财务数据和关键指标变化 - 2025年全年业绩：公司2025年实现了36%的营收增长、32%的EBITDA增长和22%的每股FFO增长，同时进行了去杠杆化并对未来系统和人才进行了大量投资 [4] - 2025年第四季度业绩：第四季度归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为0.14美元，摊薄后每股标准化运营资金为1.45美元，同比增长28.3% [33] - 同店净营业收入增长：2025年第四季度总资产组合同店NOI增长15%，主要由SHOP资产组合20.4%的增长驱动，这是SHOP资产组合同店NOI增长连续第13个季度超过20% [7][18][33] - 2026年业绩指引：公司给出了2026年全年指引，预计归属于普通股股东的摊薄后每股净收入为3.11-3.27美元，摊薄后每股标准化FFO为6.09-6.25美元（中点为6.17美元），这比2025年全年业绩中值高出0.88美元 [37] - 同店NOI增长指引：2026年总资产组合同店NOI增长预计为11.25%-15.75%，其中SHOP增长预计为15%-21% [38] - 债务杠杆：2025年第四季度末净债务与调整后EBITDA比率为3.03倍，较2024年末下降约0.5倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 高级住宅运营资产组合：2025年第四季度同店NOI增长20.4%，营收增长9.6%，由400个基点的同比入住率增长和健康的费率增长驱动 [19][33] - 高级住宅三净租赁资产组合：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.19倍 [33] - 长期急性后期护理资产组合：2025年第四季度同店NOI同比增长2.6%，过去12个月EBITDA覆盖率为1.53倍 [34] - 门诊医疗资产组合：2025年第四季度同店NOI增长指引为2%-3% [38] - 运营利润率：第四季度运营利润率进一步扩大270个基点，全年扩大200个基点 [8] - 单位营收与单位支出：2025年第四季度同店营收增长9.6%，单位营收增长驱动，单位支出增长仅为0.8%，是公司有记录以来最低水平之一，导致利润率大幅扩张 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 地域表现：营收增长在所有三个地理区域和不同护理等级的高级住宅中保持一致 [20] - 非核心资产组合：非核心资产组合（未进入同店统计）占比较高，主要由于2025年收购活跃，这些资产入住率较低，且在英国市场占比较大 [64][65] - 行业对比：公司2025年实现了400个基点的入住率增长，而行业基准（如NIC 99）的入住率增长约为250个基点，表明公司表现优于市场 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略转型：公司正从一家房地产交易机构转型为以运营和技术为先的企业，核心是取悦住户并优先考虑一线员工体验 [6] - Welltower业务系统：WBS是公司专有的、为运营商定制的端到端运营平台，是公司“软件+硬件”垂直整合模式中“软件”部分的核心，旨在减少决策延迟并将网络效应融入运营执行 [10][22] - 资本配置：2025年完成了近110亿美元的净投资活动，主要包括收购高增长的高级住宅资产，并通过以72亿美元出售门诊医疗业务等方式提供资金 [11] - 资产组合重塑：通过出售门诊医疗资产组合（72亿美元）和专业护理资产组合（13亿美元），公司更加专注于为快速老龄化人口提供租赁住房，提升了企业的终端增长率 [14][16] - 私募基金管理业务：成功完成了美国高级住宅股权基金一号的最终募集（约25亿美元股权承诺），并推出了美国高级住宅债务基金一号，这是对资产负债表战略的自然延伸 [17][31][32] - 竞争格局：管理层认为，尽管有更多资本进入SHOP领域，但成功不仅取决于资本投入，更在于解决复杂运营问题的能力。公司的护城河在于其运营和技术专长，以及由此产生的网络效应，并且这个护城河正在扩大 [43][44][45][46] - 人才与激励：公司修订了高管激励计划，将参与人数扩大到19人，并将绩效部分占比从50%提高到70%，旨在长期留住顶尖人才 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求前景：终端市场对产品的需求高度可见，并预计随着80岁以上人口的快速增长而持续改善 [8] - 供应端：由于新建筑活动处于低谷，长期利率和建筑成本居高不下，公司对供应面感到乐观 [9] - 长期增长信心：管理层相信，通过专注于高级住宅，公司能够以显著高于以往的速度实现现金流的复利增长 [36] - 2026年展望：2026年在收购活动方面开局强劲，仅前六周就完成了57亿美元的收购，预计2026年将是又一个收购大年 [13] - 内生增长动力：公司预计未来几年将出现强劲的入住率上升空间和定价能力，同时运营杠杆将继续推动利润率显著提高 [8][21] 其他重要信息 - Integra资产组合处置：公司以13亿美元出售了约一半的Integra（前身为ProMedica/QCP/HCR ManorCare）专业护理资产组合，实现了约25%的无杠杆内部收益率和3.1倍的无杠杆资本回报倍数，这是一个非常成功的交易 [15][16][28] - 资本支出：资本支出主要用于对收购的较新资产进行升级以达到标准，以及对特定大型投资组合（如Holiday、HC-One）进行周期性投资，旨在通过前期投入降低长期运营成本 [99][100][101][102] - 现金与流动性：2025年末持有52亿美元现金，加上预计在2026年完成的约35亿美元处置活动，将为约57亿美元的投资活动提供资金 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于长期增长复利和持续时间的量化框架 [49][50] - 回答：管理层强调，每股收益和现金流增长来自多个方面，包括资产组合向高增长的SHOP倾斜（混合转移）、入住率提升带来的定价权、自由现金流的产生与再投资，以及持续的利润率扩张。公司目标是实现长期的双位数NOI增长，但具体数字难以预测 [51][52][53] 问题: Tech Squad面临的剩余挑战及技术平台是否可能货币化 [55] - 回答：数据科学平台已相对成熟并通过基金业务实现货币化，但运营技术方面仍有很长的路要走。公司将继续招募人才。核心投资周期的运营能力将始终保留在公司内部，不会将运营软件出售给竞争对手 [55][56][57][58] 问题: 出售Integra资产后，专业护理资产组合是否成为未来收购的资金来源 [60] - 回答：专业护理资产组合被视为结构性信贷投资，策略是收购、运营扭亏为盈、然后出售。出售所得资金的再部署取决于市场机会，没有预设的资产配置比例 [60][61] 问题: 非核心SHOP资产组合的规模与特征 [63] - 回答：由于2025年收购活跃，非核心资产组合占比较大。其特征与核心资产组合一致，但入住率较低，且在英国市场的占比相对更高 [64][65] 问题: 入住率表现优异的原因及WBS的贡献 [68][69] - 回答：公司2025年400个基点的入住率增长显著优于行业水平（约250个基点）。驱动因素包括从营销到客户体验的全流程执行优化，WBS帮助在各个站点进行优化，从而实现了市场份额的超越 [69] 问题: 收购未稳定资产（入住率75%-85%）的机会可持续性，以及基金车辆的影响 [71] - 回答：收购机会的持续性取决于市场。公司的首要目标是为现有股东创造每股价值，而非单纯追求交易量。目前机会依然充足，2026年前六周已完成37笔交易。价值创造不仅来自入住率提升，也来自通过WBS在运营端创造价值 [72][73][74][75][76] 问题: 2026年SHOP入住率增长和RevPOR增长指引的考量 [78] - 回答：指引考虑了闰年调整因素以及资产组合变化（如纳入Holiday资产）带来的短期影响。管理层鼓励关注底线的现金流增长，而非单个指标的光学效应 [79][80] 问题: 2026年RevPOR与ExPOR增长之间差额的预期 [82] - 回答：年初指引中的ExPOR展望与去年年初相似。由于业务增长集中在一年中的特定时段，当前指引是基于对可能性的合理评估，公司希望最终能够超越指引 [83][84] 问题: 公司如何扩大投资者基础，吸引非REIT行业投资者 [87] - 回答：管理层认为公司的首要任务是执行业务并驱动增长，投资者自然会关注到表现优异的公司。随着公司市值增长，已开始吸引更广泛投资者的关注。公司拥有优秀的资本市场团队进行沟通，但不会进行主动的媒体宣传 [88][89][90] 问题: 私募基金管理业务的发展轨迹和未来重要性 [92] - 回答：该业务是机会主义的，公司不是资产收集者，只有在能为资本合作伙伴赚钱时才会进行。公司不希望成为纯粹的资本募集机构，而是专注于为投资者（包括基金LP和公开市场股东）创造回报 [93][95][96] 问题: 高级住宅资本支出的考量与资产“未来验证” [98] - 回答：资本支出用于将收购的较新资产提升至标准，并对特定大型投资组合进行投资。公司正在从全生命周期成本的角度重新审视资本支出，通过前期投入来降低长期运营成本。近期支出主要与Holiday和HC-One等大型投资组合相关 [99][100][101][102] 问题: RevPOR与ExPOR差额的未来走势 [104] - 回答：理论上，随着资产入住率从90%向95%提升，定价能力增强且劳动力成本得到规模化分摊，差额应会扩大或保持高位。但也需考虑公用事业成本、房地产税等其他因素。最终应关注底线增长 [104][105] 问题: 2026年各区域/业务板块的NOI增长预期 [107] - 回答：公司只提供整体SHOP资产组合15%-21%的增长指引，不提供子资产组合的细分指引 [107] 问题: 对住户偏好更大居住单元趋势的看法及公司资产组合的定位 [109] - 回答：管理层认同产品优化（包括单元户型）是业务成功的关键因素之一。公司一直注重位置、产品、价格点和运营覆盖的综合优化，而非仅仅关注单位成本，这使其资产组合在市场上表现突出 [110][111][112][113] 问题: 债务基金的投资策略是否为“贷款转持有” [115] - 回答：债务基金并非“贷款转持有”策略，而是向已有现金流的资产提供贷款。公司只对自身愿意作为股权持有的优质资产提供贷款，但策略核心仍是信贷业务 [115][116][117]