纪要涉及的行业或公司 * 公司：保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）[1] * 行业：中国房地产行业[14] 核心观点与论据 销售表现与市场结构 * 销售金额：2025年1-10月累计签约金额2，409亿元，同比下降21%[3] 2025年11月单月签约金额180亿元[3] * 市场高度集中于核心城市：2025年1-10月一二线城市认购占比达88%[2] 核心38城的认购占比达95%[3] * 核心城市贡献突出：上海、广州、北京1-10月累计认购额分别超过330亿、450亿和200亿元[2][3] * 销售权益比：2025年1-10月销售权益比为79%[3] 推货与去化效率 * 推货规模：2025年11月整体推货规模258亿元，环比增加73%，同比下降8%[2][7] * 去化率提升：全年新推去化率约47%，但11月新推去化率提升至60%[2][7] * 一线城市去化强劲：11月一线城市去化率达68%[2][7] * 重点项目表现：广州悦玺湾首开去化率76% 厦门绿城天岳首开去化率接近四成 杭州保利天邑新推货4亿元，去化率接近六成[7] 土地拓展与项目储备 * 拓展规模增长：2025年1-11月累计拓展42个项目，总建筑面积374万方，同比增长40% 总金额672亿元，同比增长16%[2][8] * 权益比例高：权益拓展金额587亿元，权益比例87%[2][8] * 近期获取：2025年10月拓展两块地，总建面11万方，总金额17亿元[8] 12月5日获取广州海珠区南泰路地块，占地4.22万方[8] * 增量项目销售贡献：2025年10月增量项目认购金额占比达85% 全年累计增量项目认购占比为66%[4] 2024年获取项目在10月认购占比54% 2023年和2024年项目在1-11月累计销售占比达52%[4] 2025年拿地并销售的累计贡献为151亿元[5] 财务状况与融资成本 * 负债规模与成本：截至2025年11月底，存量有息负债3，463亿元，综合成本2.75%，较年初下降44个基点[2][9] * 新增融资成本低：1-11月新增有息负债1，261亿元，平均成本2.6%[2][9] 1-11月新增开发贷平均融资成本2.56%，其中11月单月为2.42%[2][9] 库存结构与去化策略 * 库存规模：现有已开工未售面积2，100万方 未开工待售面积2，700万方[4][12] * 去化计划：计划未来两到三年逐步去化已开工部分，同时推进未开工土地开发[4][12] * 处理方式：将通过“调、转、换、退”等方式处理剩余库存[4][12] * 历史处理：过去几年累计解决了约400多亿元的项目亏损[13] 项目盈利与风险评估 * 增量项目压力：承认2023年上半年市场“小阳春”期间获取的部分增量项目存在压力[2][9] * 盈利能力对比：增量项目总体盈利能力仍优于存量项目，平均利润率在8%左右，个别项目可能低至个位数[2][9] * 减值准备：2025年预计仍需进一步计提减值准备[13] 客户群体与产品策略 * 主要客户类型：分为顶级资产配置类、品质改善型和“不得不买”型三类[6] * 低能级城市策略：逐步减少三四线城市布局，但仍选择优质地块满足特定需求，如中山的宜居项目[10][11] 市场展望与经营策略 * 市场判断：2025年二季度以来市场热度和消费者信心逐月下行，整体疲软[12] 认为新房市场机会更多来自高品质产品带来的改善需求[12] * 政策态度：对政策变化持欢迎态度但不依赖，更注重自身问题解决[12] * 资源结构：增量资源约900至1，000万平方米，单价超过3万元/平方米 存量资源单价约13，000至15，000元/平方米[13] * 融资与负债管理：主动控制有息负债规模，有序逐步降低负债，同时保持增量投资能力[14] 其他重要内容 * 对行业事件的看法：认为某地产商展期事件可能影响行业信心，但公司通过控制负债和保障资金安全应对[14] * 香港市场：目前没有参与香港市场项目也没有拿地计划，但认为其楼市回暖模式（经济带动人口流入增加需求）对核心城市有参考价值[15] * 资产证券化：持有酒店、写字楼等商业不动产（规模几百亿元），正在积极探讨发行REITs等资产证券化机会[16]