财务数据和关键指标变化 - 2025年全年公司报告GAAP净亏损100万美元或每股摊薄亏损0.02美元，可分配收益亏损700万美元或每股摊薄亏损0.12美元 [14] - 2025年第四季度公司报告GAAP净亏损约400万美元或每股摊薄亏损0.07美元，第四季度可分配收益约为800万美元或每股摊薄收益0.15美元 [14] - 第四季度可分配收益包括与北卡罗来纳州办公室REO物业部分出售相关的200万美元或每股0.04美元的已实现收益 [15] - 剔除该已实现收益后，第四季度可分配收益约为600万美元或每股0.11美元 [16] - 第四季度，公司从处于非应计状态的贷款中收取了200万美元或每股0.04美元的现金利息，并计入贷款本金的减少 [16] - 第四季度末净债务与权益比率（不包括CECL）为1.6倍 [16] - 2025年末CECL准备金为1.27亿美元，较2025年9月30日增加1000万美元，较2024年12月31日减少1800万美元 [20] - 第四季度末1.27亿美元的CECL准备金约占投资持有贷款未偿还本金总额的8% [20] - 1.27亿美元CECL准备金中的92%（1.17亿美元）与风险评级4和5的贷款相关 [20] - 每股账面价值为9.26美元，其中包含1.27亿美元的CECL准备金 [21] - 第四季度末可用资本为1.1亿美元 [21] - 董事会宣布2026年第一季度的常规现金股息为每股普通股0.15美元 [12][22] - 以2026年2月5日的股价计算，第一季度股息的年化股息收益率约为12% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年，公司办公室贷款自2024年末以来减少了30%，降至4.47亿美元 [7] - 第四季度，由办公室物业担保的贷款减少至4.47亿美元，环比下降10% [17] - 第四季度末，办公室贷款占贷款组合总额的28%，低于2025年第三季度末和2024年末的38% [17] - 2025年第四季度，公司完成了8笔新的贷款承诺，总额为3.93亿美元 [16] - 2025年下半年，公司完成了13笔新的贷款承诺，总额为4.86亿美元 [11] - 2025年下半年新发放的贷款中，超过50%由住宅和工业物业担保 [11] - 2025年下半年关闭的新贷款目前约占贷款组合总额的29% [17] - 第四季度末，贷款组合的未偿还本金余额为16亿美元，较2025年第三季度增长24% [16] - 风险评级4和5的贷款数量减少至5笔 [8] - 其中两笔最大的贷款约占风险评级4和5贷款总余额的85% [9] - 最大的一笔是风险评级5的芝加哥办公室贷款，账面价值为1.4亿美元，约占风险评级4和5贷款组合的44% [9] - 第二大的是一笔风险评级4的纽约布鲁克林住宅公寓贷款，账面价值为1.3亿美元，约占风险评级4和5贷款组合的41% [10] - 第四季度，风险评级4和5的贷款环比减少了13% [18] - 公司将亚利桑那州办公室物业担保的原8100万美元高级风险评级4贷款重组为6500万美元高级风险评级3贷款和800万美元风险评级4次级贷款 [18] - 一笔由宾夕法尼亚州多户住宅物业担保的2800万美元贷款在第四季度从风险评级4下调至风险评级5 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，Ares房地产债务平台在全球新承诺发放了超过90亿美元贷款，几乎是2024年的两倍 [12] - 芝加哥办公室贷款对应的物业基本面稳定，入住率保持在90%以上，加权平均租期为8年 [9] - 布鲁克林住宅公寓项目的建设按计划推进，外部施工已按时按预算完成，软性营销于2025年夏季启动，正式营销已开始，预计2026年上半年开始销售 [10] - 公司预计在2026年下半年开始看到布鲁克林项目的销售回款 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年，公司通过适度杠杆和超过1亿美元的充足流动性，实现了在资产负债表上创造和保持灵活性的目标 [6] - 公司积极管理并利用深度结构化能力，增加了贷款偿还，并有选择地退出和重组贷款，以进一步降低办公室贷款风险 [8] - 公司已退出由专门建造的生命科学物业担保的一笔贷款，且不预期对其它办公室物业做出新的承诺 [8] - 公司专注于通过积极部署和战略性利用杠杆来重塑投资组合 [23] - 公司认为与Ares平台保持一致为股东价值创造了强大而引人注目的基础 [23] - 超过一半的新承诺贷款金额代表了与其他Ares Management关联基金共同投资的机会 [11] - 公司认为共同投资机会很重要，因为它扩展了公司获得大规模优质机构机会的渠道，允许公司根据可用资本和适宜性适当调整其承诺规模，并能增强多元化并更有效地部署可用资本 [11] - 公司通过三项独立行动增加了2.5亿美元的借款能力并降低了借款成本：将富国银行信贷额度增加至6亿美元（第四季度增加1.5亿美元），于2026年1月行使选择权将摩根士丹利信贷额度增加1亿美元，以及在季度结束后通过赎回FL4 CLO证券化降低了借款成本 [21] - 公司认为这些行动反映了其与贷款人关系的实力和规模，使其能够获得有吸引力的融资并支持未来的增长计划 [21] - 公司预计在解决风险评级4和5贷款后，将回到其长期历史目标，即3.0倍的债务与权益比率 [45] - 公司预计在达到3.0倍杠杆率时，债务约为11.5亿美元，贷款组合规模约为20亿美元 [59] - 公司拥有仓储资产的容量，但随着在贷款中创建较小的参与权益，对此的需求将减少，但该能力仍然可用 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是商业房地产市场过渡的一年，上半年宏观经济和地缘政治的不确定性影响了估值和交易活动，下半年随着美联储开始放松货币政策，情况有所改善，带来了更大的稳定性、交易量反弹和估值稳定 [5] - 公司认为，执行其业务计划为收益增长创造了路径，以达到当前的股息水平 [12] - 公司认识到，收益轨迹可能不均衡，取决于资产解决的结果，但对公司的收益潜力仍有信心 [12] - 公司预计，随着风险评级4和5贷款的解决，将回归长期历史目标杠杆率，并在此水平上获得历史性的净资产收益率 [45] - 对于新的贷款发放，公司认为最重要的因素是基础本金保护，确保拥有持久的资本结构和持久的物业 [37] - 公司观察到，资本对物流/工业和多户住宅领域更具吸引力，因此这些领域的利差可能略窄，而自助仓储领域由于资产规模较小，收益率通常略高，酒店领域则保持高度选择性，有时能提供更高的收益率 [37] - 办公室资产定价方面，真正的A级现金流和长期租约有大量资本，而除此之外的领域则完全缺乏流动性 [38] - 在当前的浮动利率环境中，正常的贷款偿还节奏是每年约三分之一，但办公室资产的期限对整个市场而言已经延长 [33] - 关于利差压缩，管理层认为，对于规模较大的发起机构，市场波动会实时反应，但可能对直接发起渠道有滞后效应，预计未来几个月机会集将扩大，但不会立即从活跃的固定收益流动性市场传导到发起端 [64][65] 其他重要信息 - 公司维持适度的杠杆以支持进一步解决表现不佳的贷款和未来增长 [16] - 公司对布鲁克林项目潜在损失的严重程度看法有限 [19] - 公司对剩余的投资组合感到满意，并开始考虑基于风险评级的正常表现节奏 [32] - 公司专注于解决剩余的风险评级4和5贷款，这是重新定位投资组合以实现未来增长的重要组成部分 [19] - 公司认为，与Ares平台保持一致为股东价值创造了强大而引人注目的基础 [23] - 公司预计在解决风险评级4和5贷款后，将回到其长期历史目标杠杆率 [45] - 公司预计在达到3.0倍杠杆率时，贷款组合规模约为20亿美元 [59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 布鲁克林公寓项目何时开始获得还款？假设上半年有销售，交割是否会在2026年发生？ [25] - 预计2026年下半年开始看到平稳的单元销售过程，一旦偿还部分相关债务，公司将开始收到回款 [25] - 销售的第一笔回款将用于偿还债务，公司将立即从利息节省中受益，待该资产上的少量债务偿还后，流动性将开始回流 [26] 问题: 能否提供芝加哥办公室贷款当前债务收益率的背景信息？是否看到对此类资产的需求？ [27] - 管理层未提供具体收益率数字，但表示可根据市场租金率和基础入住率进行推断 [28] - 强调过去几个季度一直专注于解决该资产，该资产具有高入住率和长租期，提供了可用的耐心 [28] 问题: 到2026年底，办公室风险敞口能降低到什么水平？ [32] - 重点仍然是解决风险评级4和5贷款，其中芝加哥办公室资产是重要的影响因素 [32] - 对剩余投资组合感到满意，但解决风险评级4和5贷款的时间表不完全在公司控制范围内 [32] - 希望整个市场能开始看到这些资产更自然的解决方式 [33] 问题: 在酒店、工业和仓储领域，目前哪里能看到最具风险调整后吸引力的回报？新发放贷款的利差与季度内收到的还款贷款水平相比如何？ [36] - 机会集非常广泛，公司将继续避开办公室领域 [36] - 最重要的因素是基础本金保护，确保拥有持久的资本结构和物业 [37] - 工业和多户住宅领域的利差可能略窄，自助仓储领域收益率通常略高，酒店领域保持高度选择性且可能提供更高收益率 [37] - 办公室领域，真正的A级资产有资本，其他则缺乏流动性 [38] 问题: 关于亚利桑那州办公室贷款重组，从8100万美元降至7300万美元，能否提供升级后的风险评级部分维持其评级的里程碑或契约细节？ [40] - 管理层未提供具体细节，但表示每笔贷款的契约都是根据公司认为的里程碑并与借款人商定的 [40] - 重组时希望看到业务计划加速、赞助方具备行业和地区专业知识以及资本承诺 [40] 问题: 基于对2026年发放渠道和还款时间表的可见性，公司预计杠杆率在今年内会上升到多高？ [44] - 公司继续维持适度杠杆，近期可能最高达到2.0倍左右 [45] - 随着风险评级4和5贷款的解决，预计将回到长期历史目标，即3.0倍的债务与权益比率 [45] 问题: 第四季度贷款发放的时间安排是怎样的？新发放贷款的净资产收益率目标范围是多少？ [48] - 发放节奏不是公司衡量指标，目标是通过共同投资结构尽可能平滑其影响，减少资金闲置 [49] - 具体时间安排未披露 [50] 问题: 剩余REO资产的历史收益率和入住率与当前相比如何？ [53] - 由于现有租约，收益率一直相对稳定，这使得公司能够非常有耐心和选择性地最终处置这些资产 [54] - 从收益率角度看，这些资产对派息公司具有吸引力，公司对其稳定性感到放心 [54] 问题: 是否应将第四季度的发放速度视为2026年的运行速度？是否有目标投资组合规模？现有股本基础能支持多大的投资组合规模？ [56] - 发放量将在很大程度上取决于剩余资产（特别是已提及的资产）的还款时间和金额 [56] - 发放引擎正在运行，目标是尽量减少还款和再投资之间的空档期 [57] - 如果达到3.0倍的目标杠杆率，债务约为11.5亿美元，贷款组合规模约为20亿美元 [59] 问题: 与母公司Ares的、允许快速将贷款纳入资产负债表的信贷安排是否仍然存在并使用？ [60] - 公司仍有仓储资产的容量，但随着在贷款中创建较小的参与权益，对此的需求将减少，但该能力仍然可用 [60] 问题: 近期私人信贷市场的波动是否对商业房地产金融产生溢出效应？利差压缩是否已见底？ [64] - 对于规模较大的发起机构，市场波动会实时反应，但可能对直接发起渠道有滞后效应 [64] - 预计未来几个月机会集将扩大，但不会立即从活跃的固定收益流动性市场传导到发起端 [65]