财务数据和关键指标变化 - 2025年业绩强劲 Nareit FFO每股增长7.2% 核心FFO每股增长7% 同中心NOI增长3.8% [3] - 第四季度Nareit FFO增至8880万美元或每股0.64美元 核心FFO增至9110万美元或每股0.66美元 [11] - 2026年指引显示Nareit FFO和核心FFO每股增长率为中个位数 同中心NOI增长预计在3%-4%之间 [3][12] - 2026年净收入指引为每股0.74-0.77美元 Nareit FFO每股指引中值同比增长5.5% 核心FFO每股指引中值同比增长5.4% [12][13] - 坏账在2025年约占收入的78个基点 预计2026年将与此保持一致 [8][48] - 净债务与过去12个月年化调整后EBITDA之比在年底为5.2倍 上个季度年化计算为5.1倍 [12] - 固定利率债务目标约为90% 年底实际为85% [12] - 2025年以公司权益计算处置了约1.45亿美元资产 计划在2026年处置1亿至2亿美元资产 [13][63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司核心业务是以食品杂货店为核心的购物中心 也是日常零售中心的所有者 [4][5] - 2025年执行了1,026份租约 总计约600万平方英尺 [7] - 投资组合出租率保持高位 年底为97.3% 主力店出租率保持强劲为98.7% 内联店出租率创历史新高达到95.1% 环比上升30个基点 [7] - 投资组合保留率在年底保持高位为93% [8] - 第四季度可比续租租金差价为20% 可比新租租金差价为34.3% [8] - 2025年执行的新租和续租租约 平均每年内联店租金涨幅为2.7% [8] - 开发和再开发方面 有20个项目正在积极建设中 总投资估计约为7000万美元 平均估计收益率在9%-12%之间 2025年有23个项目已稳定 交付了超过40万平方英尺的空间 每年增加约680万美元的NOI [9] - 截至目前的收购活动为7700万美元 包括两个核心食品杂货店锚定的购物中心 目前管道中约有1.5亿美元的资产已中标或处于合同阶段 预计在第一季度末或第二季度初完成交割 [10] - 日常零售业务方面 目标是未来三年内达到10亿美元资产 目前拥有9处物业 价值约1.8亿美元 已将该组合的出租率从91.6%提高到94.7% 提升了310个基点 [31][83] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场对必需品零售需求持续高涨 未见放缓迹象 [6] - 交易市场中以食品杂货店为核心的购物中心的基本面强劲 持续吸引市场关注 [4] - 与2024年相比 2025年公司评估的新潜在机会增加了200%以上 提交投资委员会的交易数量翻倍 2026年初至今 评估的机会增加了约70% 提交投资委员会的交易增加了10% [17] - 买方群体分散 包括家族办公室和机构买家等 市场广度与去年相当 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是专注于拥有规模适中的邻里购物中心 以必需品零售为核心 通过本地化智能运营平台推动强劲的租金和NOI增长 [5] - 收购策略保持纪律性 投资于资本成本以上的项目 目标是无杠杆IRR：食品杂货店锚定收购为9% 日常零售中心高于10% [4] - 计划在2026年以公司权益计算完成4亿至5亿美元的收购总额 [4] - 公司拥有强大的流动性头寸 截至2025年12月31日约有9.25亿美元流动性支持收购计划 每年可收购3亿美元资产并保持在目标杠杆范围内 [11] - 增长和投资计划不依赖于股权资本市场 拥有多元化的资本来源 包括额外债务发行、资产处置、合资企业和在市场有利时进行股权发行 [13] - 通过处置资产回收资金 再投资于具有更高长期IRR的资产 以维持高质量投资组合并改善长期增长前景 [14] - 公司认为其信用评级被低估 相对于评级较高的购物中心同行而言 固定收益投资者认可其高质量现金流和稳定性 但评级机构目前更关注规模 [12][53] - 对亚马逊关闭部分实体店（如Amazon Go Fresh）的评论 认为其在实体零售方面面临挑战 超过80%的杂货配送来自实体店 亚马逊缺乏传统杂货商那样的实体店网络 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场可能继续担忧消费者健康状况和关税对零售商的影响 但公司前景保持不变 消费者表现出韧性 顶级杂货商和必需品零售商持续为购物中心带来稳定客流量 [3] - 零售环境依然非常积极 公司利用其高质量投资组合的需求、强劲的租赁差价和内置的租金增长机制来发挥定价能力 [8] - 鉴于当前的管道和可见性 以及强劲的零售商需求和缺乏新供应 管理层对坏账指引范围感到满意 [9] - 公司定位良好 有望在2026年及以后持续增长 长期来看 相信能持续实现3%-4%的同中心NOI增长 以及中高个位数的核心FFO每股增长 长期AFFO增长可能更高 [14] - 相信公司的核心FFO每股和AFFO增长目标将使其在长期内超越购物中心同行的增长 [15] - 股票交易价格相对于长期增长前景存在折价 代表了投资于一家能提供中高个位数年度盈利增长的领先运营商的具有吸引力的机会 [5][108] 其他重要信息 - 公司拥有高度多样化的租户组合 除杂货商外没有显著的租金集中度 [9] - 在奥卡拉市场有一个开发地块 预计年中将杂货店地块剥离 剩余7个地块正寻求地面租赁机会 预计该项目无杠杆回报率高于9.5%-10% [20] - 在租赁谈判中 公司拥有杠杆来重新协商一些非货币条款（如上限、限制和禁止建设区域） 以获得更多灵活性 [29] - 公司正在实施一项激励计划 针对能产生最高NOI的前100个空置机会 以激励租赁团队加速出租 [95] - 日常零售业务的资本支出（占NOI百分比）目前与核心食品杂货店锚定中心相似 约为AFFO的12%-13% 但稳定后预计将更高效 [104][105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购管道多样性和外部机会吸引力 [16] - 尽管竞争加剧 但市场上也有大量待售资产 预计会达到平衡 公司有信心实现收购目标 2025年评估机会增加200%以上 2026年初已增长70% 将坚持9%和10%的无杠杆回报目标 并专注于核心食品杂货店锚定战略 辅以少量日常零售类别 [16][17] 问题: 关于奥卡拉开发地块时间表和其他大型土地收购 [20] - 奥卡拉市场增长迅速 预计年中剥离杂货店地块 剩余地块寻求地面租赁 回报率目标高于9.5%-10% 目前有少量大型开发项目在讨论中 但没有预计在今年敲定的项目 [20][21] 问题: 关于高出租率是否达到极限以及在租赁谈判中的杠杆 [24] - 出租率高是因为更多零售商希望入驻食品杂货店锚定的位置 内联店仍有100-150个基点的上升空间 高保留率（93%）和低租户改善成本（第四季度每平方英尺0.24美元）带来强劲经济性 公司有杠杆在续租时协商非货币条款以获得灵活性 [25][26][27][28][29] 问题: 关于日常零售收购的信用和租户健康状况考量 [30] - 日常零售业务目标是未来三年达到10亿美元资产 是公司业务的补充部分 公司利用其运营专长和全国性租户关系 将租户引入现有中心无法满足需求的位置 以获取超额回报 [31][32] 问题: 关于资本配置（再开发、开发、股票回购）的考量 [35] - 所有选项都是资本配置常规讨论的一部分 地面开发是机会但规模不大 预计今年投入约7000万美元用于再开发和开发 股票回购一直在考虑中 但目前购买物业和再开发能带来比回购更好的回报 处置活动也为更大规模收购提供了机会 [36][37][38] 问题: 关于亚马逊关店的影响和公司风险敞口 [39] - 亚马逊Fresh关闭门店并不意外 其在实体零售方面一直困难 超过80%的杂货配送来自实体店 亚马逊缺乏传统杂货商的实体网络 公司会持续关注但至今其实体店表现不佳 [40][41] 问题: 关于资本成本对收购速度的影响以及股价的影响 [45] - 更高的股价会鼓励公司更积极地收购 公司有资本在不发行额外股权的情况下实现今年目标 也可以通过处置资产和合资企业等其他渠道获取增长资本 [45][46] 问题: 关于第四季度坏账上升的原因及2026年展望 [47] - 与2024年第四季度相比有所上升 但全年坏账基本稳定在78个基点 预计2026年将与此一致 一、二月数据与指引一致 未看到令人担忧的情况 [48][49] 问题: 关于信用评级和债务成本 [52] - 公司认为其信用评级被低估 评级机构更关注规模而非杠杆指标 预计每提升一个评级 notch可降低约25个基点的债务成本 目前若发行10年期债务利率可能在5.25%左右 固定收益投资者已认可其资产质量 [53][54] 问题: 关于浮动利率债务比例和利率风险管理 [55] - 年底固定利率比例为85% 长期目标为90% 将通过在2026年进行融资活动来管理浮动利率债务 重点是到期日历 计划通过收购匹配融资和再融资活动来增加期限和固定利率部分 [56][57] 问题: 关于处置资产预期和资本化率/无杠杆IRR [61] - 2025年处置了约1.4亿美元资产 策略是出售已稳定、无杠杆回报约7%的资产 置换回报率9%-10.5%的资产 2026年预算为1亿至1.5亿美元执行相同策略 [63] 问题: 关于日常零售策略规模不大和处置资产资本化率 [67] - 日常零售目标是在未来三年达到10亿美元 机会出现时会加快 但会保持纪律性 寻找能运用公司运营专长获取超额回报的资产 处置资产分为两类：一类是已稳定、无杠杆回报约7-7.5%的资产（例如去年在加州以5.7-5.8%资本化率出售的资产） 另一类是为降低投资组合风险而出售的资产 回报率约6.5%-7% [68][69][70] 问题: 关于期权策略和对整体租金差价的影响 [74] - 在续租方面拥有杠杆 能获得20%的涨幅和3.25%的复合年增长率 在新租约谈判中通常拒绝给予期权 但对于投资较大的全国性租户 会争取在每个期权期获得20%的涨幅外加3%的复合年增长率 目标是减少期权并提高复合年增长率 [75][76] 问题: 关于合资企业活动展望和潜在新合作伙伴 [78] - 合资企业活动预计在2026年会增加 每周向投资委员会提交2-4个新项目 一个基金即将结束 另一个合资企业资本充足可把握市场机会 公司持续与潜在合资伙伴讨论 [79][80] 问题: 关于9%和10%以上IRR目标的框架和假设 [81] - 采用经过30年验证的标准承销模型 历史表现比承销高出约1% 对于日常零售 通过当前出租率、空置率和市场租金调整机会来实现高于10%的回报 收购资本化率通常在6.5%-7%左右 不假设后端资本化率压缩 依靠4.3%-6%的NOI复合年增长率和出租率提升来实现回报 [81][82][83] 问题: 关于指引是否包含处置活动 [85] - 是的 处置活动已包含在提供的指引中 [86] 问题: 关于处置资产的买方群体深度和特征 [88] - 买方群体分散 包括家族办公室和机构买家等 广度与去年相似 公司为特定资产寻找合适的买家 [88][89] 问题: 关于是否有意收回空间以提升长期租金 [91] - 目前预计出租率不会面临阻力 将根据具体情况决定是否收回空间 鉴于93%的保留率和较低的租户改善成本 续租通常是更经济的选择 但公司拥有灵活性在缺乏新供应的情况下进行商品组合调整以最大化投资组合价值 [91][92] 问题: 关于实现内联店出租率100-150个基点上升空间所需的条件 [94] - 正在采取多项举措 包括提前识别需要资本投入的空间 以及对能产生最高NOI的前100个空置机会实施激励计划（类似赏金计划）以激励租赁团队 [95][96] 问题: 关于4-5亿美元收购指引的资金来源（债务 vs 自由现金流） [98] - 预计今年在分派后将有超过1.2亿美元现金流可用 其中约7000万美元将用于开发和再开发活动 加上处置所得收益 公司将利用增量债务资本（可能进行1-2次债券发行）并进行再融资 公司拥有超过9亿美元的流动性（包括循环信贷额度）支持计划 [99][100] 问题: 关于日常零售与核心食品杂货店锚定中心的资本支出指南 [102] - 目前日常零售的资本支出（占NOI百分比）与核心食品杂货店锚定中心相似 约为AFFO的12%-13% 因为公司正专注于商品组合调整、重新租赁和提升租金 稳定后预计资本效率会提高 收购时的承销已包含了前期改造资本 [104][105][106]