财务数据和关键指标变化 - 2025年全年业绩：收入增长36%，EBITDA增长32%，每股FFO增长22% [3] - 2025年第四季度业绩：归属于普通股股东的每股净收益为0.14美元，每股标准化FFO为1.45美元，同比增长28.3% [32] - 2025年第四季度整体投资组合同店NOI增长15%，主要由老年住房运营（SHOP）投资组合20.4%的增长驱动 [17] - SHOP投资组合同店NOI增长已连续13个季度超过20% [5][17] - 2025年第四季度同店收入增长9.6%，由400个基点的入住率同比增长和健康的费率增长驱动 [18] - 2025年第四季度运营利润率继续扩大，增加了270个基点 [6] - 2026年全年业绩指引：归属于普通股股东的每股净收益为3.11-3.27美元，每股标准化FFO为6.09-6.25美元（中值6.17美元），较2025年全年业绩中值增长0.88美元 [35][36] - 2026年每股FFO增长构成：老年住房运营NOI增长贡献0.58美元，投资和融资活动贡献0.30美元，三重净租赁收入贡献0.02美元，被0.02美元的G&A抵消 [37] - 2026年预计整体投资组合同店NOI增长11.25%-15.75%，其中SHOP增长15%-21% [37] - 2026年SHOP收入增长预计中值为9%，由RevPOR增长4.8%和入住率同比增长350个基点驱动，费用增长预计为5.5%，ExPOR增长略低于1.5% [38] - 2025年净投资活动接近110亿美元，主要由出售门诊医疗业务获得的72亿美元等资金支持 [10] - 截至2025年底，净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，较2024年底下降约0.5倍 [33] - 截至2025年底，公司持有52亿美元现金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年住房运营（SHOP）投资组合： - 2025年第四季度同店NOI增长20.4%，连续13个季度增长超过20% [17] - 2025年第四季度入住率同比增长400个基点，达到历史最高水平之一 [18] - 2025年第四季度同店收入增长9.6% [18] - 2025年第四季度单位费用（ExPOR）增长0.8%，为有记录以来最低水平之一 [18] - 2025年第四季度利润率扩大270个基点 [18] - 2026年预计同店NOI增长15%-21% [37] - 2026年预计收入增长中值9%（RevPOR增长4.8%，入住率增长350个基点） [38] - 2026年预计费用增长5.5%（ExPOR增长略低于1.5%） [38] - 公司预计未来几年利润率将继续显著提高 [6][19] - 三重净租赁投资组合： - 老年住房三重净租赁：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [32] - 长期急性后期护理：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [32] - 2026年预计老年住房三重净租赁NOI增长3%-4% [37] - 2026年预计长期急性后期护理NOI增长2%-3% [37] - 门诊医疗业务： - 2026年预计同店NOI增长2%-3% [37] - 公司已同意以72亿美元出售该业务，截至电话会议时已完成58亿美元资产的交割，剩余部分预计在上半年完成 [10][25] - 专业护理机构（SNF）资产： - 公司已达成13亿美元资产出售交易（涉及12笔交易，约占投资组合一半） [13][26] - 该投资组合在7年内实现了约25%的无杠杆IRR和3.1倍的无杠杆资本回报倍数 [15][26] - 剩余资产表现良好，EBITDA覆盖率超过2倍 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 地域表现：2025年第四季度，收入增长在所有三个地理区域和不同护理等级的老年住房中保持一致 [18] - 非同店投资组合：目前占整体投资组合的一半以上，主要由于2025年的大量收购活动，资产需要五个季度才能进入同店池 [61] - 该投资组合的增长特征与同店投资组合一致，但入住率较低 [61] - 非同店投资组合中英国资产的占比较高 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略转型：公司正从房地产交易商转型为以运营和技术为先的企业，核心是取悦居民并优先考虑一线员工体验 [4] - 垂直整合模式：采用“硬件+软件”的垂直整合模式，硬件是过去十年精心打造的最佳房地产资产，软件是Welltower业务系统（WBS）和最佳运营合作伙伴生态系统 [9] - Welltower业务系统（WBS）：是公司专为运营商定制的端到端运营平台，旨在通过消除日常行政负担，让员工专注于照顾居民，从而推动利润率提高和运营协同效应 [6][20] - 资本配置：专注于通过收购和处置来塑造未来增长的投资组合，目标是提升长期每股增长的轨迹和持续时间 [4][13] - 2025年完成了近110亿美元的净投资活动，主要收购高增长的老年住房资产 [10] - 2026年开局强劲，已完成或签约57亿美元收购，包括32亿美元的Amica交易和最近几周新增的25亿美元交易 [12][28] - 出售了72亿美元的门诊医疗业务和13亿美元的专业护理机构资产，以将重点集中在老年住房上 [10][13] - 资本配置决策非常审慎，拒绝了数十亿美元不符合标准的收购机会 [11] - 私人基金管理业务： - 已成功完成首只美国老年住房股权基金（Senior Housing Equity Fund One）的最终募集，获得约25亿美元权益承诺，其中第三方资本约21亿美元，管理费率为1.35% [16][30] - 已推出首只美国老年住房债务基金（Senior Housing Debt Fund One） [16][31] - 该业务是资产负债表战略的自然延伸，旨在启动重要的资本配置业务，但公司强调是“赚钱者”而非“资产收集者” [16][29] - 技术投入：创建了“技术小队”（Tech Squad），聘请了来自Extra Space Storage等公司的高管，领导业务数字化转型和企业系统整合 [3][21][22] - 行业竞争： - 管理层认为，尽管有更多资本进入老年住房运营领域，但公司的竞争优势在于其垂直整合的运营和技术能力，以及处理复杂、难以规模化业务的能力 [41][44] - 强调公司的重点是客户旅程和员工体验，而非基于资本化率的财务竞争 [45] - 认为公司的护城河正在扩大，因为其平台数据和洞察力的网络效应呈指数级增长 [45] - 人才与激励： - 扩大了高管连续性与对齐计划的参与范围，并将绩效部分的比例从50%提高至70% [39] - 致力于吸引和留住各级顶尖人才，预计未来十年NEO和EVP级别的人员流动率极低 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求端：终端市场对老年住房产品的需求高度可见，且预计随着80岁以上人口的持续快速增长而改善 [6] - 供给端：新建筑量仍处于低谷水平，长期利率和建筑成本居高不下，公司对供应面感到乐观 [7] - 宏观环境：尽管宏观和地缘政治背景充满不确定性，但公司专注于与运营伙伴并肩执行 [8] - 长期增长：通过资本配置和业务转型，公司从根本上提升了企业的终期增长率，相信Welltower 3.0能够以显著高于以往的速度实现现金流复合增长 [16][34] - 未来展望：2026年正迅速成为收购活动的又一个丰收年，公司对未来充满信心 [12][23] 其他重要信息 - 公司庆祝了当前管理层重建公司10周年 [3] - 出售专业护理机构资产的投资回报（25%无杠杆IRR）远高于同期上市专业护理机构同行约10%-11%的杠杆股权回报 [15] - 公司强调其业务模式已发展到未来无需再收购资产也能驱动强劲每股增长的程度 [46][69] - 公司正在通过“Welltower资助”等项目与一线员工互动，推广长期投资和财富创造的观念 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于增长复合和持续期的量化框架，以及稳定投资组合的RevPOR、利润率展望 [48] - 管理层未提供具体数字预测，但指出增长算法强劲，驱动力包括资产组合向高增长业务（SHOP）的转移（组合转换）、入住率提升带来的定价权、自由现金流的再投资以及持续的利润率扩张 [49][50][51] - 强调公司的北极星是每股收益和现金流增长，而非单纯同店增长 [49] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战，以及技术平台未来是否可货币化 [53] - 数据科学平台已相对成熟并正在通过基金业务货币化（体现在较高的管理费率上），但运营技术平台仍有很长的路要走 [53] - 公司将继续大力投入招聘顶尖人才 [54] - 明确表示永远不会将核心运营软件出售给竞争对手，但愿意利用平台帮助合作伙伴进行房地产投资 [54][55] 问题: 出售SNF资产后，是否将SNF投资组合整体视为未来收购的资金来源 [57] - 公司将专业护理机构投资视为结构性信贷投资，策略是收购有运营扭转潜力的资产，引入优秀区域运营商，稳定后退出实现价值 [57] - 出售所得资金的再部署将取决于市场机会，没有预设的资产配置比例 [58] 问题: SHOP投资组合中非同店池的规模、特征（如入住率）及其增长情况 [60] - 非同店池目前占整体投资组合一半以上，主要由于去年的收购活动 [61] - 其增长特征与同店池一致，但入住率较低，且英国资产占比较高 [61][62] 问题: 入住率表现优于行业的原因，以及WBS的贡献 [64] - 管理层指出，公司去年400个基点的入住率增长显著高于行业同行（约250个基点） [65] - 驱动因素包括从市场营销到客户体验、线索响应速度等全方位的执行优化 [65] 问题: 收购未稳定（入住率75%-85%）资产的机会能持续多久，基金车辆购买稳定资产是否构成冲突 [67] - 收购机会的持续性取决于市场，公司目标是创造每股价值，而非为交易而交易 [68] - 目前机会集依然强劲，2026年前六周已完成37笔交易 [70] - 创造价值的途径不仅是提升入住率，还包括通过WBS优化运营，即使在入住率较高的资产中也能创造显著价值 [71] 问题: 2026年SHOP入住率和RevPOR增长指引与去年的对比及考量因素 [73] - 指引考虑了闰年调整因素以及第四季度投资组合池变化（如纳入Holiday资产）带来的暂时性影响 [74] - 鼓励投资者关注底层现金流增长和整体每股FFO增长 [75] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间的利差展望，是否假设利差收窄 [77] - 年初展望的ExPOR假设与去年类似，实际结果受入住率增长影响 [78] - 由于业务季节性（大部分同比增长集中在六个月内），当前指引是基于概率的适当观点 [79] 问题: 公司如何扩大投资者基础，吸引更多泛行业和国际投资者 [81] - 管理层认为其职责是执行和创造增长，相信投资者会找到公司 [82] - 随着公司市值规模扩大，已开始有更多投资者主动接触了解公司 [84] - 公司有优秀的资本市场团队负责沟通，并有大量材料帮助理解业务 [85] 问题: 基金业务的发展轨迹及其在未来故事中的比重 [87] - 基金业务是机会主义和战术性的，公司不是资产收集者，只有在能为资本伙伴赚钱时才会进行 [88] - 债务基金的设立源于有限合伙人的建议 [88] - 管理层强调会严肃对待有限合伙人资金，仅在有信心获得显著回报时才接受资本，不希望公司变成纯粹的筹资机构 [89][90] 问题: 老年住房的资本支出（CapEx）考量及资产未来保障措施 [92] - 收购的资产较新，平均资产年龄从2021年底的19年降至16年 [24][93] - 部分收购资产因资本结构问题需要一定投入以达到标准 [93] - 公司正从全生命周期成本角度重新审视资本支出，旨在通过前期较高投入降低长期运营成本 [94] - 提到了对Holiday和HC-One这两个大型投资组合的具体资本投入计划 [95][96] 问题: RevPOR与ExPOR利差的历史宽度及未来可能扩大的程度 [98] - 理论上，随着资产入住率提升（如从90%到95%），定价权增强和成本（尤其是劳动力）规模化应使利差扩大或保持高位 [98] - 但需考虑公用事业成本、房地产税等其他成本项的影响 [98] - 最终应关注底线增长，公司第四季度每股FFO和现金流增长均接近30% [99] 问题: 2026年各区域（美国、英国、加拿大）及活跃长者住宅业务的NOI增长范围 [101] - 公司仅提供整体SHOP投资组合15%-21%的增长指引，未提供子投资组合的具体指引 [101] 问题: 关于居民偏好更大居住单元的趋势及公司投资组合的应对 [103] - 管理层认同产品（包括单元类型、服务）优化与地理位置、价格点和运营覆盖层同样重要 [104] - 指出行业过去因错误关注每单元价格而建造了过多单间公寓，有些建筑因此功能过时 [105] - 强调公司成功在于平衡所有四个因素的优化，而非只关注其一 [106] 问题: 债务基金的资金是否专注于公司最终希望拥有的资产，还是纯粹的借贷工具 [108] - 债务基金并非“贷款以持有”策略，而是向已有现金流且覆盖良好的优质资产提供贷款 [109] - 公司不会向不喜欢的资产放贷，但策略核心是向有强大赞助方的收购提供第一抵押权贷款 [109][110][111]