财务数据和关键指标变化 - 2025财年第四季度总营收为16.9亿美元，住房收入为16.8亿美元，同比下降15% [21] - 第四季度交付3,619套住房，超过指引中点，平均售价下降7%至466,000美元 [21] - 第四季度住房毛利率为17%，调整后住房毛利率为17.8%（剔除了1,370万美元的库存相关费用），同比下降310个基点 [22] - 第四季度房屋建筑营业收入下降至1.17亿美元，占收入的6.9%；调整后（剔除库存相关费用和加速股权薪酬费用）为1.47亿美元，占收入的8.7% [23] - 第四季度净利润为1.02亿美元，摊薄后每股收益为1.55美元；调整后净利润为1.26亿美元，调整后摊薄每股收益为1.92美元 [23] - 2025财年全年总营收超过62亿美元，住房收入为62.1亿美元，同比下降10%；交付12,902套住房 [23] - 2025财年全年摊薄每股收益为6.15美元，每股账面价值增长10%至61.75美元 [24] - 2025财年向股东返还资本超过6亿美元，包括约5.4亿美元的股票回购（平均价格57.37美元/股）和股息 [17] - 2026财年第一季度指引：住房收入预计在10.5亿至11.5亿美元之间，交付量预计在2,300至2,500套之间 [24] - 2026财年第一季度住房毛利率（假设无库存相关费用）预计在15.4%至16%之间 [24] - 2026财年第一季度SG&A费用率预计在12.2%至12.8%之间 [25] - 2026财年全年指引：住房收入预计在51亿至61亿美元之间，交付量预计在11,000至12,500套之间 [26] - 第四季度末总流动性为14.3亿美元，包括2.29亿美元现金和未使用的12亿美元循环信贷额度 [28] - 总债务与资本比率目标约为30%，当前为30.3% [28] - 第四季度回购160万股股票，返还资本1亿美元 [28] - 2025财年回购约940万股股票，占年初流通股的13% [29] - 自2021年底启动回购计划以来，已回购近36%的流通普通股 [29] - 董事会批准了新的10亿美元股票回购授权，年底时仍有9亿美元可用额度 [29] - 2026财年第一季度计划回购5,000万至1亿美元的股票 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度净订单量为2,414份，平均每月每社区吸收率为3套，与过去两年第四季度的平均速度一致 [6][9] - 第四季度取消率稳定在18% [9] - 第四季度开始建造1,827套住房 [12] - 按订单建造住房的毛利率比库存销售高出3至5个百分点 [12] - 第四季度，使用公司合资贷款机构KBHS Home Loans的买家占比为80% [13] - 使用KBHS的买家平均家庭收入约为130,000美元，平均FICO信用评分为743分，平均首付比例为17%（约80,000美元） [13] - 第四季度交付的住房中，有10%是全现金买家 [14] - 公司库存中约有1,700套住房，其中超过1,000套已接近完工或处于完工阶段 [40][41] - 第四季度，按订单建造住房占交付总量的57% [11] - 11月，按订单建造销售比例上升至中高50%区间，12月进一步上升至60%区间 [50][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末活跃社区数量为271个，同比增长5% [10] - 预计2026财年第二季度（春季销售旺季）社区数量将达到年内峰值，比271个增加约9至13个 [40] - 2026财年第一季度计划新开35至40个社区 [11] - 公司在西雅图、博伊西和夏洛特的新建分部正在成熟，对业绩的贡献日益显著 [15] - 公司看到了在所有阳光地带市场逐步扩大份额的机会 [15] - 公司在科罗拉多州中部的一个社区因住房要求变更导致成本结构变化，计提了减值 [70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是回归并专注于按订单建造销售模式，目标是将BTO交付比例从2025年第四季度的57%恢复到历史水平的70%或更高 [11][19] - 公司采取透明定价策略，提供有吸引力的基础价格，而非依赖大量激励措施来掩盖虚高价格，以此建立客户信任并保持竞争优势 [6][7] - 公司通过价值工程和工作室简化等举措降低直接成本，第四季度开始建造的房屋直接成本环比下降约4%，同比下降约6% [12][13] - 建造时间显著改善，第四季度同比缩短约20%，公司范围内实现了从开工到完工120天或更短的目标，部分分部在11月平均少于100天 [10][45] - 更快的建造周期使公司能够在一年中更晚的时间进行销售并完成交付 [10] - 公司对土地投资保持选择性，第四季度取消了约3,500个地块（约20个社区）的购买合同，因其不再符合承销标准 [15] - 公司致力于资本效率，尽可能分小阶段开发地块，并平衡开发进度与开工速度以管理完工地块库存 [16] - 公司计划在2026财年继续执行股票回购计划 [18][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对住房市场持乐观态度，认为有利的人口结构将是长期支撑更高需求的关键驱动力，同时存在结构性供应不足 [5] - 近期市场状况继续反映出由人口、家庭组成、就业和工资增长支撑的潜在住房需求 [6] - 然而，消费者信心不足、负担能力担忧以及高企的抵押贷款利率继续限制了可行动买家的数量 [6] - 消费者表现出购房兴趣（反映在网站访问量、潜在客户和社区客流上），但做出购房决策的时间要长得多 [6] - 公司预计2026年毛利率将逐步改善，原因包括正向经营杠杆、典型的季节性因素以及向更高利润的BTO住房销售组合的转变 [25] - 预计2026年第一季度将是毛利率的底部，之后将逐季上升 [60] - 公司预计2026年有效税率将因45L税收抵免结束而上升，全年平均税率预计在24%至26%之间 [26] - 公司认为其社区组合、产品和定价与当今买家的需求非常匹配，并且对实现2026财年交付目标的能力充满信心 [14] 其他重要信息 - 年末公司拥有或控制约65,000个地块，其中43%为控制地块 [15] - 第四季度土地收购和开发投资为6.65亿美元，其中约三分之二用于开发已拥有的土地 [17] - 2025财年全年土地收购和开发投资超过26亿美元 [27] - 年末库存价值超过57亿美元 [27] - 公司修改了3.6亿美元定期贷款，将其到期日延长至2029年，目前下一笔债务到期日为2027年6月 [28] - 第四季度发生1,600万美元加速股权薪酬费用，这是由于某些长期激励奖项的归属政策变更所致，仅影响费用确认时间，未增加总薪酬成本 [22][23] - 公司提供了调整后的每股收益数字，以剔除一次性项目（库存相关费用、加速股权薪酬、债务提前清偿），便于进行同比比较和与指引对比 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026财年毛利率指引的保守性以及库存住房的影响 [31] - 公司承认在向更高BTO销售组合过渡的过程中，仍需清理部分库存住房，这些住房建造于成本较高的时期，影响了毛利率，这是短期影响 [32] - 第一季度毛利率下降的主要驱动因素是收入下降导致的负经营杠杆，季节性因素通常带来100-150个基点的负面影响，公司预计此次将处于该范围的高端甚至更高 [33] - 产品组合（清理旧库存）也是导致第四季度和第一季度毛利率承压的因素 [34][35] 问题: 关于提供调整后每股收益（排除加速股权薪酬和减值）的考量 [36] - 公司表示提供调整后数字是为了提供一个可比数据，因为股权薪酬费用的时间点影响足够重大，需要提供一个相关且可比较的数字，以便与公司指引和过往业绩进行对比 [37] 问题: 关于社区数量峰值时间点以及库存住房（已完工和在建）的具体数量 [39] - 公司确认社区数量将在2026财年第二季度中期（春季销售旺季核心时期）达到年内峰值，预计比第四季度末的271个增加约9至13个 [40] - 公司目前约有1,700套库存住房，其中超过1,000套已接近完工或处于完工阶段 [40][41] 问题: 关于新社区开放如何促进向BTO战略的转变 [43] - 最初增加库存住房开工主要是由于供应链问题导致建造周期大幅延长（至220-240天），使得销售BTO住房变得困难 [44] - 随着建造时间缩短至120天以内，BTO模式的价值主张（价格透明、可个性化定制）更具竞争力，公司内部对BTO模式的执行更加专注和一致 [45] - 新社区没有库存住房的竞争，因此能更好地推行BTO模式；公司正在现有社区中快速清理库存，以减少内部竞争 [46] 问题: 关于定价策略、竞争环境以及BTO销售比例近期的提升 [48][52] - 第四季度定价相对稳定，公司保持纪律性，未在需求较低的季节追逐销量 [49] - 近期BTO销售比例提升主要归因于建造时间缩短，使得个性化定制住房的价值主张更具吸引力，而非行业库存环境改善 [53] - 公司聚焦于与二手房竞争，提供价格具有竞争力的全新个性化住房 [54] 问题: 关于2026财年第一季度和全年的BTO交付比例预期 [56] - 预计第一季度BTO交付比例可能在57%-60%区间，与第四季度相似，因为仍需处理部分库存 [57][59] - 目标是在年末退出时达到至少70%的BTO比例，并预计通过前两个季度逐步实现 [57] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的详细拆解（除经营杠杆外） [60] - 除负经营杠杆外，毛利率下降还主要受区域和产品组合、清理库存带来的定价压力以及旧库存较高的直接成本影响 [60] 问题: 关于在需求反应不确定的情况下，公司对销售速度的容忍度以及新旧社区的销售数据 [62] - 公司采用优化资产的方法，目标平均每个社区每月销售4套，第四季度的销售速度经季节性调整后达到此水平 [63] - 在春季销售季，公司计划通过BTO销售来支持销售速度，而非强行推销库存，因为BTO销售在开工时就能确定利润率，避免了库存住房未来利润率的不确定性 [64] 问题: 关于减值测试流程以及可能引发更大规模减值的假设条件 [65][66] - 减值测试流程严格且持续，按社区逐季度分析 [67] - 即使以当前的利润率水平，距离触发重大减值仍有很大差距 [67] - 第四季度的减值费用中约一半是与放弃购买不再符合标准的社区相关的放弃费用，并非利润率所致 [68] - 公司对两个社区计提了减值，其中一个较小且即将售罄，另一个在科罗拉多州，因住房要求变更导致成本上升 [69][70] 问题: 关于2026财年平均售价指引中点的驱动因素（涨价还是产品组合） [72] - 2026财年ASP指引中点的上升完全由产品组合驱动，公司未假设价格上涨。一些位于加州的高端新社区将在下半年交付较多住房，从而推高平均售价 [72] 问题: 关于2026财年第一季度之后的股东资本回报展望 [73] - 公司表示股票回购计划已呈程序化，通常第一季度回购规模较小，需要评估春季销售季情况。除现金和资产负债表外，股价和公司增长机会也是考量因素。每季度5,000万至1亿美元的回购规模是合理的预期 [75] 问题: 关于其他建筑商是否跟随公司采取透明定价策略，以及是否担心引发价格战 [77] - 公司尚未看到其他建筑商广泛采用类似的透明定价策略。多数建筑商仍在通过折扣和利率买断等方式清理库存住房。公司在首次购房者领域的BTO模式面临竞争较少 [77] 问题: 关于放弃土地购买期权费用，以及2026财年是否预期有进一步此类费用 [78] - 放弃期权费用是土地采购过程中的正常部分，公司坚持严格的承销标准并确保符合战略，这可能导致比通常市场环境下更多的放弃，但这并不表示土地质量低劣，而是当前市场的一个特征 [78] 问题: 关于第四季度激励措施占收入的比例，以及第一季度指引中的假设 [80] - 第四季度任何抵押贷款优惠约占收入的1%，激励措施主要应用于清理库存住房 [81] - 预计全年激励措施使用将进一步减少 [81] - 披露的激励措施主要是正常的成交成本援助等，通常占收入的1%或2%，并无异常 [82][83] 问题: 关于2026财年交付量指引范围较宽的原因，以及高低情景下对BTO与库存销售的假设差异 [84] - 交付量范围较宽是因为目前（12月）对春季销售季的能见度有限 [85] - 公司计划基于正常的春季销售季制定，仅指望上半年每个社区平均销售略超过4套BTO住房即可达到指引中点，如果销售季表现优于预期，则可能达到指引上限 [85][86] 问题: 关于第四季度各月销售趋势的差异 [88] - 销售趋势遵循典型的季节性模式：9月最强，10月和11月逐步放缓。客流量保持稳定，转化率略有提升 [88] 问题: 关于毛利率指引中对建筑成本和地块成本的假设 [89] - 公司未预期建筑成本或地块成本会发生重大变化 [89] - 通过降低直接建筑成本和材料成本，公司已能够抵消地块成本的上涨，并且地块成本的同比涨幅从第三季度到第四季度已显著收窄 [89] - 具体的地块成本变化未提供指引，已包含在总体假设中 [89]