行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业，公司为招商蛇口[1] 核心观点与论据：经营与财务表现 * 公司1-10月累计签约销售金额为1,560亿元，与去年基本持平，签约销售面积为564万平方米[3] * 核心城市房价趋稳，成交量有所提升，尤其在上海获取多个核心地块，为明年销售提供货值支持[2][3] * 公司前三季度营收和税前毛利率增长，但归母净利润略有下降，预计四季度毛利率可能下降，整体处于筑底过程，2026年后有望逐步回升[2][3][7] * 公司三季度末货币资金余额为850亿元，经营活动净现金流为31亿元，财务稳健[3] * 公司总可售货值约2000亿元，今年拿地情况良好，为明年可售货值预期提供支持[4][5] * 公司逐步收缩拿地城市范围，集中于国内最好的10个核心城市，表现最好的城市包括上海、北京、深圳、杭州和成都[2][5] * 杭州新开项目首开去化率基本在90%以上，大部分达到100%，上海核心区域和优质项目销售良好[4][5] 核心观点与论据：市场展望与战略 * 公司认为当前房地产市场处于筑底态势，一二线核心资产及改善型需求突出，存在结构性机会[2][6] * 预计四季度政策不会有突破性进展，市场将延续筑底，期待2026年宏观经济好转带动供需关系改善[2][6] * 公司以好房子、好产品、好服务为主基调，引领未来房地产发展方向[4][6] * 公司积极推动经营性资产出表，已发行产业园和保租房REITs，并筹备消费型商业地产REITs，计划每年都有持有类项目进入REITs平台[2][8] * REITs发行速度较慢，对营收影响较小，但对利润影响显著，公司通过发行优先股优化负债结构和成本[2][9][10] * 公司正在进行退换地工作，加快去化不良资产，以改善现金流[2][11] 其他重要内容：股东回报与资产减值 * 公司分红比例维持在40%以上，不低于50%，不会因业绩波动而大幅调整分红金额[4][12] * 预计今年仍会有一些减值，但过去五年累计减值超过250亿元，整体账面净资产和总债务相对保守，减值压力不大[4][13] * 持有物业按历史成本法入账，这部分资产减值压力较小[13]