财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入增长12%，核心EBITDA增长19%，核心EPS增长18% [11] - 2025年全年自由现金流达17亿美元，核心净收入转换率为86%，略高于75%-85%的目标范围 [17] - 第四季度GAAP净利润受到两项一次性项目影响总计2.79亿美元，若不考虑这些项目，GAAP净利润将增长43% [16] - 2026年核心EPS指引为7.30美元至7.60美元，中点代表17%的增长 [5] - 预计2026年第一季度核心EPS将占全年约15%，贡献比例高于去年第一季度 [22] - 净杠杆率在年底为1.2倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 顾问服务 - 全球租赁收入增长14%，其中欧洲大陆增长29%，英国增长16%，美国增长12% [11] - 美国租赁收入增长由数据中心（增长超过一倍）和工业（增长20%）驱动 [11] - 美国办公租赁收入保持强劲，符合预期，但同比增长从2024年创纪录的第四季度放缓至低个位数 [12] - 资本市场方面，销售和商业抵押贷款发起收入均以高双位数增长 [12] - 美国销售收入增长27%，由办公和 multifamily 驱动，但这两类资产的收入仍远低于前期峰值 [12] - 抵押贷款发起费增长超过20%，贷款量增长23% [12] - 顾问服务部门营业利润增长14%，超过收入增长 [12] - 排除托管收入下降的影响，经营杠杆更为显著 [13] - 预计2026年顾问服务部门营业利润将实现低双位数增长 [18] 楼宇运营与体验 - 收入增长由本地设施管理、数据中心解决方案以及Pearce Services收购贡献驱动 [13] - 数据中心解决方案收入增长超过20% [13] - 本地设施管理持续实现强劲的中双位数增长，主要受美洲持续扩张以及西欧显著增长驱动 [13][14] - 企业设施管理增长由生命科学、医疗保健和金融服务行业引领 [14] - 该部门营业利润增长20%，超过收入增长 [14] - 预计2026年该部门营业利润将实现中双位数增长 [18] - 预计2026年该部门利润率将与2025年持平，因投资抵消了经营杠杆 [68] 项目管理 - 收入实现稳健增长，受美国超大规模企业的新房地产项目和英国公共部门新基础设施委托驱动 [14] - Turner & Townsend与公司原有业务的整合进展顺利，现已在全球基本作为合并业务运营 [15] - 由于一些不寻常的一次性费用，利润率同比下降 [15] - 全年实现了健康的经营杠杆 [15] - 第四季度影响利润率的一次性费用预计将在第一季度完全转回 [27] - 预计2026年该部门营业利润将实现低双位数增长，且利润率将有所扩张 [18][68] 房地产投资 - 营业利润实现强劲增长，由数据中心地块销售和开发业务驱动 [15] - 开发组合中仍有约9亿美元的未实现收益 [15] - 投资管理营业利润基本符合预期，经常性资产管理费的增长被低于去年的绩效费和共同投资回报所抵消 [15] - 2025年筹集资本超过110亿美元，年末管理资产规模达1550亿美元，年内增长超过90亿美元 [16] - 预计2026年投资管理和开发业务的营业利润将与2025年的强劲业绩大致相当 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场表现强劲，租赁和销售均有显著增长 [4] - 欧洲、中东和非洲地区引领全球租赁增长，其中欧洲大陆和英国表现突出 [11] - 美国工业物流设施需求显著加速，第三方物流公司对空间保持强劲需求 [11] - 美国以外地区，印度和英国的销售表现强劲 [12] - 美洲本地设施管理业务持续扩张，收入从2021年的3.3亿美元增长至2025年的8亿美元 [20] - 美洲项目管理业务中的传统基础设施部分增长迅速，但其在美洲总收入中的占比远低于世界其他地区25%的贡献水平 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续构建受益于长期顺风的业务，例如收购Pearce Services以扩展数字基础设施市场的技术服务能力 [4] - 数据中心解决方案业务是战略重点，提供集成的白空间（技术基础设施）、灰空间（建筑操作系统）和传统设施管理服务，预计2026年收入将达到20亿美元，年增长率为20% [5] - 数据中心和数字基础设施工作占2025年核心EBITDA的约14% [5] - 公司利用当前强劲增长态势精简运营，同时投资以确保未来持续增长 [5] - 正在启动财务转型，包括ERP实施、流程标准化和组织重组 [19] - Industrious业务（灵活办公）正在实现盈利增长，预计到2025年底将从收购时的约200个地点扩展至超过300个地点 [20] - 公司拥有比世界上任何公司都多的房地产数据，并正利用AI将这些数据转化为更成比例的竞争优势 [7][8] - 公司认为其经纪、资产创建/改善以及资产运营业务在可预见的未来受到AI颠覆的风险较低，因其依赖于创造力、战略思维、谈判技巧、深厚的市场知识和广泛的关系 [8][9][10] - 在数据中心和数字基础设施领域，公司看到了来自业主和运营商的巨大市场机会 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第四季度表现强劲，收入和核心EPS均以双位数增长并创历史新高，增长基础广泛 [4] - 预计2026年将是又一个好年份，由弹性和交易业务的健康增长驱动 [6] - 对AI的长期净影响持乐观态度，早期实证证据支持这一观点 [10] - 资本市场业务的复苏预计将是缓慢而稳定的，不依赖于2026年的降息，因买卖价差已缩小，且有大量资本和交易意愿 [25] - 数据中心业务增长具有持久性，基于现有项目管道和超大规模企业的资本计划，预计将持续数年，之后还将有大量的维护、改造和管理工作 [52][53][56] - 公司不担心数据中心领域存在泡沫，因为其并非数据中心所有权的重要参与者，且土地业务资产负债表投资非常少 [54][55] - 2026年第一季度前六周，各服务部门延续了第四季度的强劲增长，顾问、楼宇运营与体验和项目管理部门预计第一季度营业利润将实现双位数增长 [21] 其他重要信息 - 公司对AI的应用主要集中在两个领域：提升效率（其经济价值明确超过传统杠杆如离岸外包）和发展知识优势以差异化产品 [6][7] - 预计到2026年底，将有具体证据表明公司在利用AI提取、整合数据并更高效地交付给专业人员方面取得真正进展 [63] - 预计2026年通过AI在数据和研究方面可节省约25%的成本 [80] - 公司未在其贷款组合中发现任何欺诈，贷款损失准备金随着贷款账目增长而稳步增加，目前约为7000万美元 [70] - 资本配置策略保持一贯性，在并购（重点关注数据中心、设施管理、投资管理、基础设施和项目管理领域的目标公司）和股票回购之间保持平衡 [59] - 2026年核心EPS指引范围的高低端主要取决于数据中心土地地块变现的时间，不确定性主要来自获取电力所需的时间 [86] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本市场业务前景、管道以及对利率路径的依赖程度 [24] - 回答: 公司不指望2026年该业务由降息驱动，买卖价差已缩小，资本可得，买卖双方意愿强烈，预计销售和融资活动将迎来又一个好年景，但将是缓慢稳定的复苏，而非快速回到峰值水平 [25][26] 问题: 关于影响项目管理利润率的季度一次性费用细节及其对2026年初的影响 [27] - 回答: 这些费用预计将在第一季度完全转回，因此将看到项目管理利润率扩张，第四季度是对一些大型项目应收款采取了保守看法，现在认为将转回 [27] 问题: 关于AI对经纪业务（特别是销售线索生成和流程自动化方面）构成颠覆风险的可能性 [29] - 回答: 公司认为经纪业务最难被AI颠覆，客户购买的是创造力、战略思维、谈判技巧、深厚的市场知识和广泛关系，这些不太可能被AI取代，公司正利用AI更高效、更具成本效益地向经纪人提供数据 [30][31][32] 问题: 关于顾问服务的增量利润率，排除托管收入下降后的情况，以及2026年预期 [33] - 回答: 排除托管收入下降（因利率下降）的影响，增量利润率超过30%，被视为非常强劲，公司拥有行业领先的利润率并持续投资于业务和人才，预计2026年将继续如此 [34][35] 问题: 关于AI对终端市场（特别是办公空间需求）和评估业务（可能因流程简化导致费用减少）的潜在影响 [37] - 回答: 关于办公，若AI长期导致办公人员减少，办公空间需求可能下降，但目前公司正经历办公租赁的黄金时期，各市场均有需求，AI可能取代某些工作，但也可能创造新的AI相关工作，短期内难以预见办公空间减少 [37][38][39][40] - 关于评估，公司多年来一直在自动化该业务，例如在亚太地区，这导致每单评估收入下降但数量大幅增加，成为全球评估业务中利润较高的部分，该业务可能面临颠覆，但凭借规模和能力，公司有望成为净受益者，预计评估业务明年将增长10% [44][45][47] 问题: 关于OMSR（运营管理服务权利）净收益变化的披露及其是否包含在指引中 [49] - 回答: 该变化未包含在指引中，公司将在第一季度业绩发布前提供包含OMSR变化和数据中心项目管理变化的多年历史财务重述，但这不会改变指引的增长率 [49] 问题: 关于数据中心业务的可见度、长期前景以及是否存在泡沫担忧 [51] - 回答: 基于现有项目管道和与超大规模企业的直接接触，需求将持续数年，之后还有大量维护和改造工作，公司不担心泡沫，因为其并非数据中心所有权的重要参与者，土地业务资产负债表投资也很少，目前挑战在于获取足够人才以满足需求 [52][53][54][55][56][57] 问题: 关于2026年资本配置倾向，是偏向股票回购还是并购 [58] - 回答: 策略与历史一致，在活跃的并购管道（涵盖数据中心、设施管理等多个领域）和股票回购之间取得平衡，目标是至少部署预期年度自由现金流水平，鉴于现金流水平，不太可能全部用于并购，将继续回购股票 [59][60] 问题: 关于公司庞大的CRE数据优势，以及AI工具复制此优势的可能性和时间框架 [62] - 回答: 预计到2026年底，将有具体证据表明公司在利用AI提取、整合数据并更高效地交付给专业人员方面取得真正进展，这将节省数据收集和购买成本，并提高经纪人使用数据的效率 [63] 问题: 关于2025年自由现金流略低于此前讨论数字的原因，以及2026年预期 [64] - 回答: 2025年自由现金流为17亿美元，高于75%-85%转换率范围的高端，主要因开发业务收益以高于100%的比率转换为现金流，与之前讨论的18亿美元的差异源于大型企业客户上线带来的营运资金时间性影响，该影响将在2026年逆转，预计2026年将稳固处于75%-85%的转换率范围内，但将面临与2025年强劲业绩（尤其是开发业务）相关的现金薪酬支付带来的逆风 [64][65] 问题: 关于楼宇运营与体验和项目管理业务2026年的利润率展望 [67] - 回答: 楼宇运营与体验业务2025年利润率扩张超预期，2026年因投资抵消经营杠杆，预计利润率持平，未来随着新业务成熟，预计将持续扩张 [67][68] - 项目管理业务预计2026年利润率将有所扩张 [68] 问题: 关于机构贷款服务业务是否经历类似房利美和房地美的贷款回购要求 [69] - 回答: 公司未在其投资组合中发现任何欺诈，并持续每季度进行评估，拥有严格的承销流程，贷款损失准备金随贷款账目稳步增加至约7000万美元，未出现市场其他地方的激增，也不预期会出现 [70] 问题: 关于本地设施管理业务的管道、竞争动态及其利润率趋势 [72] - 回答: 该业务是公司的亮点之一，已从以英国和爱尔兰为中心扩展到欧洲大陆和美国，收入从3亿美元增长至8亿美元，正在此基础上增加利润率更高的增量项目工作，该模式运作良好但需要有机投资 [74][75][76] - 全球本地业务利润率略高于楼宇运营与体验部门整体水平，在美洲，由于团队建设和市场扩张，利润率较低，但随着市场成熟，这将带来上升空间 [78] 问题: 关于AI在数据方面带来的成本节约机会（如外部供应商支出）以及对内部研究部门的重塑，以及是否存在外部数据货币化机会 [79] - 回答: 预计今年（可能延续至明年）将节省约25%的研究工作成本，通过AI整合和操作数据来支持研究工作，在经纪业务中，通过结合内部数据收集和外部数据购买，将节省成本，并能以更有用、更高效、更自助的方式向经纪人交付数据 [80][81] - 未具体讨论外部数据货币化机会 [81] 问题: 关于在顾问服务业务加速与AI效率增益之间的平衡下，对人员编制需求的看法 [83] - 回答: 公司并未减少经纪人编制，而是在增加经纪人，重点是通过技术和数据赋能提升经纪人效率和吸引力，节约成本主要体现在研究、数据成本和数据交付效率方面，而非经纪人 [84][85] 问题: 关于2026年业绩指引范围高低端的主要驱动因素 [86] - 回答: 范围几乎完全由数据中心土地地块变现的时间决定，不确定性主要来自获取电力所需的时间，达到指引高端意味着管道中几乎所有项目在今年完成变现，低端则意味着很少变现 [86]