涉及的公司与行业 * 公司：保利物业服务股份有限公司 (Poly Property Services Co., 6049.HK) [1] * 行业：中国物业管理 (China Property Management / PM) [1][5][6] 核心观点与论据 投资评级与目标价 * 重申对保利物业的“买入”评级 [1] * 12个月目标价从37.0港元上调至43.0港元，基于12倍2028年预期自由现金流贴现至2026年计算，相比此前基于10倍2027年预期自由现金流 [5] * 目标价隐含26%的股价上行空间，若计入股息，总回报率达37% [5] 增长驱动力：依托国企背景的外部扩张 * 公司凭借其国企背景和资源，有望加速外部扩张 [3] * 预计2026-2028年，来自政府/公共空间、企业和个人客户的渠道将共同贡献约65%的新增净在管面积 [3] * 政府/公共空间业务：凭借先发优势、可复制的服务模式和强大执行力，该板块已成为关键增长引擎，截至2025年迄今贡献了约60%的新增第三方合同价值，预计2026-2028年每年新增在管面积2300万平方米，约占新增第三方项目总量的三分之二 [3] * 住宅与商业业务：预计2026-2028年这两个板块合计每年新增在管面积1200万平方米，在管组合规模年复合增长率为12% [3] * 在商业侧，公司正深化对国企客户（截至2025年上半年已服务7家银行总部及100家分支机构）和新经济关键客户（如网易、京东及领先的新能源汽车公司）的渗透 [3] * 其差异化服务，如结合人工智能的智能设施管理、专注于核心能源系统的低碳解决方案，将持续有效满足客户需求 [4] 母公司项目的稳定支持 * 母公司保利发展控股 (Poly A) 的交付量为保利物业的规模增长提供支撑，预计2026-2028年将贡献约35%的新增净在管面积 [6] * 母公司项目质量提升，来自高能级城市的份额增加（预计保利发展控股2026-2028年每年在高能级城市的销售面积约870万平方米，约占其交付项目量的50%）[6] 财务预测与盈利能力 * 收入：预计2026-2028年总收入年复合增长率为7%，主要由物业管理服务收入年复合增长9%驱动 [1][6] * 盈利：预计2026-2028年核心盈利年复合增长率为8% [1]，2025-2027年平均同比增长7% [5] * 利润率：预计毛利率和销售管理费用率保持稳定 [1][5]，稳定的利润率得益于成本效率提升（预计2026-2028年人均物业管理服务产值年复合增长3%）、技术驱动的运营优化（如试点清洁和配送机器人，与腾讯合作开发智能巡检系统）以及行业较低的销售管理费用率 [6] * 自由现金流与股东回报：预计2026-2028年平均年自由现金流为21亿元人民币，平均自由现金流收益率达12% [1][6] * 基于约50%的派息率（与主要国企同业一致），预计2026-2028年平均股息收益率为5% [1][6] 估值 * 公司股票交易于10倍/9倍/9倍 2026-2028年预期市盈率，对应8%的每股盈利年复合增长率 [5] * 相比之下，覆盖的物业管理国企同业平均交易于12倍/11倍/9倍 2026-2028年预期市盈率，对应10%的每股盈利年复合增长率 [5] 其他重要内容 关键风险 * 母公司保利发展控股合同销售不及预期，导致合约面积增长弱于预期 [12] * 对新垂直领域增值服务的投资导致利润率被稀释 [12] * 面向个人客户的增值业务发展慢于预期 [12] 历史业绩与相关报告 * 2025年上半年业绩超预期，源于规模增长和利润率，但现金回收表现疲弱 [7] * 2024财年业绩符合预期，经营现金流强劲；2025财年指引稳健并提高了股息 [7]