财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP每股净收益为0.24美元，可分配收益为-2.07美元每股，剔除核销前的可分配收益为0.51美元每股，环比增长0.03美元，较第一季度增长0.09美元 [4][20] - 剔除核销前的可分配收益连续第二个季度覆盖了0.47美元每股的季度股息 [5][20] - 年末每股账面价值为20.75美元，其中包含0.47美元每股的累计折旧摊销和1.76美元每股的CECL总准备金 [23] - 由于核销，CECL总准备金环比下降近60% [23] - 2025年，通过高于账面价值的贷款解决方案和股票回购，账面价值增加了0.30美元每股 [24] - 第四季度，来自非合并合资企业的收益为700万美元，而上一季度为300万美元 [24] - 第四季度，自有房地产产生了1800万美元的净营业收入，高于上一季度的600万美元 [21] - 公司拥有10亿美元的流动性，债务与权益比率在目标范围内，加权平均公司债务期限为4.3年，且2027年前无到期债务 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合总额为200亿美元，上一季度为195亿美元，包括180亿美元的贷款组合、13亿美元的自有房地产以及超过9亿美元按份额持有的银行贷款组合和净租赁合资企业投资 [13] - 贷款组合年末99%为正常履约，第四季度解决了5.75亿美元的不良贷款，将不良贷款余额降至略低于9000万美元 [5][14] - 第四季度升级了六笔贷款，没有新增任何贷款进入不良或观察名单，一笔观察名单贷款已全额偿还 [15] - 贷款组合中50%为多户住宅和工业地产，办公室敞口自2021年底以来已下降约50% [15] - 净租赁资产和收购的银行贷款现在占投资组合的5%，而2025年初为0% [13] - 净租赁组合按份额计算年末超过3亿美元，另有2亿美元正在交割中 [17] - 收购的两笔银行贷款组合按公司份额计算本金余额约为6亿美元，自收购以来已产生8000万美元的还款 [18] - 第四季度关闭了15亿美元的投资，包括14亿美元的新贷款发放和约1亿美元的净租赁收购 [11] - 第四季度贷款发放100%由多户住宅和工业资产担保，其中约80%为多元化投资组合 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 近一半的贷款位于国际市场，其中近40%在欧洲，过去一年在欧洲发放了约20亿美元由工业投资组合支持的贷款 [16] - 欧洲工业贷款加权平均贷款价值比为68%，贷款利差比美国同类质量交易高出近100个基点 [16] - 自有房地产中一半位于纽约和旧金山湾区，公司认为这些市场的基本面和投资者需求正在广泛改善 [17] - 2025年，全球平台完成了超过200亿美元的私人贷款发放和收购，并交易了超过150亿美元的房地产证券 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略性地扩大了业务范围，瞄准互补的投资渠道，包括多户住宅和工业贷款、不断增长的净租赁战略以及以折扣价收购的两个银行贷款组合 [5] - 公司积极进行投资组合轮换，将新投资集中在最具信心的主题上 [5] - 公司利用其全球房地产债务平台的广度和专业知识，在美国、欧洲和澳大利亚获取多样化的专有投资渠道 [7] - 公司的资产负债表和资本市场战略包括执行超过50亿美元的公司和证券化债务交易，其中28亿美元的公司定期贷款重新定价和展期，使加权平均借款利差同比下降近90个基点 [8] - 公司完成了第六次CLO交易，定价10亿美元，并于12月完成了首次欧洲CMBS发行 [25] - 公司成功地将近60亿美元的信贷额度转换为非盯市结构，使非盯市借款从年初的67%增加到目前的近85% [26] - 公司投资了7500万美元于一个新的Blackstone管理的房地产信贷基金，该基金专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，且BXMT无需支付费用 [39][40] - 公司有意使投资组合多样化，包括净租赁、银行贷款组合等，以分散信用风险和收益构成 [41][42] - 资本配置的首要任务是寻找具有最佳风险调整回报的投资，包括在不同资产类别、地域以及股票回购之间进行选择 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前房地产信贷市场流动性高，基本面稳固，新建筑开工量仍远低于周期前水平，价值稳步上升 [6] - 2025年CMBS发行量加速至全球金融危机以来的最高水平，同比增长40%，表明随着行业表现改善，债务资本可用性显著增加 [6] - 交易活动开始增加，投资者交易热情更高，1月份的新贷款请求比去年同期增长了50% [7] - 市场顺风支持投资组合表现，第四季度没有新增不良贷款或观察名单贷款，预计有机会选择性地退出自有房地产，将资本更有效地重新配置到核心投资中 [9] - 房地产和资本市场估值稳定并上升，为更快解决问题提供了更好的背景 [58] - 美国市场流动性增强，交易环境更加正常化，这对公司是有利的运营环境 [65] - 尽管利差收窄，但后端融资成本也在收紧，抵消了部分利差收窄的影响，机会集仍然具有吸引力，交易活动正在增加 [66] - 多户住宅领域存在机会，结构性供应不足，新开工量较峰值下降60%，且资产类别流动性高、颗粒度细 [46] - 银行整合的环境成熟，可能带来更多收购银行贷款组合的机会 [18] - 公司对股票价值感到乐观，股价仍低于账面价值，当前股息收益率9.5%意味着与10年期国债的利差为540个基点，而流动性房地产信贷和更广泛信贷市场的利差已经收紧 [9] - 公司认为其投资组合的信用趋势和业务盈利能力应能支持股价进一步回升至历史水平，并通过本季度6000万美元及自2024年7月计划启动以来总计约1.4亿美元的股票回购表达了这一观点 [10] 其他重要信息 - 公司宣布首席财务官变更，Anthony Marone将卸任，Marcin Urbaszek将接任首席财务官 [10][26] - 公司拥有12处物业，价值13亿美元的自有房地产，其中酒店占三分之一 [21][22] - 预计第一季度自有房地产现金流将因季节性因素而下降 [22] - 公司有15家银行交易对手，提供190亿美元的总借款能力，2025年新增一家，2026年2月又新增一家 [25][26] - 净租赁组合的租金覆盖倍数超过3倍，内置年租金增长率为2%，平均租约期限超过15年 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 除了股票回购，公司还有哪些方式可以验证或支持其贷款组合的价值？ - 公司会考虑所有最大化股东价值的机会，对2025年的股价表现感到满意，目前与账面价值的折价相对较小，将继续分析所有选择，股票回购是一个很好的工具 [29][30] 问题: 对自有房地产（REO）组合的看法？关键资产是否有升值潜力？能否讨论2025年12月基于披露的纽约办公室REO？ - 公司对REO的决策基于前瞻性回报分析，并利用其独特的数据和信息，看到纽约等地的基本面和投资者需求有所改善，该资产持有成本很低，相对于贷款发放时的价值有显著折扣，随着市场改善，公司认为有机会在退出时获得额外上行潜力 [33][34][36] - 公司认为有几处资产在今年有望退出，将非常审慎和战略性地处理，正在出售德克萨斯州的一处多户住宅资产，旧金山也呈现积极趋势 [35] - 关于纽约REO的具体信息：该贷款发放于新冠疫情前，持有成本显著低于原始价值，资产目前租赁情况良好，租赁需求强劲，如果需要投资以抓住租赁机会，公司会分析其是否具有增值效应，该贷款此前是不良贷款并有大量准备金，公司认为有机会在退出时获得额外上行潜力 [36] 问题: 向Blackstone BREDS基金投资7500万美元，该基金的投资类型是什么？是否与公司现有业务重叠？ - 该基金专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，这是BXMT凭借其平台规模和与Blackstone房地产信贷业务的关联，为投资者提供独特且有吸引力投资能力的一个例证，BXMT无需为该基金承诺支付费用，投资将由公司团队进行来源寻找、承销和管理，增加对此类投资的风险调整回报是有利的 [39][40] 问题: 考虑到公司近年来的多样化投资（如机构多户住宅贷款合资、净租赁、BREDS投资、银行贷款合资），预计BXMT未来几年会是什么样子？桥梁贷款业务如何融入？是否会保持主要焦点，还是其他业务会增长？ - 公司有意使投资组合多样化，核心贷款策略不会消失，但增加净租赁、银行贷款组合等是为了进一步分散收益构成和投资组合的风险状况，公司将继续追求这一策略，任何能够分散信用风险并产生有吸引力风险调整回报的方式都会继续探索 [41][42] 问题: 能否提供关于多户住宅领域新贷款发放的更多细节？如何看待总杠杆率（目前约3.9倍）？ - 公司看好当前多户住宅领域的机会，其投资组合中的多户住宅贷款100%正常履约，多户住宅和租赁住房整体结构性供应不足，新开工量较峰值下降60%，且是流动性高、颗粒度细的资产类别，因此公司在该领域活跃 [45][46] - 杠杆率处于目标范围内，这是投资机会、资产负债表状况以及市场融资可用性的综合结果，公司会审慎管理，并维持在目标范围内 [48] 问题: 展望2026年，考虑到杠杆水平，除非有额外股权资本，投资组合规模可能大致持平或小幅增长，随着解决贷款并重新配置资本（可能来自REO处置），恢复正常股本回报率的路径可能是怎样的？ - 公司认为投资组合状况良好，拥有10亿美元流动性，这使其在广泛的渠道中能够有选择地进行投资，一些REO资产今年有望退出，这些资产目前产生的股本回报率低于目标水平，退出并将资本以目标回报率重新配置，应有助于长期收益 [50][51][52] 问题: 随着公司基本退出不良资产和计提特定准备金的资产，并开始部署更多资本，对于新贷款的初始一般准备金应如何看待（大致范围）？ - 当前的一般准备金水平是衡量投资组合绝大部分准备金适当性的一个很好参考，随着投资组合的扩张或收缩，这是一个很好的参考点 [53] 问题: 本季度不良贷款余额取得显著进展，主要是由于公司团队的战略和时机，还是特定资产的原因？或者整体市场是否发生了显著变化使得这些解决方案更容易实现？ - 这反映了几点：一是公司资产管理团队的实力和能力；二是市场流动性提高，估值透明度增加，决策更快；三是房地产估值稳定并上升，这为更快解决问题提供了更好的背景 [56][58] 问题: 贷款组合中一半由多户住宅或工业地产担保，对于这两个资产类别未来的目标配置有何考虑？ - 资本配置的首要任务是寻找具有最佳风险调整回报的投资，配置将取决于公司看到的机会，公司非常注重跨行业和地域的多元化，也通过净租赁、银行贷款组合和股票回购（自计划启动以来1.4亿美元）进行多元化配置，最终目标是长期为投资者创造业绩 [59][60] 问题: 美国交易市场变得更加透明和流动，这是否会将过去几年更多倾向于欧洲的交易量开始转向美国？如何权衡更流动的市场、更透明的价值与相对一年前更低的利差？ - 美国流动性确实在增加，这对业务总体是积极的，意味着投资组合周转更快，公司处于一个流动性更强但更正常的市场，这是一个良好的运营环境，凭借平台规模、不同的投资能力和全球覆盖，公司可以挑选最佳机会，尽管利差收窄，但后端融资成本也在收紧，机会集仍然具有吸引力，交易活动在增加 [64][65][66] 问题: 后端融资成本也在收紧，CLO市场已经开放，公司如何在CLO和银行融资之间权衡资本成本？预计今年的融资组合将如何变化？ - 公司在2025年采取了广泛而主动的方法，利用了所有活跃的资本市场，目标是建立一个结构良好、多元化的资产负债表，并在各市场保持健康的组合，以便在市场机会出现时能够灵活应对，公司已将公司定期贷款借款利差降低了约90个基点，并增加了信贷额度交易对手至15家以降低资本成本，预计将继续看到跨所有渠道的混合活动 [67][68]