财务数据和关键指标变化 - 2025财年第四季度：总营收为16.9亿美元，住房收入为16.8亿美元，同比下降15% [21] 交付3,619套住房，超过指引中点 [21] 平均售价下降7%至46.6万美元 [21] 住房毛利率为17%，调整后住房毛利率为17.8%（剔除了1370万美元的库存相关费用）[22] 调整后住房毛利率同比下降310个基点，主要受定价压力、负经营杠杆、相对较高的土地成本以及区域和产品组合影响 [22] 销售、一般及行政费用占住房收入的比例为10%，调整后（剔除1600万美元加速股权激励费用）为9.1% [22] 房屋建筑业务营业利润降至1.17亿美元，占收入的6.9% [23] 调整后净收入为1.26亿美元，调整后摊薄每股收益为1.92美元 [23] - 2025财年全年：总营收超过62亿美元，净收入近4.3亿美元 [5] 交付12,902套住房，住房收入为62.1亿美元，同比下降10% [23] 摊薄每股收益为6.15美元，每股账面价值增长10%至61.75美元 [24] 通过股息和股票回购向股东返还超过6亿美元资本 [6] - 2026财年第一季度指引：预计住房收入在10.5亿至11.5亿美元之间，交付量在2,300至2,500套之间 [24] 预计住房毛利率（假设无库存相关费用）在15.4%至16%之间 [24] 预计销售、一般及行政费用率在12.2%至12.8%之间 [26] 预计有效税率约为19% [27] - 2026财年全年指引：预计住房收入在51亿至61亿美元之间，交付量在11,000至12,500套之间 [27] - 资产负债表与资本回报：2025年底库存超过57亿美元 [28] 拥有或控制约64,000块地块 [28] 总流动性为14.3亿美元，包括2.29亿美元现金和未使用的12亿美元循环信贷额度 [29] 债务与总资本比率目标约为30%，当前为30.3% [29] 2025年第四季度回购160万股股票，返还资本1亿美元 [29] 2025年全年回购约940万股股票，占年初流通股的13% [30] 自2021年底启动回购计划以来，已回购近36%的流通普通股 [30] 董事会批准了新的10亿美元股票回购授权 [30] 计划在2026年第一季度回购5000万至1亿美元的股票 [19][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房建筑业务：第四季度净订单为2,414份，社区平均月吸收速度为3套 [10] 取消率稳定在18% [10] 期初积压订单占全年交付目标中点的27%，低于2025年初的34% [11] 建筑周期同比缩短约20%，公司范围内实现了“按订单建造”住房从开工到完工120天或更短的目标，部分区域在11月平均少于100天 [11] 直接建筑成本在第四季度环比下降约4%，同比下降约6% [14] - 抵押贷款合资业务：第四季度，80%的融资买家通过KBHS Home Loans办理贷款 [14] 使用KBHS的买家平均家庭收入约为13万美元，FICO评分为743，平均首付比例为17%，约合8万美元 [14][15] 第四季度10%的交付是全现金买家 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 社区数量：第四季度末活跃社区数量为271个，同比增长5% [11] 预计2026年第一季度将新开35至40个社区，并预计在第二季度春季销售旺季达到社区数量的高点 [12] 预计社区数量将从271个增加9至13个 [41] - 土地储备：年底拥有或控制约65,000块地块，其中43%为控制地块 [16] 取消了约3,500块地块（约20个社区）的购买合同，因其不再符合承销标准 [16] 第四季度在土地收购和开发上投资了6.65亿美元，其中约三分之二用于开发已拥有的土地 [18] 2025年全年土地开发和费用投资超过26亿美元 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重心转向“按订单建造”：公司致力于将BTO住房的交付比例从2025年第四季度的57%恢复到历史水平的70%或更高 [12] BTO住房的毛利率比库存住房高3-5个百分点 [13] 11月和12月已观察到销售向BTO转移的积极趋势 [13][50] 公司认为，随着建筑周期缩短至120天以下，BTO模式的价值主张更具竞争力 [45][53] - 定价与激励策略：公司坚持透明和可负担的定价策略，避免用高额激励掩盖虚高价格 [8] 第四季度定价相对稳定，未在需求季节性疲软时激进追逐销量 [50] 抵押贷款优惠等激励措施约占收入的1% [82][83] - 市场与竞争：管理层对住房市场长期持乐观态度，认为有利的人口结构和结构性供应不足将支撑需求 [7] 近期的挑战包括消费者信心不足、负担能力担忧和抵押贷款利率高企，限制了潜在买家数量 [8] 公司认为其BTO模式在首次购房者领域面临来自其他建筑商的竞争很少，其他建筑商主要专注于清理其库存住房 [77] - 运营效率与成本控制：通过价值工程和工作室简化举措降低直接成本 [14] 公司专注于优化每个资产，平衡销售速度和价格 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：2025年考验了消费者的韧性，但他们仍表现出购房意愿 [5] 消费者表现出购房兴趣（体现在网站访问、潜在客户和社区流量上），但决策时间显著延长 [8] 预计2026年春季销售季将带来更高的能见度 [9] - 未来前景：对实现2026财年交付目标的能力充满信心 [15] 预计2026年第一季度将是毛利率的低点，随后随着经营杠杆改善和BTO销售组合增加，毛利率将逐季提升 [25][60] 预计2026年有效税率将上升至24%-26%的平均水平，原因是45L能源税收抵免政策在2026年结束 [27] 其他重要信息 - 库存住房：截至季度末，公司约有1,700套库存住房，其中超过1,000套已接近完工状态 [41][42] 部分库存住房建筑成本较高，正在清理中，这对短期毛利率构成压力 [33][60] - 减值与合同取消：第四季度计提了1370万美元库存相关费用（其中部分为放弃社区选项的费用）[22][68] 减值测试过程严格，基于社区层面分析 [68][70] 近期在科罗拉多州的一个社区因住房要求变化导致成本上升而计提减值 [71] - 新市场贡献：西雅图、博伊西和夏洛特等新区域分部的贡献日益显著 [16] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年毛利率指引的保守性以及库存住房的影响 [32] - 公司承认在向更高BTO销售组合过渡过程中，仍需清理部分库存住房，这些住房建筑成本较高，影响了毛利率 [33] 第一季度毛利率下降的主要驱动因素包括季节性因素和因收入下降导致的负经营杠杆，预计影响达100-150个基点或更高 [34] 产品组合（清理旧库存）也是原因之一，这在第四季度已有所体现 [35] 问题: 关于调整后每股收益中排除加速股权激励和减值费用的考量 [36] - 公司表示提供调整后数字是为了提供可比数据，便于与指引进行比较，因为股权激励费用的时间点影响显著 [37] 问题: 关于社区数量高点时间以及库存住房的具体构成 [39] - 公司确认社区数量预计在第二季度春季销售旺季中期达到峰值，比271个增加9-13个 [41] 库存住房总数约1,700套，其中略多于1,000套已接近完工 [42] 问题: 关于新社区开业如何促进向BTO销售策略的转变 [43] - 解释最初增加库存住房开工是由于供应链问题导致建筑周期延长（达220-240天），使得BTO销售困难 [44] 随着建筑周期缩短至120天以下，BTO模式的价值主张增强 [45] 新社区没有库存住房竞争，有利于全力推行BTO模式 [46] 这并非战略改变，而是对原有成熟商业模式的更强执行力 [46] 问题: 关于定价策略、竞争环境以及近期BTO销售组合提升的原因 [49][52] - 第四季度定价相对稳定，未激进追逐销量 [50] 在库存住房减少的社区，已看到BTO销售组合在11月升至中高50%区间，12月升至60%区间 [50][51] BTO组合提升主要归因于建筑周期缩短增强了BTO价值主张，以及公司内部更优先和专注于BTO销售，而非外部库存竞争缓解 [53][54] 问题: 关于2026年各季度BTO交付组合的预期 [57] - 预计第一季度BTO交付比例可能在57%-60%左右，与第四季度相似 [58][59] 目标是在年底退出时达到至少70%的比例，并预计在前几个季度逐步实现 [58] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的详细拆解 [60] - 除了经营杠杆影响外，下降还主要受区域和产品组合、以及清理高成本库存住房带来的定价压力影响 [60] 问题: 关于在需求不确定下坚持BTO策略的考量，以及新旧社区销售速度的对比 [62] - 公司采取“优化资产”方法，目标社区平均月销售速度为4套 [63] 第四季度经季节性调整后即为此速度 [64] 在春季销售季，计划通过BTO销售而非强推库存来支持销售速度，因为BTO的利润率在开工时即更确定 [65] 问题: 关于减值测试的假设以及何种情况会导致更大规模的减值 [66] - 公司有长期严格、按社区进行的减值测试流程 [68] 即使以当前毛利率水平，距离触发重大减值仍有相当大距离 [68] 第四季度部分减值费用与放弃购买社区选项有关，而非利润率问题 [69] 近期一处减值与科罗拉多州某社区因住房要求变化导致成本上升有关 [71] 问题: 关于2026年平均售价指引中点的假设 [73] - 预计的平均售价上升并非基于涨价假设，而是由于产品组合变化，例如一些即将进入交付阶段的高端加州社区 [73] 问题: 关于2026年第一季度后股票回购的预期节奏 [74] - 公司表示股票回购已程序化，通常第一季度力度较小，后续季度每季度5000万至1亿美元的回购是合理的预期 [75] 问题: 关于其他建筑商是否跟随降价以及是否担心价格战 [77] - 管理层表示未看到其他建筑商普遍跟随降价，竞争主要围绕清理各自库存住房，公司在首次购房者领域的BTO模式面临竞争很少 [77] 问题: 关于2026年是否预期有更多放弃土地选项的费用 [78] - 放弃土地选项是土地采购过程中的正常部分，当前因坚持严格的承销标准，放弃数量可能高于典型市场，但这并不代表土地质量低劣 [78][79] 问题: 关于第四季度激励负荷以及第一季度预期 [81] - 第四季度抵押贷款优惠等激励措施约占收入的1%，主要用于清理库存 [82] 预计全年激励使用将进一步减少 [82] 无异常激励措施 [83] 问题: 关于2026年交付量范围宽泛是否与BTO/库存住房的不同假设相关 [84] - 交付量范围宽泛主要源于对春季销售季能见度有限 [85] 计划基于正常的春季销售季制定，仅需在上半年实现社区平均略高于4套的BTO销售即可达到交付指引中点 [85] 若销售季表现强劲，则可能达到指引高端 [86] 问题: 关于第四季度各月销售趋势以及第一季度及全年建造成本和土地成本假设 [88][90] - 销售趋势遵循典型季节性模式，9月最强，10月、11月逐月放缓 [89] 流量稳定，转化率略有提升 [89] 指引中未假设建筑成本或土地成本有重大变化 [90] 公司对通过节约直接建筑和材料成本来抵消土地成本通胀感到满意，土地成本通胀在第三季度到第四季度已显著放缓 [90]