财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股运营资金为2.34美元，环比增长8.8%；2025年全年FFO每股增长7.7% [7] - 季度末出租率为97%，入住率为96.5%；季度平均入住率为96.2%，较2024年第四季度上升40个基点，扭转了前几个季度的下降趋势 [7] - 同店入住率达到97.4% [8] - 季度重新租赁价差：GAAP租金增长35%，现金租金增长19%；全年GAAP租金增长40%，现金租金增长25% [8] - 季度现金同店租金收入增长8.4%，全年增长6.7% [8] - 前十大租户租金贡献占比降至6.8%，较去年下降40个基点，为行业最多元化的租金结构 [8] - 2025年全年FFO为每股8.98美元，符合指引区间上限，同比增长7.7%（不包括非自愿转换收益） [13] - 年末债务占总市值的比例为14.7%，第四季度年化债务与EBITDA比率为3倍，利息和固定费用覆盖率超过15倍 [15] - 2026年第一季度FFO指引为每股2.25-2.33美元，全年指引为每股9.40-9.60美元，中值分别同比增长8%和6.1%（不包括保险索赔相关的非自愿转换收益） [16] - 2026年现金同物业净营业收入指引中值为增长6.1%，预计同物业入住率为96.3% [16] - 预计2026年不可收回账款占收入的比例在30-35个基点之间 [17] - 预计2026年一般及行政费用为2700万美元，其中包括与高管团队过渡相关的约400万美元（每股0.07美元）成本 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度开发租赁显著改善，占全年总开发租赁面积的52%，是三年多来整体租赁表现最好的季度 [10] - 第四季度开发租赁的平均租约面积跃升至略高于60,000平方英尺 [29] - 运营投资组合面积为6200万平方英尺，年末出租率97%，入住率96.5% [14] - 开发项目租赁保持预期收益率，但速度较慢，这降低了年初的开工预测 [10] - 2026年开发开工指引为2.5亿美元，运营物业收购指引为1.6亿美元（包括杰克逊维尔一项已签约的收购） [16] - 2026年预算中假设了约0.07美元的投机性开发租赁贡献，主要集中在第三和第四季度 [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁活动在地理上非常分散，从佛罗里达州到加利福尼亚州的所有开发市场都有新交易落地 [29] - 加利福尼亚州市场可能有所放缓，但休斯顿等市场势头有所增强 [42] - 公司正在扩大拉斯维加斯版图，并在圣安东尼奥和供应紧张的达拉斯东北部子市场新增土地开发地块 [12] - 作为长期战略的一部分，公司即将退出弗雷斯诺市场，以实现投资组合现代化 [12] - 公司正在退出圣巴巴拉和弗雷斯诺市场，并已出售杰克逊5栋建筑中的4栋，同时进入了纳什维尔和罗利等新市场 [98] - 新奥尔良是另一个可能缩减规模的市场，盐湖城是潜在进入市场 [139] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的战略目标是通过地理和租户多元化来稳定收益 [8] - 观察到“向优质资产转移”的趋势，这使公司投资组合的入住率表现优于整体市场 [10] - 随着A级浅湾空间被吸收和新供应滞后，预计决策和交易速度将加快 [10] - 供应管道持续下降，新开工量本季度仍处于历史低位，加上随着需求增加，获得分区和许可的难度加大，供应将比历史上更难以跟上 [11] - 现代新设施供应有限，将在需求稳定时对租金构成上行压力 [11] - 公司的目标是基于团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及手头的土地和许可，比同行更早地抓住开发机会 [11] - 公司拥有超过1000英亩的土地储备，大部分二期开发项目已持有许可证 [55] - 公司认为其竞争环境主要是优秀的区域性开发商，由于风险规避，股权合作伙伴活动减少，但若市场好转将会解冻 [48] - 公司拥有土地、团队、资产负债表和现成许可证，预计将在竞争中领先几个季度甚至几年 [92] - 分区和许可获取变得日益困难和耗时，这限制了新供应 [90] - 多租户工业地产的空置率全国约为4.5%，约为大户型空间的一半 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动在去年影响了长期决策，但企业已更习惯外部噪音，且扩张决策只能推迟这么久 [10] - 对第四季度开发租赁的增长势头感到兴奋，关键在于可持续性 [10] - 对2025年业绩和第四季度签署的大量开发租赁以及当前潜在客户活动感到满意 [9] - 市场需求势头正在增强，并希望这是可持续的 [19] - 无论环境如何，公司的目标是推动FFO每股增长并提升投资组合质量 [19] - 投资组合正受益于人口迁移、近岸和回岸趋势、物流链演变以及历史上较低的浅湾市场空置率等长期积极趋势 [19] - 管理层对2026年高质量投资组合和团队在执行能力方面充满信心 [18] - 租金增长尚未显现，但持乐观态度，因为施工管道处于7-8年低点，且供应需要时间才能赶上 [36] - 在所有市场，租金可能略高于通胀水平（加利福尼亚州除外） [36] - 预计重新租赁价差今年将保持正值，可能更像去年下半年的水平 [41] - 预计随着市场稳定，租金将出现拐点，但尚未看到 [37] - 公司预计在2026年实现与2025年类似的开发收益率 [55] - 公司预计2026年将是一个稳步改善的环境 [18] - 关税问题去年对公司造成了影响，但公司已基本渡过；它提醒公司为何港口市场波动大，并强化了公司专注于靠近消费者的都市区配送的战略 [127] - 近岸外包活动有所增加，休斯顿和达拉斯等市场在先进制造业和高电力需求用户方面出现增长 [134] 其他重要信息 - 公司完成了新的2.5亿美元无担保定期贷款，利率为4.13% [15] - 年末无担保银行信贷额度提取了1900万美元，剩余可用额度超过6.5亿美元 [15] - 2026年第四季度有1.4亿美元无担保债务到期，计划通过银行信贷额度和新发行3亿美元债务进行再融资 [17] - 资本计划保持灵活，将监控股权市场，可能同时使用债务和股权 [18] - 公司进行了高管团队重组，新增了首席运营官和总裁职位，以应对公司规模增长和抓住市场机会 [96][100][102] - 公司拥有强大的资产负债表，债务与EBITDA比率约为3倍，长期目标保持在5倍以下，有充足的“干火药” [62] - 收购的资本化率在低至中个位数范围，而开发项目的内部收益率在低7%左右，存在约180-200个基点的利差 [141] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发租赁的详细情况、潜在客户活动趋势以及是投资组合的有机增长还是现有租户搬迁 [25] - 第四季度活动增加，可能是在关税日之后足够长的时间，人们终于开始做出决策并签署开发租约 [26] - 租赁主要是新租户，少数是现有租户关系在不同市场的扩张 [26] - 潜在客户活动良好，有6-8个处于不同阶段的对话，涉及可能预租整栋或几栋建筑的建造-租赁机会 [27] - 租赁活动基础广泛，涉及约六个不同的州，没有集中在单一市场 [28] - 季度平均租约面积跃升至略高于60,000平方英尺，地理分布非常分散 [29] 问题: 关于租金增长前景以及表现优异或落后的市场 [35] - 需求回升尚未转化为租金增长 [36] - 由于施工管道处于7-8年低点，且供应需要时间赶上，对租金增长持乐观态度，但尚未看到 [36] - 在所有市场（加利福尼亚州可能除外），租金可能略高于通胀水平 [36] - 随着需求稳定，租金可能会出现拐点，但尚未发生 [37] 问题: 关于基于较低的到期租金，重新租赁价差能否保持稳定 [39] - 到期租金呈下降趋势，但公司仍以40%的价差结束去年 [40] - 预计价差将继续缓慢下降，但距离负增长还有几年时间 [40] - 由于市场空置率低，预计今年重新租赁价差将保持正值，可能更像去年下半年的水平 [41] - 公司的多元化有助于平衡市场表现，例如休斯顿弥补了加利福尼亚州的放缓 [42] 问题: 关于贷款机构和机构资本对开发和现有资产的投资意愿 [46] - 竞争性供应仍然紧张，多租户空置率约为4.5% [47] - 公司拥有土地储备和现成许可证，已准备就绪，可以加速开发 [47][48] - 竞争对手通常是区域性开发商，由于风险规避，股权合作伙伴活动减少，但若市场好转将会解冻 [48] - 公司希望像上次金融危机后那样，率先行动并获得更多市场份额 [49] 问题: 关于新增开发项目的预期收益率 [54] - 预计2026年的开发收益率将与2025年实现的水平相似 [55] - 公司拥有超过1000英亩的土地储备，大部分已获得许可，这使公司能够在需求回升时抢占先机 [55] 问题: 关于在债务和股权融资之间的选择考量，特别是在开发可能超指引的情况下 [60] - 2026年指引假设发行3亿美元债务，但公司将保持灵活，监控债务与股权成本 [61] - 公司资产负债表强劲，债务与EBITDA比率约3倍，有大量可用资金（信贷额度超过6.5亿美元） [61][62] - 长期目标债务与EBITDA比率低于5倍，因此有充足容量进行额外投资 [62] - 资本限制不是问题，关键在于寻找增值机会 [63] 问题: 关于指引中已竣工和即将竣工资产的租赁率假设 [68] - 2026年预算中假设了约0.07美元的投机性开发租赁贡献 [68] - 这部分贡献主要集中在第三和第四季度，前两个季度较低 [68] - 这为公司提供了可能超出今年预算的机会 [69] 问题: 关于设定指引时的考虑，是否保守，以及是否预期“超出并上调” [75] - 预算是自下而上制定的，经过管理层审查，通常会略高于基层上报的数字 [76] - 公司会讨论预算与目标，并寻找超出预算的方法 [77] - 去年开局良好，但受“解放日”等事件影响，市场出现波动 [77] - 预计今年仍会有动荡的新闻头条，但希望不影响长期资本配置决策 [78] - 公司希望指引是保守的 [79] - 在96%-97%的入住率范围内制定预算具有挑战性，小幅波动可能只是个别交易的影响 [84] 问题: 关于如果出现拐点，供应是否会迅速回升导致再次过度建设 [89] - 分区和许可获取变得更加困难和耗时，限制了新供应 [90] - 私人开发商通常没有足够的资产负债表来持有土地和施工团队 [90] - 行业具有周期性，最终会吸引资本并可能导致过度建设，但这个过程需要几年时间 [91] - 公司拥有土地、团队、资产负债表和现成许可证，预计将领先竞争对手几个季度甚至几年 [92] 问题: 关于新的管理结构将如何提升运营效率 [96] - 结构调整是为了应对公司规模增长和复杂性增加 [96] - 新结构旨在提高运营效率，更好地支持现场团队，加强战略思考和长期规划 [100][101] - 目标是在市场稳定时，利用竞争优势更快地抓住机会 [102][103] 问题: 关于市场转好的具体迹象以及太阳带地区绝对租金水平是否过高 [107] - 令人鼓舞的是开发租赁的数量和规模，以及潜在客户对话的多样性 [108] - 租赁活动和地理分布非常广泛，感觉“坚冰正在融化” [110] - 租金由市场决定，公司是提供快速服务的低成本替代方案 [111] - 当前周期空置率更紧张（多租户约4.5%），没有大量空置需要消化，因此如果需求上升，仍有推高租金的空间 [113][115] 问题: 关于预期入住率下降中，第一季度有多少是由于租户搬出 vs. 开发项目转入运营组合 [121] - 第一季度开发项目转入的影响不大，影响更多体现在第二、三、四季度 [121] - 2026年预计入住率下降主要是由于开发项目转入运营组合的拖累，核心投资组合本身并未下降 [122] - 随着开发业务增长，同店销售额可能会下降，但整体FFO预计将增长 [123] 问题: 关于关税政策、最高法院可能裁决的影响以及租户可能如何反应 [126] - 希望尽量减少头条新闻对租户决策的冲击 [127] - 关税问题去年对公司造成了影响，但公司已基本渡过 [127] - 这提醒公司港口市场的波动性，并强化了公司专注于靠近消费者的都市区配送的战略 [128] - 公司致力于通过地理位置、资产负债表等方式降低风险，同时不降低回报 [130] 问题: 关于是否看到近岸/回岸相关租赁活动增加 [134] - 近岸外包活动肯定有所增加 [134] - 休斯顿和达拉斯等市场在先进制造业和高电力需求用户方面出现增长 [134] - 公司的许多市场虽不直接服务于大型用户，但可能从相关配套用户中受益 [134] 问题: 关于收购与开发之间的收益率差异，以及是否有其他计划退出的市场 [137] - 开发项目平均内部收益率在低7%左右（约7.1%-7.3%），收购的资本化率在低至中个位数，利差约180-200个基点 [140][141] - 正在退出的市场包括圣巴巴拉、弗雷斯诺，并已大幅缩减杰克逊的市场规模，新奥尔良是另一个可能缩减的市场，盐湖城是潜在进入市场 [138][139] - 希望开发租赁能保持连续几个季度的良好势头 [142]