财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入增长12%，核心息税折旧摊销前利润增长19%，核心每股收益增长18% [12] - 2025年全年自由现金流达17亿美元，核心净收入转化率为86%，略高于75%-85%的目标区间 [18] - 第四季度美国通用会计准则净利润受到两项非现金项目影响总计2.79亿美元，若剔除这些项目，美国通用会计准则净利润将增长43% [17] - 2026年核心每股收益指导区间为7.30美元至7.60美元，中点代表17%的增长 [7][18] - 资产管理规模在2025年底达到1550亿美元，全年增加超过90亿美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询业务：全球租赁收入增长14%，其中欧洲大陆增长29%，英国增长16%，美国增长12% [12] 美国租赁收入增长由数据中心（增长超过一倍）和工业（增长20%）驱动 [12] 美国办公室租赁收入在第四季度和全年均创下纪录，但同比增长放缓至低个位数 [14] 资本市场销售和商业抵押贷款发起收入均以高双位数增长 [14] 美国销售收入增长27%，由办公室和多户住宅驱动 [14] 咨询业务营业利润增长14%，超过收入增长 [14] - 楼宇运营与体验业务：收入增长由本地设施管理、数据中心解决方案以及Pearce Services收购贡献 [15] 数据中心解决方案收入增长超过20% [15] 本地设施管理持续实现强劲的中双位数增长 [15] 该业务部门营业利润增长20%，超过收入增长 [15] - 项目管理业务：实现稳健收入增长，得益于美国超大规模企业的房地产新项目和英国公共部门的新基础设施任务 [15] 由于一些不寻常的一次性费用，利润率同比下降 [16] 预计这些一次性费用将在2026年第一季度完全转回，带来利润率扩张 [29] - 房地产投资业务：营业利润实现强劲增长，由数据中心站点销售和开发业务驱动 [16] 开发组合中仍有约9亿美元的嵌入式收益 [16] 投资管理业务营业利润基本符合预期，经常性资产管理费的增长被低于前一年的激励费和共同投资回报所抵消 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：租赁收入整体增长12%，其中数据中心增长超过一倍，工业增长20% [12] 办公室租赁收入保持强劲，达到创纪录水平 [14] 大户型物流设施需求显著加速 [13] 销售收入增长27% [14] - 欧洲、中东和非洲市场：租赁收入领先，欧洲大陆增长29%，英国增长16% [12] 销售在英国表现强劲 [14] - 亚太市场：销售在印度表现强劲 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正通过收购（如Pearce Services）和有机增长，在数据中心和数字基础设施等具有长期顺风的领域构建业务 [5][6] 数据中心解决方案业务预计2026年收入将达到20亿美元，年增长率为20% [7] - 公司正在利用强劲的财务状况精简运营，同时进行投资以确保未来持续增长 [7] 投资包括启动财务转型（企业资源计划实施、流程标准化、组织重组）以及跨多个业务领域的有机投资 [21] - 本地设施管理业务在美洲持续扩张，收入从2021年的3.3亿美元增长至2025年的8亿美元 [22] Industrious业务预计到2025年底将扩展到超过300个地点 [22] - 公司认为其经纪、投资和开发业务因其复杂性、战略思维、谈判技巧和深厚关系而难以被人工智能颠覆 [9][10][32][34] 设施管理和物业管理业务在数据和知识方面可能受到人工智能影响，但公司认为其客户关系的规模和复杂性有助于缓解风险 [10][11] - 公司看到数据中心和数字基础设施的所有者和运营商带来的巨大市场机会 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2026年持乐观态度，预计弹性和交易性业务均将实现健康增长 [7][8] 咨询业务预计营业利润将实现低双位数增长 [19] 楼宇运营与体验业务预计营业利润将实现中双位数增长 [19] 项目管理业务预计营业利润将实现低双位数增长 [19] 房地产投资业务预计投资管理和开发营业利润将与2025年强劲业绩大致相当 [20] - 资本市场活动预计2026年将继续稳步复苏，但不会快速恢复到峰值水平，增长动力更多来自买卖价差收窄和资本可得性，而非依赖利率进一步下调 [26][27] - 办公室租赁市场目前处于非常有利的时期，需求从核心市场扩展到主要、次要和三级市场，公司正在获取市场份额 [40][41] 长期来看，人工智能可能导致办公室用户减少，但也可能催生新的相关工作岗位，短期内预计不会导致办公空间需求减少 [40] - 数据中心业务增长具有持久性，基于现有项目管道和超大规模企业的资本计划，预计将持续数年，之后还将产生大量的维护、改造和管理工作 [52][53][57] 公司目前不担心泡沫或机会枯竭 [55] - 2026年第一季度开局强劲，咨询、楼宇运营与体验和项目管理业务预计将实现双位数营业利润增长，第一季度核心每股收益预计将占全年的约15%，贡献比例高于去年第一季度 [23] 其他重要信息 - 公司对人工智能的应用集中在两个领域：一是提升效率，其经济价值明确超过传统杠杆（如离岸外包）；二是利用其庞大的房地产数据优势，通过人工智能开发知识优势以差异化其产品 [8][9] - 预计到2026年底，在利用人工智能提取、整合数据并更高效地交付给专业人员方面将取得具体进展，这有望节省数据收集成本并提升经纪人效率 [63] - 2025年第四季度后，公司已配置超过15亿美元资本，其中约12亿美元用于收购Pearce Services，近4亿美元用于股票回购 [18] 自2025年初以来，股票回购总额已超过10亿美元 [18] - 资本配置策略保持一贯性，在积极寻找数据中心、设施管理、投资管理、基础设施和项目管理领域的收购目标的同时，平衡进行股票回购 [59][60] - 净杠杆率在年底为1.2倍 [18] - 公司计划在发布2026年第一季度业绩前，提供包含OMSR变更和数据中心项目管理变更的多年历史财务数据重述 [49] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于资本市场业务前景、管道情况以及对利率路径的依赖程度 [25] - 回答: 公司预计2026年该业务不会依赖降息驱动，买卖价差已收窄，资本可得，买卖双方意愿强烈，预计销售和融资活动将迎来又一个好年景，但将是缓慢稳定的复苏，而非快速回归峰值，预计实现不错的双位数增长 [26][27] 问题: 关于项目管理业务第四季度影响利润率的一次性费用细节及其对2026年初的影响 [28] - 回答: 这些费用预计将在2026年第一季度完全转回，从而带来利润率扩张，第四季度的费用源于对大型项目应收账款的保守评估 [29] 问题: 关于人工智能对经纪业务（特别是销售线索生成等市场创造方面）构成颠覆风险的可能性 [31] - 回答: 公司认为经纪业务最难被颠覆，客户看重的是经纪人在复杂交易中提供的战略创意、谈判技巧、深厚市场知识和广泛关系，这些难以被人工智能取代，公司正利用人工智能更高效、更具成本效益地向经纪人提供数据 [32][33][34] 问题: 关于咨询业务增量利润率、剔除托管利息影响后的表现以及2026年增量利润率预期 [35] - 回答: 剔除因利率下降而减少的托管利息后，第四季度增量利润率超过30%，非常强劲，公司拥有行业领先的利润率并持续投资于数据、平台和人才以超越市场，2026年预计将继续如此 [36][37] 问题: 关于人工智能对终端市场（特别是办公室）的潜在影响，以及是否会长期减少空间需求；另关于评估业务是否可能因流程简化而收费减少 [39] - 回答: 长期看，若人工智能导致办公室用户减少，办公空间需求可能下降，但短期内，公司正经历办公室租赁的黄金时期，需求广泛，公司正在获取份额 [39][40][41] 关于评估业务，公司在亚太等地已高度自动化，虽然单笔收入下降但业务量大幅上升，该业务可能面临颠覆，但公司凭借规模有望成为净受益者，预计2026年评估业务将增长10% [45][46][48] 问题: 关于OMSR净收益变化及其是否已纳入业绩指引 [49] - 回答: OMSR变化尚未纳入2026年指引，公司将在2026年第一季度业绩发布前提供包含此项变更及数据中心项目管理变更的多年历史财务数据重述，这些变更不影响指引中的增长率 [49] 问题: 关于数据中心业务的能见度、长期担忧以及是否处于泡沫之中 [51] - 回答: 基于当前项目管道和超大规模企业的需求，增长预计将持续数年，公司正努力获取所需人才以满足需求，公司并非数据中心的重要所有者，因此相关泡沫风险敞口很小，数据中心土地业务虽有约30个站点，但资产负债表投入很少，预计未来几年将持续运行，之后还有大量维护和改造工作 [52][53][55][56][57] 问题: 关于资本配置倾向，鉴于近期股价下跌，是更倾向于股票回购还是收购 [58] - 回答: 策略保持一贯，公司在数据中心、设施管理等多个领域有强大的收购目标管道，但交易转化难以预测，因此将平衡进行股票回购，目标至少部署掉预期年度产生的自由现金流水平 [59][60] 问题: 关于公司庞大的房地产数据优势，以及竞争对手通过人工智能工具复制此优势的可能性和时间 [62] - 回答: 预计到2026年底，将有具体证据表明公司在利用人工智能提取、整合数据并交付给专业人员方面取得实际进展，这将节省数据收集和购买成本，并使经纪人更高效，同时也能显著降低研究工作的成本 [63] 问题: 关于2025年自由现金流17亿美元与之前提及的18亿美元存在差异的原因，以及2026年自由现金流预期 [65] - 回答: 2025年自由现金流强劲，高于75%-85%转化率区间的高端，主要因开发业务收益的现金转化率超过100%，与之前提到的18亿美元的差异源于大型企业客户上线带来的营运资金时间性影响，该影响将在2026年逆转，2026年预计将稳固处于75%-85%的转化率区间内，但将面临与2025年强劲业绩（尤其是开发业务）相关的现金薪酬支付带来的逆风 [65][66] 问题: 关于楼宇运营与体验业务和项目管理业务2026年的利润率展望及扩张空间 [68] - 回答: 楼宇运营与体验业务2025年利润率扩张超预期，处于行业领先，2026年将积极投资以维持高增长，因此预计利润率持平，随着数据中心解决方案、Industrious等新业务成熟，2026年之后预计将持续扩张 [69] 项目管理业务预计2026年将实现一定的利润率扩张 [69] 问题: 关于机构贷款服务业务是否经历类似房利美和房地美要求的贷款回购 [70] - 回答: 公司投资组合中未发现欺诈，拥有严格的承销流程，贷款损失准备金随贷款账目增长稳步增加（目前约7000万美元），未出现市场其他地方的激增，也不预期会出现 [71] 问题: 关于本地设施管理业务的管道动态、竞争格局以及其利润率与楼宇运营与体验业务整体相比的趋势 [74] - 回答: 本地设施管理业务是公司的亮点之一，区别于企业设施管理，专注于单一复杂资产或特定地理区域内同类资产群，包含高利润的增量项目工作，该业务已从英国和爱尔兰扩展至欧洲大陆和美国，在美国收入从约3亿美元增长至8亿美元，模式运行良好，但需要有机投入 [75][76][77] 全球本地业务利润率略高于楼宇运营与体验业务整体，但在美洲，由于团队建设和市场扩张，利润率较低，随着市场成熟，这将带来上升空间 [79] 问题: 关于人工智能带来的成本节约机会（如外部供应商支出削减）、对内部研究团队的重塑，以及是否存在外部数据货币化机会 [80] - 回答: 预计今年（可能延续至明年）可利用人工智能节省约25%的研究工作成本，通过结合内部数据收集和外部数据购买，总体将节省数据相关成本，并能更高效、以更自助的方式向经纪人交付数据 [82][83] 问题: 关于在平衡咨询业务加速增长与人工智能效率提升的背景下，对未来人员需求（尤其是经纪人数量）的考量 [85] - 回答: 公司并未减少经纪人数量，而是在增加经纪人，特别是在租赁领域以获取市场份额，人工智能带来的节约主要体现在研究、数据成本和向经纪人交付数据的效率上 [86][87] 问题: 关于2026年业绩指引区间上下限的主要驱动因素 [88] - 回答: 指引区间几乎完全由数据中心土地站点变现的时间安排驱动，能否达到区间高端取决于管道中大部分项目在2026年完成转化，而低端则对应仅有少量转化，时间不确定性主要来自获取电力所需的长周期 [88]