行业与公司 * 涉及的行业为房地产行业，具体公司为招商蛇口[1] 核心观点与论据 财务表现与利润压力 * 2025年归母净利润预计为10.05亿元到12.54亿元，同比下降69%至75%[4] * 扣非后归母净利润为1.54亿元到2.31亿元[4] * 利润大幅下降主要原因：对部分项目计提资产减值准备、房地产开发项目集中交付规模同比下降导致结算收入减少、联营合营公司投资收益及股权出售收益减少[4] * 尽管面临短期利润压力，公司仍保持盈利状态[2][6] 销售表现与市场地位 * 2025年全口径签约销售额达1,906亿元[2][7] * 在上海、深圳、成都等10个城市销售排名前三，其中上海市场重登第一[7] * 北京和杭州市场销售也大幅增长[7] 投资策略与土地储备 * 坚持谨慎聚焦策略，重点布局高能级城市[2][6] * 2025年在上海、北京、深圳等高能级城市获取40多宗地，总建筑面积超400万平方米，总地价超900亿元[2][6] * 2025年拿地总地价约为900.938亿元，其中542亿元为便宜地价支出[5][14] * 新获取土地将在2026年贡献约809亿元的新推货值，高于2025年的740亿元[5][14] * 2025年新货值占总货值的50%左右[3][12] * 新货项目平均成本净利润率（ROIC）达到12%-13%[3][12] * 公司将继续聚焦高质量投资，重点布局一二线城市，同时对三四线城市进行退换地安排[5][14] 资产质量与减值处理 * 基于谨慎性原则，对存在减值迹象的项目计提资产减值准备[4] * 从2019年至2024年，共计提了240-245亿减值，以逐步释放亏损并提升资产质量[2][10] * 未来将继续采取审慎态度，根据市场变化及时调整减值策略[2][10] 业务转型与轻资产运营 * 积极推进轻资产业务，如代建代运营，并超额完成目标[7] * 物业服务稳固头部地位，非开发业务收入占比持续提升，有助于平滑周期波动[2][7] * 积极推进REITs业务，成为首批扩募企业之一，并正在申请第二次扩募[5][13] * 制定了REITs五年规划，涵盖产业园区、保租房和租赁住房等业态[5][13] 财务状况与现金流安全 * 通过以销定投、以销定资策略，保持了良好的现金状况[3][12] * 持续优化债务结构，年末平均融资成本达到行业领先水平[2][6] * 确保货币资金处于安全阈值之上[6] 未来规划与股东回报 * 未来三年，每年现金分红比例不低于归母净利润的40%[2][9] * 全面深化开发业务以提质增效，并推动运营业务和物业业务业态创新[8] * 将持续优化资本结构，有望进一步降低融资成本[9] 其他重要内容 项目开发与资源 * 太子湾招商喜项目已于2025年上半年交付[16] * 未来开发重点将放在前海资源上，前海起步区已加快启动并推进开发[16] 市场观察与应对 * 尽管部分城市二手房价格有下行压力，但核心城市核心地段的新房表现出更强韧性[11] * 新货整体去化率良好[11] * 实际操作中，新货实现利润率与拿地时测算存在一定差距，但总体仍维持较好水平[11] * 近期核心城市二手房成交量逐步回暖，政策面带来积极影响[15] * 一季度推盘节奏会根据市场情况进行动态调整[15]