财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度及全年业绩强劲 2025年第四季度标准化运营资金每股收益同比增长10% 全年标准化运营资金每股收益为3.48美元 同比增长9% 达到指引区间高端 [7][27][28] - 2025年第四季度年化净营业收入达到25亿美元 其中老年住房自有运营社区净营业收入达到13亿美元 公司企业价值超过500亿美元 [7] - 2025年老年住房自有运营社区同店现金净营业收入增长15% 连续第四年实现两位数增长 第四季度同比增长15.4% 其中美国市场增长18% [7][15] - 2025年公司总股东回报率达到35% 显著跑赢行业基准和标普500指数 [8] - 杠杆率持续改善 2025年第四季度降至5.2倍 为2012年以来最佳水平 预计在未结算股权融资后杠杆率将接近5倍 且2026年有望继续下降趋势 [29][30] - 2026年业绩指引：预计标准化运营资金每股收益区间为3.78美元至3.88美元 中值3.83美元 同比增长8% 预计净收入每股0.57美元 中值 [30] - 2026年总同店现金净营业收入预计增长近10% 其中老年住房自有运营社区增长15% 门诊医疗与研究业务增长2.5% 三重净租赁业务增长超4% [31] - 2026年一般及行政费用现金基础预计在1.5亿美元左右低段 与公司规模增长保持一致 [32] - 从2026年起 标准化运营资金将排除非现金股权激励费用 该费用在2025年和2026年均为每股0.08美元 对同比增长率无影响 [32][126] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房自有运营社区：2025年第四季度收入增长超8% 入住率同比增长300个基点 环比增长100个基点 每房间收入增长4.7% 利润率增长180个基点至28%以上 增量利润率达50% [14][15] - 老年住房自有运营社区：2025年全年平均入住率增长280个基点 超出预期 其中美国市场增长350个基点 [15] - 老年住房自有运营社区：2026年指引预计同店净营业收入增长13%-17% 中值15% 入住率同比增长270个基点 每房间收入增长5% 运营费用预计增长5% [17] - 门诊医疗与研究业务：2025年第四季度同店现金净营业收入同比增长近4% 其中门诊医疗增长4.5% 研究业务增长30个基点 [27] - 门诊医疗与研究业务：门诊医疗第四季度入住率接近91% 连续第六个季度实现同比增长 内部物业管理团队连续六个季度滚动12个月留存率超过85% 租户满意度高 [27] - 三重净租赁业务：2026年增长预计超4% 主要由1月份布鲁克代尔老年住房业务的现金租金上涨推动 [31][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：老年住房自有运营社区第四季度入住率同比增长370个基点 独立生活社区贡献显著 在美国前99大市场的社区表现优于NIC基准160个基点 [14] - 美国市场：当前老年住房自有运营社区入住率为86% 预示着长期的增长空间 [16] - 加拿大市场：老年住房自有运营社区入住率达97% 但增长潜力低于美国 其在公司老年住房自有运营社区组合中的占比已从几年前的30%下降至约16% [52][53] - 其他市场：主要为中端市场和独立生活产品 入住率相对较低 但通过资产翻新和更换运营商等措施提供了增长机会 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行“1 2 3”战略 专注于老年住房：1) 实现超常的老年住房有机增长 2) 进行以老年住房为重点的价值创造投资 3) 推动整个投资组合的现金流 [10] - 公司通过规模平台、经验丰富的团队、专有分析工具、强大资产负债表、数据捕获和行业关系 在老年住房领域建立了持续扩大的竞争护城河 [10][20] - 投资活动加速 2025年完成了25亿美元高质量的老年住房收购 这些投资符合“正确的市场、正确的资产、正确的运营商”框架 提升了整体投资组合质量和企业增长率 [7][23] - 2026年投资指引为25亿美元 专注于老年住房 年初至今已完成超8亿美元收购 累计在过去一年多时间里完成48亿美元老年住房收购 [11][23][24] - 尽管行业竞争加剧 资本流入增多 但公司凭借规模、关系和运营专业知识 能够积极寻求并赢得价值创造机会 [24] - 超过70%的交易来自现有运营商关系 超过50%的交易来自重复卖家 体现了公司作为交易对手的执行力和可靠性 [25] - 公司计划通过投资活动积极扩张老年住房业务 这些活动提供有吸引力的风险调整后回报 并提升企业增长率 [11] - 公司董事会批准将季度股息提高8% 基于强劲的业绩和积极的多年展望 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正处在历史性的人口拐点 婴儿潮一代开始步入80岁 未来5年80岁以上人口将增长28% 未来20年将翻倍 该群体是史上最富有的一代 [8][99] - 老年住房需求强劲且具有消费驱动、私人付费的特点 为居民提供重要的支持、社交和安全益处 且成本与居家养老相当 具有吸引力 [9] - 老年住房新供应量持续处于历史低位 2025年第四季度仅开工约2500个新单元 而2026年预计将有超200万人年满80岁 供需失衡对公司极为有利 [9] - 尽管近期流感季全国性影响较大 但公司投资组合受到的影响非常轻微 几乎没有疫情爆发的报告 后疫情时代的感染控制措施已得到改善 [45][46] - 管理层认为 租金需要再增长20%-30%才能合理支撑新开发项目 即使以相对温和的开发收益率计算 预计首批新供应将是超高端产品 [144][145] - 公司对抓住老年住房前所未有的多年增长机会充满信心 并致力于利用其优势地位实现持续的超额表现 [5][6][10] 其他重要信息 - 公司拥有超过83,000个老年住房自有运营社区单元 其净营业收入的53%由该业务贡献 [7] - 公司拥有43家老年住房自有运营社区运营商合作伙伴 覆盖连续的护理服务、多样化地理区域和广泛的价格区间 [20] - 公司专有的Ventas运营洞察平台处于历史最高执行水平 该平台技术中立 便于运营商接入和规模化 [21][22] - 2025年公司通过多种渠道以有吸引力的价格筹集了70亿美元资本 包括近40亿美元的银行、债券和抵押贷款债务 以及32亿美元的股权发行 目前有12亿美元未结算股权可用于未来投资 [7][30] - 公司持续进行投资组合优化 预计每年会有数亿美元的资产处置 包括部分表现不佳的老年住房资产 [53] - 居民平均可负担在公司社区居住的时间是典型居住时长的近7倍 凸显了产品的价值主张 [18][99] - 运营合作伙伴如Atria Sunrise Le Groupe Maurice Discovery等持续获得行业领先的客户满意度评级和认可 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于三重净租赁业务中布鲁克代尔租金调整后的长期增速假设 [35] - 管理层表示 除1月份布鲁克代尔的特殊涨幅外 三重净租赁业务的平均租金年增幅约为3% [35] 问题: 关于2026年预期平均流通股数503百万股所隐含的年底股数 [36] - 管理层未提供年底具体股数 指出这很大程度上取决于投资时机 但确认25亿美元投资将主要由股权融资 其中12亿美元已到位 503百万股是全年的平均预期股数 [36][37] 问题: 关于25亿美元收购指引的信心来源及市场竞争加剧的影响 [42] - 管理层表示交易渠道非常活跃且具有动能 已完成交易中一半是场外交易 在公开市场交易中竞争确实加剧 但公司凭借过往成交记录、深厚的运营商关系等优势 获得了超过其份额的机会 [43][44] 问题: 关于流感季节的影响及后疫情时代的缓解措施 [45] - 管理层表示全国性流感季曾一度严重 但公司投资组合影响甚微 后疫情时代因防护设备使用、隔离意识提高、手部卫生改善等措施 感染控制能力已提升 [45][46] 问题: 关于季节性因素和天气对入住率指引的影响 [49] - 管理层确认270个基点的入住率增长指引已考虑正常季节性因素 包括天气和流感影响 关于费用的评论特指近期恶劣天气导致第一季度费用略有增加 并已纳入全年指引 [50][51] 问题: 关于加拿大高入住率资产和美国表现不佳资产的处置可能性及增长前景 [52] - 管理层表示投资组合总会进行一定程度的优化处置 包括部分表现不佳的老年住房 加拿大组合规模已因美国业务增长而相对缩小 其他市场的中端产品通过资产翻新和运营商更换提供了增长机会 [53][54] 问题: 关于布鲁克代尔转换资产的近期增长驱动因素及Ventas OI平台的作用 [58] - 管理层指出 45个社区已完全转换并由5家经验丰富的运营商管理 资本翻新项目大多将在关键销售季前完成 预计2026年实现温和增长 长期目标是将净营业收入翻倍 Ventas OI平台通过与运营商合作来推动增长 [58][59] 问题: 关于居民销售周期和等候名单长度的变化 [60] - 管理层表示 辅助生活的销售周期很短 可能在60天甚至更短 独立生活则更长 更具选择性 当前主要需求驱动力是不断增长的老年人口 公司的销售执行一直非常出色 [63][64] 问题: 关于收购资产的初始入住率及潜在上升空间 [72] - 管理层表示 收购资产类型多样 包括一些价值增值机会和高品质但入住率较低的资产 美国整体组合入住率为86% 仍有很大提升空间 他们喜欢当前投资组合的定位和增长机会 [72][73] 问题: 关于收购资本化率的变化趋势 [75] - 管理层承认随着资产类别受关注度提高 竞争加剧 资本化率有所下降 近期交易资本化率已低于7% 并将继续报告未来交易的预期 [76][77] 问题: 关于当前资产收购价格与重置成本的对比 [81] - 管理层表示 收购价格持续低于或处于重置成本水平 具体取决于资产新旧程度 他们力求保持在这一投资标准内 且租金仍需大幅上涨才能支撑新建设 [81][82] 问题: 关于剩余17亿美元收购目标的可见度 [83] - 管理层以“高度信心”来描述实现25亿美元收购目标的可能性 且交易渠道还在不断增长 [83] 问题: 关于2026年FFO增长构成及一般及行政费用假设 [87] - 管理层解释 8%的增长主要受老年住房自有运营社区净营业收入增长和增值投资活动驱动 抵消项包括布鲁克代尔非现金租金收入摊销到期和到期债务再融资导致的更高净利息支出 一般及行政费用增长与公司规模增长一致 [88][89] 问题: 关于15%同店增长中美国市场贡献及Ventas OI平台的作用 [90] - 管理层未单独给出美加数据 但指出美国市场2025年增长18% 显示了巨大潜力 Ventas OI平台通过增加运营商、资产重新开发、运营商转换等组合行动以及销售、定价等运营层面的支持来推动业绩 [90][91] 问题: 关于租金上涨是否会引发新供应担忧及公司应对策略 [95] - 管理层认为 由于80岁以上人口爆炸式增长 多年净营业收入增长机会的跑道很长 即使新开发启动 未来3-5年需求的阶跃式增长也应能压倒任何新增供应 [96][97] 问题: 关于产品可负担性及是否考虑开发更经济型产品 [98] - 管理层强调 老年住房为居民及其家庭提供了重要且有价值的益处 且成本可负担 婴儿潮一代是最富有的世代 居民可负担时长是实际居住成本的近7倍 该产品实际上是居家养老的替代选择 且提供社交和安全益处 [99][100] 问题: 关于当前交易渠道规模与一年前的对比 [106] - 管理层披露 美国老年住房交易渠道规模为350亿美元 且渠道正在增长 机会比一年前更多 [106] 问题: 关于入住率提升和Ventas OI对利润率的影响 [107] - 管理层表示 第四季度增量利润率为50% 预计2026年将保持在50%以上 随着入住率向100%攀升 增量利润率通常会达到70%左右 入住率提高带来的运营杠杆是老年住房的强大优势 [107][114] 问题: 关于Ventas OI平台在动态定价方面的进展和最终目标 [110] - 管理层表示 Ventas OI是一个不断发展的平台 其能力和现场执行力都在提升 运营商采纳度很高 目标是未来在动态定价及整个平台执行方面做得更好 [111][112] 问题: 关于2026年每房间收入增长加速的来源 [118] - 管理层解释 增长基础广泛 主要驱动力是内部租金上涨 预计今年涨幅为8% 高于去年的7% 同时入住租金也呈现稳健趋势 [119] 问题: 关于门诊医疗与研究业务2026年指引是否假设研究业务进一步出现入住率流失及该业务净营业收入是否已见底 [122] - 管理层表示 2026年指引与2025年情况类似 预计整体门诊医疗与研究业务增长2.5% 其中门诊医疗引领增长 研究业务保持稳定 [122] 问题: 关于排除非现金股权激励费用的决定及2026年一般及行政费用指引 [126] - 管理层解释 此举是为了使公司财务指标与医疗保健REITs市场惯例更具可比性 2026年现金基础的一般及行政费用预计在1.5亿美元左右低段 增长率与公司规模增长一致 [126] 问题: 关于独立生活与辅助生活产品入住率差异的原因及公司对收购资产类型的偏好 [131] - 管理层表示 独立生活在入住率增长方面表现突出 预计2026年仍将保持一定优势 公司投资组合中两者单元数各占一半 收购时偏好能提供连续护理服务的资产组合 [132][133] 问题: 关于劳动力成本及每单元资本支出趋势 [134] - 管理层表示 劳动力成本指引假设小时工资正常通胀 运营费用增长5%主要受业务量驱动 资本支出指引从2025年的约3亿美元增至2026年的4亿美元 主要受单元数增加和通胀推动 [135] 问题: 关于8%的内部租金上涨是否导致搬离率增加及相关领先指标 [138] - 管理层表示 服务质量和信任建立是首要的 客户认可价值主张 因此未观察到因财务原因导致的异常搬离情况 [138] 问题: 关于未来现金与非现金薪酬构成是否会有变化 [139] - 管理层表示 2025年和2026年非现金股权激励费用均为每股0.08美元 预计未来在这方面不会有异常情况 [140] 问题: 关于新开发活动何时可能启动以及公司的参与方式偏好 [144] - 管理层重申 租金需上涨20%-30%才能支撑新开发 预计首批新供应将是超高端产品 公司目前的投资优先策略是收购具有持续现金流的资产 [144][145]