行业与公司 * 行业：中国房地产[1] * 公司：中国海外发展、华润置地、C&D国际投资集团、新城控股[5] 核心观点与论据 * 2025年12月市场表现略有缓和，但全年疲软：12月全国商品房销售额同比降幅收窄至-24%（11月为-25%），销售面积同比降幅收窄至-16%（11月为-17%）[2] 但全年累计销售额和销售面积分别下降-12.6%和-8.7%[2] 70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，二手住宅价格指数环比下跌0.7%，与11月跌幅持平[2] * 建设活动与房地产投资持续低迷：12月新开工面积同比下降19%（11月为-28%），全年累计下降-20%[3] 12月竣工面积同比下降18%（11月为-26%），全年累计下降-18.1%[3] 12月房地产开发投资同比下降36%（11月为-30%），全年累计下降-17%[3] * 2026年前景依然充满挑战：预计2026年房屋销售将因反应性政策立场、高库存和买家情绪持续疲软而面临挑战[1] 预计建设活动和房地产投资在2026年仍将缺乏活力[3] 预计实体市场下行趋势将持续至2026年，但步伐会放缓，二手房价将出现高个位数百分比（HSD %）的同比下降[4] * 市场触底可能需时更长：预计未来几个月不会有实质性的全国性住房政策出台[4] 库存消化分析显示，若宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳[4] * 投资策略：寻找Alpha机会：预计2026年整体行业与拥有可信自救故事的高质量公司之间股价将进一步分化[5] 看好华润置地和新城控股作为稳健的商场运营商，受益于“十五五”促进消费的倡议和REITs的强劲政策顺风[5] 看好C&D国际投资集团和中国海外发展作为住宅市场整合者，其优化的土地储备将支持利润率并推动盈利恢复正增长[5] 其他重要内容 * 行业评级：对中国房地产行业的观点为“符合预期”[6] * 覆盖公司评级与目标价：报告覆盖多家中国房地产公司并给出评级，例如C&D国际投资集团评级为“增持”，目标价HK$36.17[13] 华润置地评级为“增持”，目标价HK$56.20[12] 中国海外发展评级为“符合预期”，目标价HK$19.61[11] 新城控股评级为“增持”，目标价Rmb32.80[19] * 风险提示：报告为覆盖公司列出了上行与下行风险，例如销售表现、毛利率、土地收购、新商场开业进度等[14][15][16][17][18][21] 披露了摩根士丹利在过去12个月内与多家覆盖公司存在投资银行业务关系[27][29]