财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度标准化运营资金为每股0.79美元，全年为每股3.06美元，分别较上年同期增长4.2%和5% [15] - 2025年全年净营业收入增长4.8%，核心社区租金收入增长5.5% [3][16] - 2025年全年核心房车和码头年度基本租金收入（占总房车和码头租金收入约73%）增长4.1% [16] - 2025年全年核心、季节性和临时性租金收入合计下降9.1% [16] - 2025年会员业务净贡献为6560万美元，年内新增约5900个升级会员订阅 [16] - 2025年核心公用事业及其他收入增长3.4%，公用事业回收率为48.7%，较2024年提高220个基点 [17] - 2025年全年核心物业运营费用增长1%，物业管理和公司费用增长1% [17] - 非核心投资组合在2025年第四季度产生190万美元运营收入，全年产生1020万美元 [17] - 公司预计2026年全年标准化运营资金为每股3.17美元（指导区间中点），增长3.7% [7][18] - 公司预计2026年核心物业运营收入增长5.6%（中点），非核心物业将产生460万至860万美元的净营业收入 [18] - 公司预计2026年物业管理和综合行政管理费用在1.213亿至1.273亿美元之间 [19] - 公司预计2026年利息费用在1.333亿至1.393亿美元之间 [20] - 公司预计2026年第一季度标准化运营资金为每股0.81-0.87美元，约占全年预期的26% [20] - 公司预计2026年第一季度核心物业运营收入增长4.5%-5.1% [20] - 公司预计2026年非核心收入为660万美元，较2025年的1020万美元有所下降，主要因保险赔款和风暴影响物业恢复的确认时间差异 [121][122] - 公司预计2026年将有约1亿美元的自主支配资本，用于支付股息、经常性资本支出和本金偿还后的投资 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 制造房屋业务和长期房车业务在2025年总收入超过10亿美元，过去五年复合年增长率为5.9% [9] - 制造房屋业务约一半收入来自佛罗里达州，20%来自加利福尼亚州和亚利桑那州，其余主要来自美国中北部和东北部 [9] - 过去五年公司售出3800套新房屋，改善了入住质量，并将地面租赁负荷降至已入住场地的2.5% [9][10] - 佛罗里达州坦帕-圣彼得堡和劳德代尔堡-西棕榈滩是最大次级市场，过去五年售出近2000套房屋 [10] - 亚利桑那州凤凰城-梅萨市场过去五年售出超过400套房屋 [10] - 加利福尼亚州物业平均入住率达96% [11] - 房车年度业务过去五年平均费率增长超过6%，提供了稳定的长期收入流 [12] - 过去两个季度，房车年度客户增加了超过500个场地，需求持续 [5][13] - 2026年全年指导预计核心制造房屋租金增长5.1%-6.1%，房车和码头租金综合增长2.4%-3.4% [19] - 公司预计2026年房车和码头年度租金收入中点增长5.2% [19] - 公司预计2026年第一季度制造房屋租金中点增长5.8%，房车和码头年度租金中点增长约4.5% [20] - 2026年第一季度季节性临时性租金收入预计同比下降约13%，但全年剩余时间预计增长约2% [26][27] - 租赁房屋业务在2025年表现良好，其运营费用增长已包含在整体运营费用增长假设中 [99][101] - 房车业务在2025年第四季度表现低于预期区间低端，主要因12月北方天气温和导致预订未达往年水平 [106] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带、沿海和北部市场因其物业的理想位置和价值主张，为增长做出贡献 [10] - 佛罗里达州增长受旅游业、金融科技、有利税收结构、企业搬迁和人口迁入驱动 [10] - 亚利桑那州凤凰城-梅萨市场经历强劲的人口和GDP增长 [10] - 加拿大客户约占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，需求保持强劲 [48] - 公司拥有450个社区，物业位置优越，能从美国人口趋势中受益 [6][11] - 公司大部分扩张集中在阳光地带市场，在明尼苏达州有一个小型北部扩张项目 [80][81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司商业模式在经济周期中保持一贯性和持久性，超过90%的收入来自年度租金流 [3] - 公司通过活跃的社区环境和数百个居民俱乐部促进社交互动，提高入住率和平均停留时间 [4] - 可负担性是公司的竞争优势，其社区提供维护良好的生活环境，成本低于周边住房选择 [4] - 制造房屋的结构优势（如3卧2卫、开放式布局、节能系统）增强了价值主张，具有广泛的人口吸引力 [4] - 公司专注于内部增长、运营和扩张，并保持资产负债表健康以抓住潜在收购机会 [52] - 收购策略侧重于购买社区，而非单个独立资产 [56] - 公司面临的主要挑战之一是说服地方议会批准在其辖区内建设制造房屋或房车社区 [53] - 联邦层面的可负担住房计划（如ROADS Act）目前未对公司产生实质性影响，公司未参与任何HUD试点项目 [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国有7000万婴儿潮一代，每天有1万人年满65岁，其后还有6500万X世代和7500万千禧一代，这些人口趋势是长期需求驱动力 [11] - 各世代在中年及退休阶段的行为方向一致，都寻求公司提供的价值、积极生活方式和社交参与 [12] - 2025年初经历的房车客户流失似乎已经消退，现有和新客户都表现出热情 [13] - 公司对2026年制造房屋和房车年度产品的需求持乐观态度，支持这些长期收入流的持续增长 [14] - 当前交易活动受限，资产所有权高度分散，强劲的业绩表现降低了业主的出售意愿 [52] - 高质量、年龄限定的制造房屋资产继续获得最佳融资条件 [22] - 公司预计2026年费用增长略高于当前消费者价格指数约50个基点，并假设了与收入匹配的更高薪资水平和公用事业费用 [34] - 保险市场有软化迹象，但公司未公开其续保假设，预计在4月续保完成后提供更新 [34][35] - 三个码头因风暴损坏维修而离线，预计在2026年下半年开始恢复运营，2027年完成 [40] - 对于国内房车临时性和季节性客户，公司认为即使尚未完全恢复正常，也看到了积极的早期预订趋势 [79] - 寒冷天气（如1月的低温）正被营销团队利用，通过天气相关数字广告鼓励客户前往阳光地带，产生了积极的预订回报 [93][94] 其他重要信息 - 董事会批准将年度股息率设定为每股2.17美元，增长5.3%，这是连续第22年增加年度股息 [7] - 公司资产负债表状况良好，无担保债务在2028年前到期，所有债务加权平均期限为7.5年，债务与调整后息税折旧摊销前租金收益比为4.5倍，利息覆盖率为5.7倍 [21] - 公司通过信贷额度和按市价发行计划可获得12亿美元资本 [21] - 当前十年期贷款利率报价在5%至5.5%之间，贷款价值比为50%-75%，偿债覆盖率为1.4-1.6倍 [22] - 公司提供了新的披露，显示制造房屋季度初和季度末的已入住场地数量，季度内下降约70个（10个基点），主要因房屋库存补充和进出混合的正常业务过程 [87][88] - 房车年度业务中，大多数客户拥有固定场地改善的公园模型或房车，当他们离开时，会将单位原地转售给下一位长期客人，从而产生不间断的收入流 [12] - 千迹露营会员系统拥有约80处物业、24000个场地和108000名会员，会员数量下降主要因支付较低会费的旧会员流失，同时新会员支付更高会费 [114][117] - 会员业务包括年度会费和升级订阅收入，2025年该业务线项目健康增长超过5% [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于季节性和临时性业务，第一季度预期与当前预订节奏一致，但全年剩余时间预期有显著改善至约2%增长，信心来自何处？[24] - 回答: 第一季度收入约占全年季节性租金的50%和临时性租金的20%，第二季度末累计约占季节性租金的三分之二和临时性租金的45%，第三季度赚取40%的临时性租金 [26] - 回答: 全年剩余时间预计约2%的增长，主要基于早期预订节奏优于去年，特别是考虑到六月节和独立日假期在周末，以及美国250周年国庆的积极影响 [27][28][29] - 回答: 对季节性客户的调查显示，温暖天气和与朋友相处的时间是主要吸引力，近期北方的严寒天气强化了这一点 [30][31] - 回答: 房车年度业务（占总房车收入70%）需求稳定，下半年增加的500个年度客户基本抵消了年初的流失 [28][32] 问题: 2026年费用增长预期从2025年的2.2%升至中点3.2%，有多少与临时性收入增加导致的薪资上升有关？保险续保预期如何？[33] - 回答: 费用增长指导略高于当前消费者价格指数约50个基点，假设了与收入匹配的更高薪资和公用事业费用水平 [34] - 回答: 2025年无不利理赔经验，且市场有软化迹象，指导中包含了保险续保假设，但按惯例不予披露，将在4月续保完成后更新 [34][35] 问题: 码头业务因风暴损坏离线，维修进展如何？何时恢复？[39] - 回答: 三个码头的维修因许可和施工有所延迟，目前预计2026年下半年开始恢复运营，2027年完成 [40] 问题: 是否有新的HUD试点项目或联邦可负担住房计划（如ROADS Act）可能影响公司？[41] - 回答: 未看到HUD有新动向，制造房屋虽能帮助解决住房问题（成本约为独栋建筑的一半），但在公司有兴趣开发新社区的地区未得到广泛接受，华盛顿方面变化不大 [42] 问题: 加拿大客户趋势如何？2026年指导中对这一群体的下降假设是什么？[46][48] - 回答: 第一季度季节性临时性收入预计同比下降13%，加拿大客户的预订节奏与10月电话会议讨论的一致，未有重大变化 [48] - 回答: 加拿大客户占房车总收入的10%，其中50%来自年度客户，其需求保持强劲，未看到房屋销售有意义的增加 [48] - 回答: 调查显示加拿大客户对返回佛罗里达物业持积极看法 [50] 问题: 2026年投资市场有何变化？立法或政策层面是否有对公司有利的动向？[51] - 回答: 交易活动持续受限，资产所有权高度分散，强劲的业绩降低了业主出售意愿，公司因此专注于内部增长、运营和扩张，并保持资产负债表健康以抓住机会 [52] - 回答: 联邦层面影响不大，更多挑战在于地方层面，说服地方议会批准制造房屋或房车社区存在困难 [53] 问题: 公司对购买零散的单个制造房屋资产（而非社区）是否有兴趣？[54] - 回答: 收购策略侧重于购买社区，而非单个独立资产 [56] 问题: 为何房车年度租金收入增长从第一季度的4.5%升至全年剩余时间的约5.4%？[66] - 回答: 主要驱动因素是同比基数：2026年第一季度与2025年第一季度相比，后者有较高的入住率，因为2025年第二季度北方度假村恢复运营时经历了客户流失，这对2026年第一季度产生了延续影响 [67] 问题: 目前对正常流失率的可见度如何？应关注什么指标？[68] - 回答: 可以合理视流失率为正常水平，去年初的异常流失已过去 [69] - 回答: 公司在年底发出租金上涨通知，并在下半年进行续约过程，目前可见度良好，对异常流失已成为过去感到有信心 [70][71] 问题: 国内房车临时性和季节性客户是否已恢复至疫情后的正常趋势线？[79] - 回答: 基于早期预订节奏，公司认为即使尚未完全达到，也看到了积极的趋势 [79] 问题: 扩张是否针对高增长的阳光地带市场？租赁房屋的典型租满时间是多长？[80][82] - 回答: 扩张绝大部分发生在阳光地带，因为投资组合集中于此，在明尼苏达州有一个小型北部扩张项目 [80][81] - 回答: 租满时间取决于场地数量，在某个社区每年填充20-30个场地是销售制造房屋的良好节奏 [82] 问题: 新的制造房屋已入住场地披露显示季度内数量下降，原因是什么？考虑到人口顺风，为何行业入住率处于约十年低点？[87] - 回答: 季度结果主要受房屋库存补充过程以及进出混合的正常业务过程驱动，下降了约70个（10个基点） [88] - 回答: 长期来看，公司持续增加已入住场地数量，入住率百分比可能因将扩建场地纳入分母而波动，新披露正是为了澄清扩建场地的影响 [89][90] 问题: 寒冷天气对房车需求的影响？[92] - 回答: 1月大部分时间预订节奏超过去年，营销团队利用北方恶劣天气预测，通过天气相关数字广告鼓励客户逃离寒冷前往阳光地带，产生了积极回报 [93][94] 问题: 租赁房屋业务的策略是什么？是否希望继续增长？租赁房屋运营费用的趋势如何？[99][100] - 回答: 增长将基于需求，补充新房屋库存和填充扩建项目时，优先出售房屋，但也会接受租赁，租赁业务能向更多潜在客户展示未来购买可能 [99] - 回答: 租赁房屋费用包含在运营费用增长假设中，费用受租赁房屋数量以及新旧房屋混合情况影响 [101] 问题: 制造房屋投资组合的指导是否暗示增长主要来自租金增长，而入住率贡献很小？考虑到更高的扩建场地，这是否意味着入住率今年将进一步下降？[105] - 回答: 公司长期实践是不在指导中对入住率增长做具体假设，2026年模型也遵循此做法 [105] 问题: 房车业务在第四季度表现低于指导区间低端，尽管11月时看似跟踪良好，12月发生了什么？[106] - 回答: 12月出现了相反的天气效应，北方天气温和，未像往年那样出现预订增长 [106] 问题: 露营会员业务结果，会员数量再次下降，升级活动也较轻，这说明了什么？如何展望？[113] - 回答: 千迹业务包括年度会员订阅、升级会费产品、年度收入部分以及促销会员，2025年会费产品线健康增长超5%，年度收入过去五年增长约7%-8% [114][115] - 回答: 会员数量下降主要因支付较低会费的旧会员流失，同时新会员支付更高会费 [117] 问题: 非核心收入下降的原因？[121] - 回答: 2026年指导为660万美元，低于2025年的1020万美元，差异主要归因于保险赔款和风暴影响物业恢复的确认时间差异 [121][122] 问题: 历史做法是否仍是不在核心运营资金估算中包含自由现金流的用途？1亿美元自主支配资本的潜在用途？[123] - 回答: 2026年利息费用假设基于2025年底的债务、2026年计划的本金摊销以及信贷额度全年的变化，未对短期借款利率变化做假设 [124] - 回答: 营运资本投资（如购买用于销售和租赁的房屋）以及包括扩建在内的自主支配资本支出，来自超出自由现金流的信贷额度借款 [124]