财务数据和关键指标变化 - 2025年整体收入增长2.1%，同店收入增长预期为1.4% [4][8][13] - 2025年客户流失率为41%，创公司历史新低 [4] - 2025年中期租约净推荐值达到34，接近历史最高水平 [4] - 2025年坏账率为1.6%，2026年预期为1.4% [124] - 2026年同店运营费用增长预期为3.8%，比2.5%的有机增长率高出130个基点 [20] - 2026年核心每股运营资金增长构成：同店净营业收入贡献增加0.04美元，管理费用和合资收入减少0.03美元，净开发收益增加0.10美元，结构化投资计划和2025年股票回购贡献增加0.07美元，再融资活动减少0.07美元，交易活动减少0.10美元 [22] - 2025年筹集了24亿美元资本，初始成本为5% [6] - 2025年以平均每股182美元的价格回购了约4.9亿美元的股票，隐含收益率超过6% [6] - 季度股息提高至每股1.78美元，增幅1.7% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发业务：2025年启动了16.5亿美元的项目，预计初始稳定收益率为6.2% [5]；2026年计划启动8亿美元项目，平均开发收益率在6.5%至7%之间 [9] - 开发业务对2026年每股收益的贡献预计为0.10美元或90个基点 [25] - 2026年开发净营业收入预计为4700万美元，2027年将额外增加7500万美元 [28] - 2026年开发项目入住率预计从2025年的1812套增长至约3175套，2027年将超过4100套 [28] - 其他租金收入：受2025年部分立法行动影响，增长预期约为3.5%，若无此影响，增长将接近5% [14] - 运营举措：目标每年增加8000万美元净营业收入，目前已完成60%，2026年预计增加700万美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约/新泽西地区：收入增长约2%，其中纽约市和威彻斯特县预计增长中高3%范围 [14] - 波士顿：受2025年下半年失业影响，预计入住率同比下降约40个基点，市场新公寓交付量预计下降30%至4000套 [15][16] - 中大西洋地区：收入增长略低于1%，新公寓交付量预计下降约60%至5000套 [17] - 北加州：收入增长预计中3%范围，新公寓交付量预计下降约60%至3000套 [17] - 西雅图：收入增长预期温和，新单元交付量预计下降约50%至5000套 [18] - 南加州：收入增长预计中1%范围，单元交付量预计下降约40%至11000套 [18] - 扩张市场：东南佛罗里达预计为最强地区，收入增长约1.5%；丹佛因2025年零净就业增长和约16000套新公寓交付而面临挑战，2026年预计还有9000套新单元交付，租金预计全年持续下降 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于现有投资组合优化和新开发，利用技术投资和集中化服务推动增长，保持行业领先的资产负债表实力和资本配置灵活性 [3][5][8] - 开发战略：响应市场机会和资本市场条件，启动收益率显著高于资本成本的项目，2026年计划启动的8亿美元项目收益率预计比资本成本高出110-130个基点 [27] - 产品组合：增加更大户型以满足居家办公需求，包括8个带有“建成出租”组件的社区，许多位于可步行至零售店的优质填充地段 [29] - 行业竞争：在已建立区域，供应量预计仅为存量基础的80个基点，为金融危机以来最低水平，预计将在可预见的未来成为顺风 [11] - 资本管理：拥有行业最强的资产负债表之一，在资本来源和配置上保持灵活，是同行中少数在2024年大规模筹集股权资本（近9亿美元）并在2025年底大规模回购股票的公司 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：预计2026年就业增长环境将略强于2025年，但仍相对温和，国家商业经济协会目前预测2026年净新增就业75万个 [10] - 需求支撑：公寓需求将受到租金收入比（在已建立区域已低于2020年水平）以及租房相对于购房的吸引力（在已建立区域，考虑到房价、抵押贷款利率以及保险和房产税等其他成本，购房每月成本高出2000多美元）的支持 [10][11] - 供应前景：已建立区域的供应量预计处于低位，且由于获取许可的挑战和流程漫长，预计这种供应背景将在可预见的未来对公司有利 [11] - 未来前景：2026年指引假设增长温和，但随着运营基本面改善和开发收益在2027年加速增长，公司已做好创造可观收益和价值的准备 [12] - 短期展望：预计下半年收入增长将超过上半年，全年同类有效租金变化为2%，上半年预计平均在低1%范围，下半年改善至中2%范围 [13] 其他重要信息 - 财产税减免计划逐步取消将增加约70个基点的运营费用增长 [20] - 2025年第四季度达成一项有利的财产税上诉，降低了评估值并获得大笔退款，但为2026年创造了50个基点的阻力 [20] - 运营举措的净影响贡献约10个基点，因为Avalon Connect产品的额外成本大部分被劳动力效率提升所抵消 [20] - 2026年预计资本化利息收益仅为0.10美元，低于如果资本化利率等于5%的初始融资成本的情况 [26] - 公司预计财产税减免带来的阻力在未来几年仍将持续，Avalon Connect的批量互联网部分成本在2026年后基本消除，智能访问部分影响较小，将持续18-24个月 [61] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于续租报价4%-4.5%的实现预期以及近期增长原因 [32] - 回答: 2月和3月的续租报价在4%-4.5%范围，但最终结算通常会低于报价，历史稀释范围约为100-125个基点。2026年整体租金变化预期约为2%，仅比2025年实际高出约30个基点。预计续租平均涨幅与2025年相似（中3%范围），新租客租金预计改善70-80个基点。下半年增长改善的驱动因素包括：就业增长小幅上升、就业结构改善、供应减少40%的累积效应、以及2025年末库存的吸收和2025年下半年基数较低 [33][34][35][36] 问题: 关于下半年增长改善的可预测性及供应影响 [37] - 回答: 预测反映了上半年较弱，部分原因是2025年下半年的一些剩余库存延续到2026年上半年。尽管交付量在上半年和下半年都将显著下降，但仍有一些待吸收库存。一旦吸收完成，租客选择将大大减少。预计新租客租金将有60-70个基点的改善，续租租金相对平稳 [38][39] 问题: 关于2025年指导调整后的经验教训以及2026年指导中各组成部分的信心度 [44] - 回答: 指导方法保持不变，基于现有最佳数据进行详细分析，考虑上行和下行情景后给出最佳估计。开发收益部分确定性较高，因为这些项目已在建设中，许多已开始初始租赁，收入流入有较好可见性，且已预先融资。核心同店组合的主要不确定性在于需求，上行和下行风险均与就业增长相关 [45][46][47][48] 问题: 关于2026年开发启动规模减半是交易不足还是主动决策 [49][50] - 回答: 是两者共同作用。从下至上评估交易机会和管道规模，从上至下考虑融资能力和成本。预计快速启动业务（如开发商融资计划或其他开发商放弃的项目）会减少。同时，公司要求更高的收益率，且今年计划启动的项目更侧重于已建立的东海岸地区（占比70%-80%），这些地区往往有更高收益率 [51][52][53] 问题: 关于2026年8亿美元启动项目的预估租金是否因市场疲软而下调 [55] - 回答: 情况各异。以新泽西北部一个项目为例，租金略有下降，但建造成本也下降，两者大致抵消，收益率保持在较高水平。总体来看，租金略有下降，成本也略有下降，有时成本降幅大于净营业收入降幅，有时则相反 [55][56] 问题: 关于高开发收益率（6.5%-7%）是否代表市场普遍水平 [57] - 回答: 这些项目更具选择性，公司能够获得“缩小的蛋糕”中更大的份额。许多项目已进行多年的许可申请，具有独特因素（如可负担住房部分、长期税收优惠等），这些对于未在该市场和业务中长期耕耘的参与者难以复制。因此，尽管东海岸司法管辖区供应可能略有增加，但公司份额更大，且自身开发量也在下降，不担心供应会突然激增 [58][59] 问题: 关于财产税减免、公用事业成本和Avalon Connect带来的压力在2027年是否会持续 [61] - 回答: 财产税减免带来的阻力预计在未来几年会持续，但每年会有所波动。Avalon Connect的批量互联网部分成本在2026年后基本消除，智能访问部分影响较小，将持续18-24个月 [61] 问题: 关于剩余资本配置中股票回购与资产配对交易（从已建立区域换仓至扩张区域）的吸引力，以及开发资金需求减少是否增加回购能力 [64] - 回答: 今年的资本计划仅适度依赖处置活动获取资金，因此拥有健康的资产出售能力，可为增量投资活动（无论是股票回购还是额外开发）提供资金，然后才需要考虑分配义务。在基线预算中未假设任何股票回购活动，但它仍是今年的潜在选项之一。出售增长较慢、资本支出较高的资产，并将资金用于在当前低六位数收益率范围内回购股票，不仅具有增值性，也有助于定位未来投资组合的更强增长 [64][65][66] 问题: 关于1月旧金山资产出售的资本化率以及此前待定销售的最新情况 [67] - 回答: 上周出售的旧金山资产资本化率为低五位数，考虑到持有时间较长，存在第13号提案的遗留影响，且该资产面临大量资本支出需求，因此经济资本化率约为低五位数。其他待售或交易中的资产，有些资本化率略高，有些略低。预计本月至少还有一笔交易完成，资本化率也接近低五位数。计划今年出售或已在市场上的资产均为较旧的、高层的城市物业，符合长期投资组合目标 [68][69][70] 问题: 关于第四季度和1月续租率下降是否有特定市场驱动，以及是否有市场为保护入住率而更愿意谈判 [73] - 回答: 第四季度的放缓更具普遍性，因为季节性因素导致新租客要价租金下降，而续租率与新租客市场行情相关。谈判更多的市场主要是之前提到的较疲软市场，如中大西洋地区、波士顿和丹佛，这些是弱于平均水平的例外 [74][75] 问题: 关于其他租金收入受立法活动的拖累细节以及2026年中期选举可能带来的政策风险 [79] - 回答: 主要驱动因素包括：科罗拉多州通过立法影响收取或限制某些费用，这影响了其他租金收入，并限制了部分公用事业成本回收能力（对运营费用增长造成约15个基点的拖累）。加州AB 1414法案允许居民在社区有其他选择时退出批量互联网计划。对于马萨诸塞州潜在的投票倡议，由于其过于严苛，已遭到当地政治领袖反对，公司认为相对更容易被否决。其他需要关注的是类似科罗拉多州或加州的立法，旨在提高收费和公用事业回收的透明度 [79][80][81][82] 问题: 关于新泽西市场的供应、租赁进展和新项目启动的信心 [83] - 回答: 该市场供应并非特别多，仍是公司最强市场之一，通常处于纽约市的辐射范围内。该地区的租赁项目进展良好，基本按计划进行。整体租赁速度在第四季度平均每月约20套，1月提升至26套。公司通常会调整定价，以期在首次续租前（通常12-15个月内）使社区满租。去年新泽西一个完工项目最终收益率比预估高出20-30个基点。当前租赁中的项目跟踪情况符合预估，最初设定的收益率差得以保持 [85][86][87][88] 问题: 关于华盛顿特区及周边市场的最新看法和“D.O.G.E.”影响 [92] - 回答: 根本问题在于过去六个月中大西洋地区失去了约6万个工作岗位，这是疲软的主要原因。数据存在滞后性，2025年的影响已基本体现，但可能还有修订。令人稍感乐观的是，2026年交付量预计比2025年减少约60%。如果联邦政府和其他主要雇主出现稳定甚至 modest 增长，加上供应减少，下半年情况应会好转。如果就业增长超过预期，该市场可能有上行潜力。预计今年上半年情况与去年下半年相似 [92][93][94][95] 问题: 关于交易环境中资本化率压缩的驱动因素 [96] - 回答: 有几个相互影响的趋势。最近最大的变化是债务市场变得非常有竞争力、深入且流动性强，利差收窄，为杠杆买家提供了更低成本和更大规模的债务。这在一定程度上被分子（净营业收入增长相对平缓）的阻力所抵消。此外，投资者情绪和股权资金方面，有大量场外资金急于入场，存在大量待配置的干火药。市场呈现两极分化：对于符合要求的资产，出价深入且强劲，买家足够乐观，愿意承受未来一年左右的运营疲软，以期待两三年后的强劲复苏；而另一部分资产，只有在债务利率与初始收益率或资本化率之间存在较大利差时才会交易，许多此类交易并未发生 [97][98][99] 问题: 关于丹佛市场同店收入预期显著低于其他扩张市场的原因 [104] - 回答: 2025年对丹佛市场是艰难的一年，就业增长基本为零，且有大量交付。2026年预期就业增长非常温和，但仍有9000套新单元交付。因此，存在2025年已交付但未吸收的库存，加上新增供应和疲软需求，导致短期内供过于求 [104] 问题: 关于降低开发启动规模是否是为了改善近期每股运营资金增长，以及对2027年的益处 [109] - 回答: 开发启动量的决策完全不是基于改善近期每股运营资金增长的考虑。决策主要由公司对自身投资组合内机会集的评估、通过开发商融资计划可能实现的成果以及相关融资成本的经济价值增加所驱动。在脚本备注中提到的动态是为了向投资者更透明地展示决定开发收益的几个因素（包括资本化利息的影响），但这并不影响资本配置决策。驱动核心每股运营资金长期增长的是同店业务的盈利能力以及开发活动的基础盈利能力，后者目前仍相当有吸引力 [110][111][112] 问题: 关于在利率较高环境下，是否考虑采用基金或合资企业等方式来获取资本并最小化开发带来的收益稀释 [113] - 回答: 私人资本是公司考虑的工具之一。公司曾与景顺合资拥有纽约市资产，历史上也曾设立过基金。目前没有积极筹备的项目。通常考虑的渠道包括：围绕投资组合配置目标，可能将一部分资产（但保留市场运营密度）放入合资企业或私人资本工具；或者围绕外部增长，考虑用母体资本之外的资金来支持更大规模的活动。公司每年通过自由现金流、杠杆息税折旧摊销前利润增长和资产出售，在达到分配义务前，通常拥有约10亿美元的投资能力。今年计划启动8亿美元项目，是刻意留出空间和能力，以便在必要时进行更多股票回购或开发活动 [114][115][116][117] 问题: 关于白宫促进住房销售活动的系列举措可能产生的影响 [120] - 回答: 公司正在关注这些举措，但短期答案是否定的。公司在国家和联邦层面的重点是与全国多户住房委员会等行业协会合作，支持基于供应的解决方案。公司视自身为住房创造者，大多数开发项目都提供20%-30%的可负担住房。因此，努力方向是支持增加供应 [121] 问题: 关于2025年第四季度和全年坏账数据以及2026年指引 [122][123] - 回答: 2025年全年坏账率为1.6%，2026年预测为1.4%。第四季度坏账率约为1.63% [124] 问题: 关于旧金山和西雅图科技就业增长近况及展望 [128] - 回答: 预计2025年下半年的就业增长态势将持续到2026年上半年，然后根据国家商业经济协会预测，下半年会有小幅上升。西雅图在2025年下半年就业减少，整个湾区相对持平（旧金山领先，圣何塞和东湾稍落后）。除了实际就业增长，工资增长也很重要，目前工资增长虽然有所放缓，但仍相当健康，这比新租客租金变化所隐含的预期要强，更符合续租方面的预期 [130][131] 问题: 关于2026年是否是过渡年，2027年收益拐点潜力以及阳光地带扩张市场的展望 [132] - 回答: 就内部增长（运营基本面）而言，确实比六个月前预期疲软，但供应减少将成为顺风。在需求疲软/不确定的环境下，供应水平最低的市场将成为相对赢家，公司在这方面定位良好。在外部增长方面，公司有意在演示中提供了更多关于2026年和2027年开发净营业收入和开发收益增长加速的可见性 [133][134] 问题: 关于城市与郊区市场租金变化表现的细分 [137][138] - 回答: 过去几个季度，城市投资组合的租金变化表现优于郊区投资组合。但需注意，这并不意味着这些城市子市场绝对更健康，因为有时城市子市场的租金变化上涨是因为它们比一年前“不那么差”（例如，优惠减少）。例如，旧金山看起来非常健康（部分受优惠驱动，但也有良好的租金增长），纽约市相当积极，而西雅图等地仍然相当疲软（但优惠已不如以前） [140][141] 问题: 关于第四季度启动项目包含共管公寓和联排别墅社区，未来是否更多此类机会 [142] - 回答