涉及的行业与公司 * 房地产行业[2] * 保利置业集团[1] 核心观点与论据 1 销售目标与展望 * 公司预计2025年完成500亿销售目标 截至11月已完成合约销售477亿元 全年完成目标问题不大[2][5] * 对2026年上半年市场持谨慎态度 面临高基数挑战 中期目标是维持现有销售规模[2][5] * 公司目前可售货值约为1,800亿元[3][13] 2 投资拓展与项目质量 * 2025年新增项目预计总货值超500亿 拿地成本超250亿 全口径土地款250亿元[2][6][11] * 新增土地主要集中在上海、广州、杭州等高能级城市[2][6] * 立项要求税前成本利润率和IRR均不低于10%[2][8] * 2025年共获取12个新项目 新增土储建面约133万平方米 权益土地款约193亿 总土储约1,300万平方米[4] 3 财务表现与债务管理 * 2025年上半年收入同比上升48%至184亿元 毛利率上升3个百分点至17.5% 归母净利润为2.08亿元[4] * 截至2025年6月底 公司已售未结转金额为495亿元 整体毛利率水平为14%[3][13] * 净负债率从100%以上降至70%左右 由于2025年加大拿地力度 预计年底净负债率可能小幅反弹[2][11][12] * 三条红线指标全面转绿 负债率为85.3% 扣除预售账款的资产负债率为69.5% 现金短债比为1.63[4] * 平均资金成本较2024年底下降48个基点至2.9% 2025年上半年发行公司债券平均票面利率低至2.46~2.66%[4][12] 4 库存去化与资产减值 * 截至2025年上半年库存去化率为25% 预计全年可达30%以上[2][7] * 由于2024年已进行较大减值 且自2024年10月至今价格相对稳定 因此2025年减值压力不大[2][7] 5 存量资产盘活与价值释放 * 通过与地方政府谈判 调整商写比或退换地等方式盘活苏州、昆明等地的城市更新存量资产[2][10] * 对于短期内无法开发的住宅用地 通过与当地政府协商退地并在其他地区获取优质土地以盘活资源[10] * 在浙江和昆明等地 通过将纯商业用地部分改为住宅用地等方式实现土地价值释放[14] 6 股东回报政策 * 公司修订分红政策 将未来三年派息比例从历史上的20%提升至40%[2][12] * 调整旨在为投资者提供更稳定透明的派息政策 并适当加大分红比率以补偿投资者[2][12] 其他重要内容 1 业务数据与结构 * 截至2025年11月 合约销售面积155.2万平方米 销售均价约3万元/平方米[4] * 可售货值中 2019年至2021年间高峰期拿地剩余货值约400多亿 2022年至2024年精准拓展部分货值约400多亿[13] * 总资产减少2.66%至1,935亿元 归母权益为342亿元 持有总现金285亿元 总借贷减少3.2%至682亿元[4] 2 项目与业绩展望 * 上海部分项目如预定安和玉滨江近期才开盘 按税前成本利润率10%进行预期[9] * 房地产行业从销售到结转有两年的时间差 预计2025年和2026年的业绩仍会面临一定压力 希望2027年看到业绩改善[12] * 还有一些2018年前老旧项目需要与政府沟通后再开发 如深圳西月湾项目[13]