财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度每股AFFO为1.27美元，同比增长5% [12] - 2025年全年每股AFFO为4.97美元，同比增长5.7%，略高于指导范围中点 [12] - 2026年AFFO指导范围为每股5.13美元至5.23美元，中点同比增长4.2% [19] - 2025年投资活动产生的租金损失为640万美元，约占预期租金的40个基点 [16] - 2026年租金损失指导为1000万至1500万美元，约占预期租金的60-90个基点 [17] - 2025年投资组合年末入住率上升至98%，较第三季度末上升100个基点 [17] - 2026年预计投资组合入住率将保持在98%以上 [17] - 2025年加权平均债务利率为3.2%，预计2026年将保持在低至中3%的范围 [26] - 年末净债务与调整后EBITDA之比为5.6倍（含未结算远期股权），处于公司目标范围（中至高5倍）内 [26] - 2025年通过ATM计划以加权平均价格67.53美元出售630万股远期股权，总收益4.23亿美元 [25] - 季度股息同比增长4.5%至每股0.92美元，基于当前股价的年度化股息收益率超过5%，全年派息率约为73% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年投资额达21亿美元，创纪录并位于指导范围上限 [5] - 投资额中，仓库和工业资产占比68%，零售资产占比22% [6] - 2025年加权平均初始现金资本化率为7.6%，在平均17年的长期租约下转化为略高于9%的平均收益率 [5] - 2026年初始投资额指导范围为12.5亿至17.5亿美元 [10] - 2025年处置额达15亿美元，大部分为非核心资产销售 [13][14] - 2026年处置额指导范围为2.5亿至7.5亿美元 [19] - Carey Tenant Solutions平台（包括定制开发、扩建和再开发项目）历史年度管道约为2亿美元 [9] - 2025年第四季度完成5000万美元的资本项目，另有2.9亿美元项目正在进行中，预计在未来12-18个月内交付 [8] - 2026年一般及行政费用预计在1.03亿至1.06亿美元之间，包括对数据和人工智能技术计划的投资 [20] - 2026年非报销物业费用预计在5600万至6000万美元之间，包括约600万美元的拆除成本 [21] - 2026年AFFO基础上的税收支出预计在4500万至4900万美元之间，主要反映欧洲投资组合的增长 [23] - 2026年运营NOI预计仅约1000万美元，投资管理费预计降至约500万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年投资额中，26%位于欧洲，74%位于北美（主要为美国） [6] - 2025年第四季度和全年，合同同店租金增长保持强劲，平均为2.4% [14] - 与消费者价格指数挂钩的租金增长平均为2.6%，约占年度基本租金的50%；固定租金增长平均为2.1%，约占另一半 [14] - 2025年约四分之三的投资额涉及固定租金增长，平均为2.5% [15] - 2026年合同同店租金增长预计将略高于2025年，但仍处于中2%范围 [15] - 2025年综合同店租金增长平均为2.8% [16] - 2025年其他租赁相关收入为2460万美元，第四季度为810万美元 [18] - 2026年其他租赁相关收入预计在3000万至3500万美元的低至中段范围 [22] - 2025年通过再租赁活动收回约100%的原租金，涉及投资组合年度基本租金的5.3%，加权平均租期增加5.7年 [18] - HELVIG（高杠杆价值投资级）风险敞口在2025年底降至总年度基本租金的1.1% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是通过创纪录的投资活动、行业领先的租金增长和强大的投资组合表现，实现有吸引力、可持续的增长 [3] - 竞争优势在于较高的投资利差、较低的加权平均债务成本（得益于欧元融资渠道）以及行业领先的租金增长 [4] - 计划通过Carey Tenant Solutions平台、扩大美国零售业务以及增加定制开发、扩建和再开发项目来进一步推动增长 [9] - 在医疗保健领域看到了增长机会，特别是符合净租赁框架的细分市场，如住院康复设施 [111][112] - 预计2026年资本化率将较2025年的7.6%略有下降，进入中至低7%的范围 [10] - 认为销售回租交易是核心交易来源，能够维持更具历史性的资本化率 [100][101] - 预计2026年投资利差将保持强劲，与2025年相似，初始目标为至少100个基点 [102][103] - 在工业资产领域，主要关注制造业和物流，同时也包括食品生产和加工 [40] - 在欧洲市场，主要关注欧洲大陆，与Realty Income等竞争对手的重叠有限，后者更多集中在英国 [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年持乐观态度，预计2025年建立的势头将延续 [3] - 交易流保持强劲，能够获得多种增值资本形式 [3] - 预计合同租金增长将比去年逐步提高，投资组合信用质量保持稳定 [4] - 市场环境被描述为强劲且具有建设性，利率稳定 [72] - 尽管初始指导较为保守，但公司有信心继续产生高交易量，并可能在年内提高指导 [72][73] - 管理层认为，即使初始交易量指导较为保守，公司仍能实现超过4%的AFFO增长，这在净租赁同行中具有吸引力 [73] - 在竞争方面，管理层注意到某些领域（如投资级零售）的资本化率压缩更为明显，但公司在销售回租等专业领域仍能保持定价能力 [99][100] 其他重要信息 - 2025年成功退出运营自助仓储业务，年底仅剩11处此类物业待售 [14] - 通过欧元定期贷款再融资锁定了低于3%的 attractive 综合利率 [7] - 年中成功发行五年期美元债券，增加了融资灵活性 [8] - 公司拥有22亿美元的流动性，包括信贷额度、现金及未结算远期股权 [27] - 公司预计2026年将产生近3亿美元的留存现金流，作为额外的股权资本来源 [11] - 外汇对冲策略有效，预计汇率变动不会对2026年AFFO产生重大影响 [24] - 公司拥有强大的投资级资产负债表和多元化的资产基础，能够获得有吸引力的债务资本 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于美国零售扩张战略及目标类别 [32] - 零售业务在2025年交易量中占比约22%，其中约三分之二为Life Time交易 [33] - 2026年管道中约一半为零售交易，目标是将零售（包括美国和欧洲）在年度交易量中的占比提升至25%-30% [33] - 目标类别包括Dollar General、Life Time等健身中心、家庭娱乐、杂货店和欧洲的便利店，关注重点是租户信用、租期和租赁结构 [33][34] 问题: Carey Tenant Solutions平台的近期增长预期 [35] - 历史年度活跃项目管道约为2亿美元 [35] - 平台旨在更正式、更主动地与租户接触，预计该部分业务占比将增加 [35] - 年初至今已完成5000万美元项目，另有2.8亿美元项目在建设中，预计未来12-18个月交付 [35] 问题: 工业资产类型、资本化率展望及欧洲竞争情况 [39] - 工业资产是核心，占比约三分之二至四分之三，包括制造业、物流以及食品生产和加工 [40] - 预计2026年资本化率将从2025年的7.6%略微收紧至低至中7%的范围 [41] - 在欧洲市场，与Realty Income的竞争有限，后者更多集中在英国，而公司更多在欧洲大陆进行工业交易 [41][42] 问题: 潜在资本化率收紧的原因 [45] - 原因包括利率可能下降并保持稳定、竞争可能略微增加以及行业整体资本成本可能略有改善 [45] - 年初至今的交易仍处于目标范围（低端），部分原因是大部分交易在欧洲完成，且欧元融资成本较低 [46] - 尽管资本化率可能略低，但利差仍较宽，预计2026年利差将与2025年相似 [47] 问题: Carey Tenant Solutions平台的风险管理及资本化率溢价 [51] - 该平台主要包括定制开发和扩建项目，再开发项目门槛很高 [52] - 通过与大型总承包商签订固定价格合同、在结构中包含保证租金起始日期以及收取建筑期租金等方式控制开发风险 [53] - 定制开发项目的资本化率溢价约为25-50个基点，而扩建项目由于是专有交易，溢价可达100-300个基点 [58][59] 问题: 杠杆率目标与股票估值倍数的平衡 [60] - 杠杆率目标维持在中至高5倍范围，对此感到满意 [61] - 长期来看，杠杆率可能向该范围的低端移动，这可能有助于提升股票估值倍数，但没有具体时间表 [61] 问题: 年初至今6000万美元处置资产的资本化率及全年展望 [64] - 全年处置资本化率将取决于资产组合，包括正常处置、某些非核心资产和空置资产 [64] - 年初至今6000万美元处置规模较小，未提供具体资本化率细节，但提到JOANN资产（空置）的处置价格相对于原租金非常有吸引力 [65][66] 问题: 可用于超出指导范围处置的非核心资产类型 [66] - 可用非核心资产示例包括日本的一处最终物业、运营学生宿舍资产、租赁酒店，以及一些租户有意回购的资产 [67] - 公司在此方面拥有很大灵活性，可以根据需要选择进行增值资产出售或考虑股权融资 [68] 问题: 2026年收购展望看似保守的原因 [71] - 收购指导保守是出于年初的审慎态度，而非市场出现放缓迹象 [72] - 市场环境依然强劲，公司有信心产生高交易量，并可能像2025年一样在年内提高指导 [72] - 即使以当前保守的交易量指导中点，公司仍预计可实现超过4%的AFFO增长 [73] 问题: 对Life Time成为第三大租户的信用状况及舒适度 [75] - Life Time是美国最强的健身运营商之一，上市公司，市值约60-70亿美元，杠杆率在下降 [76] - 收购的10处设施地理位置优越，租金低于重置成本，且站点层面的覆盖率高于其投资组合中位数 [76] - 交易对手因基金退出需要在年底前完成交易，这促成了快速交割和优于市场的经济条款 [77] - Life Time的商业模式独特，类似于拥有户外泳池、水滑梯和餐厅的乡村俱乐部 [78] 问题: 2026年1000-1500万美元信用损失指导是否包含特定情况 [83] - 该范围旨在涵盖多种情景，目前投资组合中没有具体问题 [86] - 指导设定在即使有此水平的租金损失也能实现超过4%增长的程度，目标是随着时间推移减少损失估计并为指导带来上行空间 [86][87] 问题: 2026年到期欧元债券的再融资计划 [88] - 2026年到期的两笔债券（欧元和美元）非常易于管理 [88] - 指导假设用相同货币的无担保债务进行替换，但公司拥有多种债务形式和充足的流动性，灵活性很大 [88] - 10年期欧元债券利率可能在低4%范围，美元债券利率可能低100个基点，若期限短于10年，利率可能低于4% [88][89] 问题: 增加欧元债务的能力及债务构成 [92] - 资本结构中仍有增加欧元计价债务的空间 [93] - 欧元债务创造了有效的货币对冲，并提供更低的借贷成本，公司将在时机合适时继续进入该市场 [93] 问题: 增加零售投资对租金增长的影响 [94] - 在欧洲，零售和工业通常都有基于通胀的租金增长 [95] - 在美国，零售交易的租金增长结构往往略低，工业交易可能在2.5%-3%范围，零售交易可能低50-100个基点 [95] - 总体影响不大，公司关注的是进入资本化率与增长结构的结合，这能带来平均9%的收益率 [96] 问题: 资本化率压缩的具体领域及对收购策略的影响 [99] - 资本化率压缩最明显的领域是商品化程度较高的净租赁资产，如投资级零售，这不是公司的目标领域 [99] - 在销售回租交易（公司的专长）中，公司能够维持更接近历史水平的资本化率，并将更加强调此类交易 [100][101] 问题: 2026年150个基点的处置与收购利差是否可持续 [102] - 利差将取决于处置资产的组合，包括正常处置、HELVIG资产、增值非核心资产和空置资产 [102] - 去年初始利差指导为至少100个基点，随后在年内上调，这可能是今年的合理起点 [102] - 公司对利差处于与去年相同或相似的区间感到满意，这为继续投资和推动盈利增长开了绿灯 [103] 问题: 第四季度空置仓库销售决策背后的考量 [107] - 决策基于对风险调整后前瞻性回报的评估 [108] - 当再租赁的前瞻性回报足够且有吸引力时，公司会积极租赁；当处置机会使这些回报不足时，公司会迅速出售 [108] - 例如，JOANN资产因自住业主愿意支付高溢价而易于做出出售决定 [108] 问题: 对New Era的医疗保健收购及该领域前景 [110] - 医疗保健是公司长期关注并拥有内部专业知识的领域，尽管竞争激烈，但仍有增加交易量的机会 [111] - 目标资产需符合净租赁框架：单租户、长期租约、绝对净租赁、强大的站点覆盖率和信誉良好的运营商 [111] - 近期交易集中在住院康复设施领域，公司看好该模式并希望进行更多投资 [112] - 其中一处物业因需求旺盛而附带扩建计划 [113]