财务数据和关键指标变化 - 调整后收入达49亿港元，现金利润（调整后）为2.03亿港元[4] - 股东应占净亏损为9.88亿港元，主要由于非现金调整，包括1.93亿港元的西营盘项目减值损失和8800万港元的物业、厂房及设备减值损失[6] - 净负债减少，调整后净负债比率降至64.9%，较3月底下降2.7个百分点[7] - 财务成本为3.73亿港元，同比下降25%，主要受益于港元拆息自5月起下降[12] - 整体毛利率为34.8%，较上年同期的31%提升3.8个百分点，主要受物业发展业务毛利率从26.8%提升至31.3%所推动[13][25] - 期末流动性为37亿港元，加上未动用融资额度，总流动性约为58亿港元[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 物业发展收入为32亿港元，主要来自英国曼彻斯特Victoria Riverside项目B、C座、伦敦Aspen项目及墨尔本Westside Place项目的结算[4][25] - 累计预售及未入账合约销售额达93亿港元，其中27亿港元为已签约但未结算的销售额，预计将在下半财年带来现金流[4][21] - 酒店业务收入增长约10%至10亿港元，主要得益于香港凯德酒店的开业及邻近凯德体育场的开放[4][5] - 每间可售房收入从542港元提升至572港元，整体入住率及房价呈上升趋势[36] - 停车场业务收入下降10%至3.43亿港元，毛利率降至20%，主要受澳大利亚维多利亚州物业持有成本上升影响[5][45] - 博彩业务收入增长11%至21.8亿港元，毛利率提升至42%，受益于市场营销活动带来的客流量增长[5][46] 各个市场数据和关键指标变化 - 英国曼彻斯特市场表现强劲，Victoria Riverside项目销售价格从每平方英尺380英镑上涨至580英镑以上，涨幅超过50%[26][27] - 香港市场逐步企稳，凯德Pavilion Forest项目已售出超过700个单位，占项目总单位数的半数以上，销售表现优于同区其他项目[31][32] - 澳大利亚墨尔本Westside Place项目接近售罄，仅剩30余套公寓，新推出的640 Burke Street项目定位超豪华，已实现53%的预售率，均价达每平方米17,000澳元[31][33] - 布里斯班皇后码头项目已吸引超过1000万人次到访，塔楼4接近售罄，塔楼5重新推出后预售率超过75%[33][48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先目标是加速项目完工以实现收入确认、优化现金流并降低负债水平，开发管道约为620亿港元，可支持未来6至8年的可持续增长[24][34] - 积极处置非核心资产，包括出售香港及澳英的抵押贷款组合，以及签署非约束性条款出售澳洲酒店权益，以释放资本并减少债务[8][9][50] - 酒店业务向资产轻型模式转型，通过管理合同及品牌输出扩大规模，预计至2027年3月房间数量将超过10,000间[40][43] - 博彩业务计划在捷克共和国开设新的中场赌场，并继续推进布里斯班皇后码头项目的重组，以提升项目价值[46][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对香港物业市场持审慎乐观态度，认为市场已趋于稳定，预计不会出现重大进一步减值[55][56] - 预计美国利率下降将带动港元利率下行，有助于进一步降低财务成本[13] - 布里斯班奥运会等大型活动将推动当地项目发展，尤其是皇后码头项目的长期价值[48] - 公司对未来持谨慎乐观态度，相信战略重点将继续支持可持续增长和稳定性[34] 其他重要信息 - 公司对近期发生的火灾事件受害者表示深切哀悼，并积极参与社区支援，提供约1,000个临时住房单位[2][58][59] - 环境、社会及管治方面，公司重点聚焦社会贡献，并积极将酒店贷款转换为可持续发展贷款[57][58] - 公司正处理永续债问题，优先考虑偿还银行贷款，但未排除未来对永续债进行重组的可能性[62][64] 问答环节所有的提问和回答 问题: 西营盘项目（Pavilion Forest）是否会有进一步减值 - 管理层认为香港物业市场已趋于稳定，且该项目销售表现良好，预计下半财年不会出现重大进一步减值[55][56] 问题: 永续债的赎回或重组计划 - 公司当前首要任务是减少银行贷款，并利用庞大的开发管道支撑现金流，待银行债务问题处理完毕后才会重点处理高票息的永续债[62][64]