财务数据和关键指标变化 - 2025年全年同店净营业收入（Same Property NOI）为1.71亿美元，同比增长5.3% [10] - 第四季度同店净营业收入为4430万美元，同比增长3% [10] - 2025年全年Nareit运营资金（FFO）为1.478亿美元，即每股摊薄1.89美元，同比增长6.2% [10] - 2025年全年核心运营资金（Core FFO）为每股1.83美元，同比增长5.8% [10] - 第四季度Nareit运营资金为3680万美元，即每股摊薄0.47美元，同比增长4.4% [11] - 第四季度核心运营资金为每股摊薄0.46美元，同比增长7% [11] - 公司资产负债表强劲，年末总流动性为4.8亿美元，包括3500万美元现金和4.45亿美元循环信贷额度可用 [11] - 加权平均利率为4%，净杠杆率为26.3%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.5倍，处于行业低位 [11] - 董事会批准2026年年度现金股息增加5%，新的年化股息率为每股1美元 [12] - 2026年业绩指引：预计全年同店净营业收入增长3.25%-4.25% [12] - 2026年Nareit运营资金指引为每股1.97-2.03美元，中点同比增长5.8% [12] - 2026年核心运营资金指引为每股1.91-1.95美元，中点同比增长5.5% [12] - 2026年指引考虑了约30-70个基点的坏账准备金 [12] - 2亿美元定期贷款互换的利率从约2.7%重置至4.5%，将在2026年最后三个月对运营资金造成温和阻力 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店净营业收入增长5.3%主要由以下因素驱动：嵌入式租金调升贡献约160个基点，入住率提升贡献约80个基点，正面租赁价差贡献约90个基点，重建活动贡献额外70个基点，百分比租金和附加租金贡献约20个基点，净费用补偿贡献130个基点，部分被20个基点的坏账准备金阻力所抵消 [10] - 2025年新签租约价差达到30.9%，续租价差平均为10.9%，混合可比租赁价差为13.3% [16] - 小型店铺租赁入住率达到94%的历史新高 [16] - 2025年新签和续签的小型店铺租约中，年度租金调升器平均超过3.1%，为上市以来最高水平 [16] - 年末总租赁入住率为96.7%，保留率为85% [17] - 若排除佛罗里达州圣彼得堡Gateway Market Center一处计划退出的主力店，保留率将与之前季度一致，约为90%，租赁入住率将环比持平 [17] - 对于2024年和2025年收购的物业，新租和续租的价差平均约为21% [14] - 已签署但未开业的租约约占年度基本租金（ABR）的2%，即550万美元，其中80%为小型店铺，预计95%将在2026年开业，其中约50%将在当年确认收入 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar数据，2025年表现最佳的零售市场包括夏洛特、坦帕、奥兰多和达拉斯 [8] - 夏洛特在美国主要市场中零售租金涨幅排名第一，人口增长、就业创造和郊区发展强劲 [8] - 公司在夏洛特收购了两处物业，并在凤凰城等地区继续扩大业务，这些地区呈现类似趋势 [8] - 公司战略聚焦于阳光地带市场，看重其长期人口扩张、有限的新供应以及可利用运营平台的能力 [5] - 第四季度收购的两处物业分别位于亚利桑那州梅萨（Mesa Shores，由Trader Joe's和Sprouts Farmers Market双重主力店锚定）和佛罗里达州迈尔斯堡（Daniel's Marketplace，由Whole Foods主力店锚定） [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年公司战略转型，成功出售了五处加利福尼亚州资产，并将资本高效地重新配置到增长更高的阳光地带市场 [4] - 全年共收购10处物业，总收购额超过4.6亿美元，第四季度完成两笔收购，总额1.09亿美元 [5][11] - 收购策略具有选择性，专注于满足回报门槛、增强运营足迹并通过租赁和资产管理提供明确价值创造途径的机会 [5] - 公司通过有针对性的重建计划进行内部投资，旨在保持投资组合的整体质量和竞争力，同时推动净营业收入增量增长，预计未来几年每年贡献约50-100个基点的额外净营业收入增长 [6] - 零售业态在2025年展现出显著韧性，新零售建设保持在数十年低点，为拥有高质量、位置优越的中心的业主创造了有利环境 [6] - 零售商在房地产决策方面拥有更好的信息，应用更清晰的回报门槛，并从更灵活的供应链中受益 [7] - 机构资本和私人资本在露天零售领域，尤其是杂货店锚定的资产中保持活跃 [5] - 公司预计2026年净投资活动约为3亿美元 [8] - 公司采用“中心辐射”策略，在主要市场（如夏洛特、凤凰城）周边发展较小的互补性市场 [66][67] - 投资组合构成多样，约三分之二为传统的杂货店锚定社区中心，其余三分之一可能包括大型卖场、生活方式中心或无主力店物业 [45] - 公司对无主力店零售资产持开放态度，特别是小型生活方式中心或与现有物业互补的资产 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对InvenTrust来说是卓越的一年，运营表现强劲，执行纪律严明 [4] - 零售销售上升，宣布新开店数量继续超过关店数量，表明对实体零售的持续信心 [16] - 整个行业的零售商越来越专注于优化门店网络而非收缩，新品牌积极寻求在位置优越的中心开店 [16] - 公司投资组合定位于满足租户对基本用途和服务、全渠道履行的需求，并受益于阳光地带长期的人口增长 [18] - 进入2026年，购物中心房地产投资信托基金的运营基本面依然稳固，对公司平台具有支持作用 [18] - 管理层认为竞争环境持续，定价保持粘性，私人资本形成和资本轮动可能进入零售领域，长期来看对公司估值有利 [55][57] - 公司对平台人员的质量感到自豪，并致力于通过增长现金流和服务社区来持续证明 [65] 其他重要信息 - 第四季度收购的1.09亿美元资产，动用了可用流动性并承担了约3000万美元的物业级担保债务 [11] - 重建项目主要侧重于重新规划商品组合、重新定位主力店空间以及在现有中心有选择地增加外租地块 [6] - 公司预计随着投资组合中商户组合改善和破产风险降低，续租业务占比将增大，从而降低资本支出需求 [31][32] - 资本支出（包括增量重建机会）约占净营业收入的20%，预计这一比例将继续下降 [33] - 公司预计2026年将完成最后一处加利福尼亚州资产的处置，其他处置将作为识别收购机会后的资本来源 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于3亿美元净收购活动的资金来源、债务类型、定价预期，以及指引中利息费用增加的构成（互换重置与增量债务） [20] - 公司有充足的资产负债表空间为收购提供资金，计划更多地使用信贷额度，并机会性地利用私募市场或更多银行债务进行长期融资 [21] - 私募市场定价目前取决于期限，利差大约在125-150个基点之间 [21] - 互换合约在2026年9月才到期，因此全年将造成约1-1.5美分的每股阻力 [22] 问题: 公司新的杠杆目标范围以及愿意将杠杆提高到多高 [24] - 公司可以通过资产负债表提供资金，年底净债务与调整后EBITDA之比预计约为5倍，在任何给定季度都愿意不超过5.5倍 [25] - 作为低杠杆公司之一，有能力通过增量债务为增长自我融资，同时保持资产负债表简单、到期期限可控，并机会性地向5.5倍左右的目标靠拢 [26] 问题: Amazon Go和Fresh关店是否为公司增加Whole Foods占比（目前占ABR 2%）带来机会 [29] - 公司投资组合中没有Amazon Go或亚马逊实体店，已对Whole Foods门店进行了分析，确认没有风险 [29] - 公司投资组合中的每家Whole Foods都运营良好，大多数希望增加面积，销售量大且盈利能力强 [29] - 亚马逊重新专注于Whole Foods品牌对机构级购物中心是积极的 [30] 问题: 2026年是否主要是续租业务，资本支出占净营业收入20%的比例是否会继续下降 [31] - 随着信用质量提高和商户组合改善，预计续租将成为业务中更大的一部分，这意味着增长所需的资本支出更低 [31][32] - 资本支出（包括重建机会）占净营业收入20%的比例应会继续下降，主要类别是业主工程和租户资本 [33] 问题: 3亿美元净收购指引的收购渠道现状（交易量和定价），以及其中已签约或有把握完成的比例 [36] - 约一半（略低于一半）的3亿美元净投资活动已经中标或处于合同阶段，预计将在2026年初完成 [36] - 渠道中仍有大量机会，市场竞争激烈，但公司继续寻找符合标准的资产：初始收益率在高5%到低6%区间，无杠杆回报率在低至中7%区间 [37] - 2026年的机会将与2025年收购的10处资产类似，集中在凤凰城、卡罗莱纳州等阳光地带市场 [38] 问题: 2026年的资产处置节奏，包括最后一项加州资产以及其他低增长资产的回收 [39] - 2025年加州的资本回收是一次独特机会，并非2026年的策略 [39] - 除了最后一项加州资产（已有确定买家，预计2026年完成）外，其他处置将在识别收购机会后作为资本来源 [40] 问题: 已签署未开业租约对2026年同店收入的影响，以及东南部早期天气对同店费用的潜在影响 [43] - 天气事件目前对投资组合没有重大影响 [43] - 已签署未开业租约约占ABR的2%（550万美元），其中80%为小型店铺，预计95%将在2026年开业，其中约50%将在当年确认收入 [43] 问题: 关于迈尔斯堡收购（Daniel's Marketplace）的竞争情况、可承担融资的作用，以及公司在交易市场的竞争优势 [44] - Daniel's Marketplace是一个杂货店锚定的资产，带有一些生活方式元素，是对公司投资组合的很好补充 [45] - 公司投资组合多样化，涵盖露天购物中心的不同板块 [46] - 融资条件不会改变公司的评估方式，公司主要关注无杠杆回报和增长前景 [46] - 带有可承担融资的资产竞争可能更激烈，但Daniel's的情况并非如此，公司对其回报和机会感到满意 [47] 问题: 重建管道（大部分项目预计上半年完成）的未来项目激活，特别是Gateway Market Center [51] - 重建主要是对中心的再投资和改善商户组合，部分会增加可出租面积 [51] - 高质量空间的稀缺性是过去几年同店增长的重要推动力 [51] - Gateway Market Center是一个较大的机会，涉及一家高质量东南部杂货商的搬迁和改造，以及中心的长期重新规划，预计今年晚些时候开始，需要时间稳定，但将长期服务该市场 [52] 问题: 过去三个月定价是否发生变化，还是竞争水平基本保持一致 [55] - 竞争环境感觉保持一致，定价是否发生重大变化难以确定 [55] - 市场竞争依然激烈，但公司对过去几年收购的资产在六个月后感觉更好，这表明竞争将持续，定价在领域内保持粘性 [56] - 私人资本形成和资本轮动可能进入零售领域，长期来看对公司估值有利 [57] 问题: 在积极背景下，什么因素可能使公司超过同店净营业收入指引的高端 [58] - 指引的设定是为了合理管理预期 [58] - 坏账（信用损失）是主要变量，过去几年信用损失低于预期 [58] - 由于基础商户组合质量提高且没有迫在眉睫的主力店问题，公司有信心降低信用损失预期，这已反映在同店指引中 [59] - 超过指引高端的因素包括：租约更早开业并支付租金，以及信用损失保持微不足道 [60] 问题: 关于市场渗透和风险敞口的思考方式（按ABR、物业数量还是NOI百分比），以及像凤凰城这样较小市场的发展计划 [63] - 公司对阳光地带的机会感到满意，习惯于在竞争环境中寻找符合标准的资产 [66] - 在凤凰城这样较大的市场，公司愿意继续增长，并以图森或弗拉格斯塔夫等较小市场作为卫星，采用“中心辐射”策略 [66] - 公司愿意进入具有强劲增长特征的小型互补市场，只要购买的是该市场中最高质量的杂货或基本服务中心之一 [67] 问题: 关于无主力店零售策略的看法，以及是否考虑在现有市场收购以小型店铺为主的资产 [68] - 主力店收入粘性高，更具债券特性，在周期不同阶段具有韧性 [69] - 公司有一些“影子锚定”中心（主力店拥有自有产权），只要对主力店结构和控制动态感到满意，也会考虑此类机会 [69][70] - 无主力店策略（特别是小型生活方式中心）是可行的，但竞争激烈，如果资产与现有物业互补（如街对面），公司会感兴趣 [73]