行业与公司 * 纪要涉及的行业为中国房地产行业[1] * 提及的具体公司包括华润置地（CR Land, 1109 HK）、建发国际集团（C&D International, 1908 HK）和新城控股（Seazen, 1030 HK/601155 SS）[2] 核心观点与论据 市场表现恶化 * 10月新房销售量同比下跌32%（9月为同比下跌8%），二手房销售量同比下跌33%（9月为同比增长10%），主要由于高基数效应和居民情绪迅速恶化[3] * 10月新房价格同比下跌2.6%，环比下跌0.5%（9月环比下跌0.4%），二手房价格同比下跌5.4%，环比下跌0.7%（9月环比下跌0.6%），价格下跌加速[4] * 一线城市二手房价格环比跌幅更深，达-0.9%（二线城市-0.6%，低线城市-0.7%），与调查显示高线城市居民对房价更悲观一致[4] * CREIS前十城市二手房价格环比下跌1%，前100城市二手房价格环比下跌0.8%[4] 库存与土地市场 * 70个城市的新房库存月数从9月的25个月上升至10月的26个月，其中一线城市从14.9个月升至15.4个月，二线城市从24.7个月升至25.3个月，三线城市从32.9个月大幅升至35.5个月[6] * 300个城市土地销售面积10月同比下降21%，销售额同比下降26%，使得年初至今的土地销售面积降幅扩大至-11.2%[7] 其他市场指标 * 新挂牌量保持稳定，总挂牌量环比微增0.1%，约45%的样本城市录得环比增长（9月为71%）[5] * 客户看房量环比增长3%，同比增长3%（9月环比下降1%）[5] * 土地拍卖平均溢价率保持稳定在3.4%[7] 前景展望与投资建议 * 预计实物市场挑战将持续至明年第一季度，原因包括居民情绪快速恶化、库存升高、反应性政策以及高基数效应[1] * 建议采取防御性和选择性策略，对民营企业保持谨慎，但建议积累具有阿尔法机会的优质国有企业，以应对2026年的新投资主题[2] * 推荐华润置地和建发国际集团作为长期市场整合者，具有吸引力的股息收益率，推荐新城控股因其稳健的商场租金收入和私人REIT剥离[2] 其他重要内容 政策动态 * 10月有多项地方性支持政策出台，涉及重庆、上海、北京、杭州、武汉等地，内容包括公积金政策优化、城市更新、税收优惠、购房补贴等[122] * 二十届四中全会和"十五五"规划建议强调推动以人为本的新型城镇化、房地产高质量发展、构建新模式、优化保障性住房供给和化解风险[122] 开发商销售表现 * 10月开发商总销售额中位数同比下降42%，环比上升7%[123] * 年初至今总销售额中位数同比下降20%，其中国有企业（SOE）中位数下降7%，半国有企业（Semi-SOE）中位数下降32%，民营企业（POE）中位数下降31%[123]