财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.35美元，低于2024年第四季度的每股0.37美元，下降原因包括资产出售和因再融资活动导致的净利息支出增加，但部分被运营增长所抵消 [26] - 第四季度调整后运营资金约为1870万美元 [26] - 2026年全年核心运营资金指导范围为每股1.47美元至1.53美元，中点较2025年结果高出0.08美元，增长主要源于物业净营业收入增加和利息支出减少 [28] - 预计2026年同店净营业收入将实现中个位数增长 [29] - 预计已开始/已占用百分比将从2025年底的81%增长约400个基点至2026年底的85% [30] - 通过发行4亿美元新债券并回购约2.45亿美元2028年到期、利率9.25%的债券等再融资活动，预计每年可节省约0.04美元 [27] - 截至年底，循环信贷额度约有5.5亿美元可用额度，且2028年之前没有最终债务到期 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年完成250万平方英尺租赁，约占投资组合的16%，超过原定指引100万平方英尺，是十多年来最高的租赁量 [8] - 第四季度完成约679,000平方英尺租赁，其中近70%为新租户，推动年末租赁百分比达到89.6%，较2025年全年增长120个基点 [10] - 第四季度，空置期少于一年的空间，新签租约的租金在现金制和权责发生制下分别增长约12%和21% [11] - 未开始履行的租约储备强劲，涉及近200万平方英尺，代表未来年化现金租金6800万美元，绝大部分将在2026年底前开始履行 [11] - 新租约的加权平均租期约为9年，与之前季度一致 [16] - 租户保留率保持高位，为63% [16] - 转租转直接租赁的租金显著增长约35% [16] - 整体加权平均起始现金租金为每平方英尺42美元，与前一季度基本持平 [17] - 租赁资本支出为每平方英尺6.12美元，较过去十二个月下降0.46美元 [17] - 净有效租金约为每平方英尺21美元，与前一季度一致 [17] - 过去8个季度的平均权责发生制租金涨幅为17% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大是第四季度最高产的市场，完成23笔交易共336,000平方英尺，占公司总交易量的一半，其中新租赁交易占一半以上 [18] - 亚特兰大Galleria on the Park项目达成一笔48,000平方英尺、租期10年的公司总部搬迁交易，创下租金新高，且该项目空置有限，推动要价租金从12个月前的每平方英尺40美元升至48美元 [18] - 亚特兰大999 Peachtree项目在过去一年完成9笔新交易共130,000平方英尺，目前93%已出租 [19] - 奥兰多市场表现突出，完成10笔交易共125,000平方英尺，占公司交易量的18% [19] - 奥兰多222 Orange再开发项目又出租了3个楼层，租赁百分比从46%提升至77%，要价租金从12个月前的每平方英尺37美元升至42美元 [19] - 明尼阿波利斯的两个再开发项目也吸引了新客户 [20] - 华盛顿特区市场仍具挑战性，波士顿Twenty Five Mall项目吸收较慢 [40] - 北弗吉尼亚州出现更多积极迹象，有望带来吸收机会 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于“场所营造”，提供经过近期翻新、位置优越、设施丰富且融入酒店式服务的物业，这使其能够大幅提高投资组合的租金水平 [9] - 公司认为其物业是新建建筑的理想且成本高效的替代品，因为要价租金仍比新建建筑所需租金低25%-40% [9] - 公司计划在2026年继续积极评估和承销潜在的收购机会，并乐观预计将恢复更活跃的资本回收计划 [25] - 公司将继续寻求优化和提升其资产组合的方法 [24] - 行业方面，全国写字楼市场势头在2025年下半年发生转变，多个独立研究报告认为空置率已见顶 [4] - 根据仲量联行调查，要求员工每周五天到办公室办公的财富100强公司比例已飙升至约55%，而两年前仅为5% [5] - 根据高力国际数据，2025年有50个市场录得正净吸纳量，高于2024年的33个，是自2019年以来全年录得正净吸纳量市场数量最多的一年 [5] - 转租供应量已从2024年初的峰值下降，且第四季度仅交付400万平方英尺新办公空间，为2012年以来最低 [6] - 世邦魏理仕指出，2025年是自1988年开始追踪市场以来，首次出现库存减少（拆除或改造）超过新竣工量的年份，公司所在市场几乎没有在建项目 [6] - 尽管2025年净吸纳量仍显著低于30年平均水平，但新供应量的大幅下降足以推动空置率出现五年多来的首次同比下降 [7] - 真正的顶级资产几乎没有空置空间，且新建开发成本处于历史高位 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，皮德蒙特投资组合的入住率低谷出现在2025年第四季度 [12] - 预计宏观因素、成功的投资组合重新定位和提升的服务模式将推动2026年和2027年实现中个位数的有机运营资金增长 [12] - 2025年创纪录的租赁成功将转化为2026年有意义的同店净营业收入增长 [9] - 租赁势头依然强劲，2026年已签署超过200,000平方英尺租约，且有超过600,000平方英尺租约处于法律文件阶段 [11] - 公司预计2026年将再实现170万至200万平方英尺的强劲租赁活动，并在年底实现整个投资组合约89.5%-90.5%的租赁百分比 [29] - 管理层认为没有理由不能将整个投资组合的出租率提升至91%-92%（疫情前水平），甚至在未来几年可能超过92% [41] - 阳光地带投资组合存在显著的价值重估空间，幅度在20%-40%之间 [54] - 鉴于顶级物业供应紧张且新建开发成本持续上升，管理层认为未来一年自身租金仍有约25%的上涨空间 [55] - 公司不依赖科技行业作为增量驱动力，目前科技行业的疲软并未对其造成抑制，而金融、保险、会计和法律等行业对优质办公空间的需求持续增长 [51][52] 其他重要信息 - 截至年底，由明尼阿波利斯两个项目和奥兰多一个项目组成的“停运”投资组合已出租62%，而2024年底这些项目基本空置 [10] - 这些“停运”项目的大部分租约将在2026年开始履行，预计到2026年底或2027年初将达到稳定状态并重新加入正常运营组合 [10] - 公司已提拔Alex Valente为联合首席运营官，他将与George Wells共同领导公司的新运营计划，并监督几乎所有的东部投资组合 [12] - 2025年完成了28笔整层或更大的交易，而前四年的平均数为9笔 [5] - 过去五年，公司已租赁了约75%的投资组合，约1160万平方英尺 [8] - 投资组合在过去五年中每年都实现了正现金同店净营业收入增长 [8] - 公司有两块土地处于合同阶段，正在进行耗时的重新分区程序，预计一块在2026年中关闭，另一块在2026年底或2027年第一季度关闭，总收益略高于3000万美元 [24] - 公司指导中未包含任何投机性收购、处置或再融资活动 [30] - 管理层将参加3月2日至4日在佛罗里达州好莱坞举行的花旗集团会议 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年170-200万平方英尺租赁指引中，续租与新租的构成比例以及租户保留率的预期 [34] - 管理层回应，新租与续租活动大致各占一半 [35] - 关于保留率，预计将保留纽约市租约的绝大部分空间，Eversheds将退租，Epsilon将续租并保留约一半空间，整体来看，2026年到期面积约占投资组合的9.5%，上述三大租约占其中近6%，对于剩余部分，预计保留率在60%-65%左右 [36][37] 问题: 考虑到部分市场（如华盛顿特区）存在结构性空置，公司投资组合的租赁百分比上限是多少 [38] - 管理层回应，公司创造的独特环境使其有信心将历史上具有挑战性的空间（如低楼层）出租率提升至95%以上甚至接近100% [39] - 承认波士顿和华盛顿特区市场存在挑战，但北弗吉尼亚州出现积极迹象 [40] - 指引2026年底出租率为89.5%-90.5%，并认为没有理由不能将整个投资组合提升至疫情前的91%-92%水平，未来甚至可能超过92% [41] - 公司产品的独特定位、丰富设施、优越地理位置和具有竞争力的价格点持续吸引大小租户 [42] 问题: 关于2026年的交易活动，目标处置的资产类型以及近期投标方情况的变化 [43] - 管理层回应，土地出售进展顺利 [44] - 华盛顿特区一栋建筑的出售市场接受度不强，将暂时持有 [44] - 休斯顿资产被视为非核心，将继续寻求变现 [44] - 在完成纽约市60 Broad的租约后，该资产也可能在2026年底成为部分变现的候选 [45] - 当前指引未包含任何潜在处置，若有相关交易将更新指引 [45] 问题: 当前需求环境非常强劲，驱动因素是什么，考虑到就业市场似乎仍不稳定 [48] - 管理层回应，驱动因素包括：用户升级办公体验的决策推动了大型交易流；财富500强公司提高办公室出勤要求并支持该要求，推动了各子市场的有机增长；投资组合内现有租户因业务计划持续扩张（第四季度有11次扩租 vs 3次缩租），涉及金融、保险、会计和律师事务所等多个行业 [49][50] - 补充指出，公司投资组合经过翻新、设施完善且价格有效，目标市场广阔；顶级品质空间空置率极低且无新开发项目；公司不依赖科技行业驱动，因此未受当前科技增长疲软的影响，其他行业对优质办公空间的需求将帮助推动租金上涨，尤其是在阳光地带市场 [51][52] 问题: 考虑到上述背景，未来1-2年阳光地带投资组合的租金能增长多少，累计涨幅是否会超过20% [53] - 管理层回应，增长动力包括：投资组合中仍有大量租赁和开始履行活动；存在显著的价值重估空间，2023和2024年签署的近450万平方英尺租约的租金比当前签署租金低20%-25%，阳光地带投资组合的价值重估幅度在20%-40% [54] - 目前新建建筑成本租金在许多市场达到每平方英尺70-80美元（总租金），而公司项目实收租金在每平方英尺45-60美元（总租金）之间，鉴于顶级物业供应紧张且新建成本持续上升，预计未来一年自身租金仍有约25%的上涨空间 [55]