财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心运营资金为每股0.32美元，全年为每股1.17美元，符合公司指引 [9] - 2025年第四季度同店净营业收入增长1.8%，由同店收入增长2.0%和运营费用增长2.4%驱动 [9] - 2025年全年同店净营业收入增长2.4%，基于收入增长1.7%和运营费用增长50个基点 [9] - 2025年第四季度同店收入增长主要由坏账改善124个基点、平均有效月租金增长60个基点驱动，但被平均入住率下降10个基点部分抵消 [10] - 2025年第四季度同店运营费用同比增长源于更高的维修保养费用、项目时间安排以及合同服务成本增加，但被更低的房地产税和保险费所缓解 [11] - 2025年全年同店收入增长由平均有效月租金增长80个基点、平均入住率增长30个基点以及坏账改善70个基点驱动 [11] - 2025年全年同店运营费用略高于2024年，主要因广告和合同服务成本更高，但被更低的保险费和房地产税大幅抵消 [11] - 2025年第四季度同店投资组合的连续入住率稳定在95.6% [11] - 2026年全年每股收益指引为0.21至0.28美元，核心运营资金指引为每股1.12至1.16美元 [16] - 2026年指引中点假设同店净营业收入增长80个基点，由同店收入增长1.7%和可控运营费用增长5.1%驱动，非可控运营费用增长50个基点，导致全年总同店运营费用增长3.4% [17] - 2026年非同店净营业收入指引中点预计在2500万至2600万美元之间 [21] - 2026年一般行政及物业管理费用指引为5600万美元 [21] - 2026年利息费用预计增加800万美元，主要由于去年净收购和今年初两次收购带来的300万美元更高利息支出、开发项目资本化利息减少390万美元以及套期保值到期相关100万美元 [22] - 截至2025年12月31日，净债务与调整后税息折旧及摊销前利润比率为5.7倍，公司计划将该比率改善至5倍中低段 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年公司改造了2003套单元，平均无杠杆投资回报率达到15.3% [6] - 2026年公司计划改造2000至2500套单元，回报率与历史表现一致，并新增6个社区进入增值改造计划 [7] - 增值改造计划对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持 [57] - 2025年第四季度，新租约租金变化为-3.7%，较第三季度环比下降20个基点；续约租金增长30个基点至2.9%；租客保留率提升100个基点至61.4% [12] - 截至2026年1月，同店投资组合的要价租金自12月31日以来上涨了73个基点，新租约租金变化与第四季度一致，1月份续约租金变化较第四季度高出20个基点 [12] - 公司预计2月和3月的续约租金变化将达到约3.5% [13] - 2026年指引中混合有效租金增长1.7%的假设，基于新租约租金变化-75个基点和续约租金变化3.25%，以及60%的租客保留率 [18] - 公司预计市场租金将增长约1.5%-2.0% [19] - 2026年运营费用预计增长3.4%（中点），由可控运营费用增长5.1%以及财产税和保险费增长50个基点驱动 [19] - 可控运营费用5.1%的增长中，包含190万美元的Wi-Fi合同成本，排除该成本后，可控费用增长3.5% [19] - 非可控成本50个基点的增长，包含房地产税增长2.6%和财产保险费下降11.5% [19] - 2026年初的非同店投资组合包括8个社区，总计2541套单元，其中两个社区计划在年中出售 [20] - 位于科罗拉多州布鲁姆菲尔德的遗留开发项目和德克萨斯州奥斯汀的新合资项目目前处于租赁期，但进度慢于预期且优惠力度大于原模型 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CoStar预测，按公司净营业收入敞口加权，2026年公司所在市场的库存预计增长2.1%，显著低于2025年的3.7%、2024年的5.9%以及2024年之前3.2%的长期平均水平 [7] - 公司市场内的就业增长预计平均为60个基点，是全国平均水平30个基点的两倍 [8] - 亚特兰大、达拉斯、印第安纳波利斯和罗利等主要市场预计将实现50-80个基点的就业增长 [8] - 根据2025年U-Haul增长指数，公司近70%的净营业收入来自十个最高人口净流入州中的七个 [8] - 哥伦布、印第安纳、肯塔基等中西部市场在2025年表现稳定，预计2026年将持续 [34] - 亚特兰大市场表现强劲，从2025年1月到12月，入住率改善100个基点，混合租金增长扩张490个基点 [39] - 纳什维尔在2025年保持稳定入住率，从2025年1月到12月，混合租金增长扩张280个基点 [39] - 达拉斯入住率在2025年保持稳定，混合租金增长势头显现 [39] - 罗利混合租金增长势头正在建立，预计2026年净吸收将为正 [40] - 孟菲斯面临较慢的宏观增长环境，新供应量在丹佛及公司子市场处于高位 [40] - 公司预计丹佛市场全年混合租金增长为负，中西部市场全年混合租金增长约为2.5%-3.0%，阳光地带市场则略低于2% [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过实施AI租赁助理、优化坏账管理、将增值改造周转时间缩短至平均25天以及推出Wi-Fi计划（2026年将扩展至63个社区的19000套单元）等举措，采用新技术以提升运营效率和节约成本 [5] - 资本配置方面，公司继续将增值改造计划视为资本的最佳用途 [6] - 2025年，公司出售了两个老旧社区，将收益再投资于三个租金更高、资本支出需求更低的新社区；公司还退出了两个合资企业并投资了两个新的合资企业 [6] - 公司利用市场错位，以平均每股16美元的价格回购了190万股普通股 [14] - 公司进入了一项新的3.5亿美元4年期无担保定期贷款，并用所得款项偿还了2亿美元的定期贷款和今年晚些时候到期的抵押贷款 [14] - 公司预计市场基本面将在其位于理想子市场的优质社区组合中持续改善 [7] - 在高房价的持续支撑下，公寓需求驱动力（就业增长、人口增长、家庭形成率）在公司市场内保持稳固，预计将超过全国平均水平 [7] - 公司战略是保持较高的年终入住率，以支持2026年租赁的稳健开局 [12] - 公司计划保持运营稳定和效率，以最大化收入增长对利润的贡献，并在资本配置上保持灵活和纪律性，以创造股东价值 [23] - 在供应减少的环境下，改造后的单元将直接与新产品竞争，因此公司对改造单元拥有更好的定价权，历史上改造投资回报率曾达到18%-20%以上 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是在市场基本面充满挑战的又一年中取得的坚实年份，公司实现了超出最初指引的同店净营业收入增长 [5] - 2026年的前景明显优于2025年，尽管少数市场因供应仍在消化而存在一些阻力，但所有情况下市场基本面都在改善 [23] - 人口和就业增长继续推动公司子市场的需求，人们持续迁移至阳光地带和中西部以寻求就业和生活质量，较低的租赁成本有利于公寓需求 [23] - 公司预计其大部分市场将在今年复苏 [8] - 公司对2026年及投资组合的未来发展轨迹感到兴奋 [101] 其他重要信息 - 2025年第四季度，公司以5000万美元的价格出售了路易斯维尔待售的356套单元社区，经济资本化率为5.2% [13] - 第四季度，公司在印第安纳波利斯成立新的合资企业，开发一个318套单元的社区，预计2027年下半年完工 [13] - 季度结束后，公司以3000万美元收购了哥伦布一个140套单元的社区，经济资本化率为5.6% [14] - 公司收购了合资伙伴在德克萨斯州奥斯汀Tisdale at Lakeline Station项目10%的权益，并开始将这笔1.15亿美元的资产合并至资产负债表，该物业已完全开发并处于租赁期 [14] - 调整全年数据以反映定期贷款活动后，公司在2028年之前没有债务到期 [15] - 公司预计Wi-Fi计划将从2026年7月开始，带来550万美元的增量收入 [18] - 公司预计位于奥斯汀的合资资产可能在今年晚些时候出售 [28] - 公司预计Flatirons开发项目（布鲁姆菲尔德）将在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度 [79] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年新租约租金增长假设（-75个基点）是否完全包含了1.5%-2.0%的市场租金增长，以及上下半年的构成 [25] - 回答: -75个基点的新租约增长从1月份开始为负，与第四季度非常一致，并在全年持续改善。上半年新租约增长约为-2.25%，下半年约为+75个基点，全年合计为-75个基点。该假设确实包含了市场租金增长的绝大部分 [25] 问题: 关于非同店资产组合的表现、是否保守以及上下行风险 [26] - 回答: 去年购买的非同店物业表现基本符合预期。两个开发项目在租赁进度和优惠力度方面落后于预期。指引数字中对全年净营业收入的积累假设了保守态度。对于奥斯汀的合资资产，公司预计可能在今年晚些时候出售，从而减少拖累，但为指引目的假设全年持有 [27][28] 问题: 关于优惠措施到期的影响以及对新租约租金从-2.25%转为+75%的信心 [31] - 回答: 新租约趋势主要取决于全年要价租金趋势以及每月到期租金。1月份要价租金较12月31日上涨了75个基点，而市场租金增长假设约为1.5%，因此已实现一半增长。根据当前要价租金与每月到期租金的对比，大约在6、7月达到盈亏平衡点，下半年新租约租金变化转为正数。公司假设下半年优惠减少，这有助于改善续约租金增长，但指引中也包含了一些保守因素 [31][32][33] 问题: 关于各市场表现，特别是中西部市场的亮点和拖累 [34] - 回答: 中西部市场（哥伦布、印第安纳、肯塔基）在2025年表现稳定，预计2026年将持续。亚特兰大表现强劲，纳什维尔和达拉斯保持稳定入住率并显现租金增长势头，罗利租金增长势头正在建立且净吸收预计为正。孟菲斯面临较慢的宏观增长环境。丹佛及子市场新供应量高，租赁稳定时间较长，优惠高于正常水平，公司2026年的重点是严格的入住率管理 [34][39][40][41] 问题: 关于1月份市场租金增长75个基点是否属于正常季节性表现 [46] - 回答: 这可能比通常1月这个季节性较淡时期的增速略快一些，但比去年1月的增速慢。这使公司有信心认为要价租金增长可能会在这一区域企稳 [47] 问题: 关于坏账指引的设定、第四季度趋势以及2026年预期 [48] - 回答: 2025年全年坏账占收入110个基点，第四季度单独为72个基点。2026年指引假设坏账占收入90个基点，第一季度起点在100个基点左右，然后逐步下降至2026年第四季度的70-80个基点范围 [48] 问题: 关于去年1月增长更强但后来未持续，如何确信今年情况不同 [51] - 回答: 去年1月初的要价租金增长大约是今天的三倍，但公司也看到了需求面更多的稳定性，没有看到去年1、2月出现的起伏波动 [51] 问题: 关于计划出售资产的收益用途 [52] - 回答: 没有明确的收益用途计划。指引中假设资产在年中出售，资本将用于收购其他资产、降低杠杆或回购股票 [52] 问题: 关于混合租金增长预测在阳光地带和中西部的细分，以及增值改造的影响 [55] - 回答: 增值改造对整体混合租金增长提供约20-30个基点的支持。全年混合租金增长轨迹预计上半年约为1.0%，下半年约为2.5%。丹佛预计全年混合租金增长为负，中西部约为2.5%-3.0%，阳光地带略低于2% [56][57][58] 问题: 关于供应减少环境对改造资本配置决策和回报的影响 [59] - 回答: 改造单元直接与新产品竞争，因此供应减少时公司拥有更好的定价权。去年改造投资回报率约为15.3%，在供应压力出现前的年份，回报率曾达到18%-20%甚至更高 [59][60] 问题: 关于2026年同店运营费用指引中可控费用增长3.5%（排除Wi-Fi）高于近期趋势的原因 [66] - 回答: 可控费用的增长主要源于薪资和公用事业费用高于通胀水平的增长。薪资增长约6%-7%，主要受2025年福利计划节省不再重复、通胀性加薪以及增加激励薪酬以推动业绩等因素驱动 [67][69] 问题: 关于2026年开发支出指引 [70] - 回答: 公司没有预测2026年的开发支出。最后一个表内开发项目Flatirons已完成，所有开发支出均已发生。公司预计将继续在增值改造计划上投入再开发资金，而非开发资金 [71][72] 问题: 关于2026年改造计划的假设收益率 [73] - 回答: 公司计划在2026年改造约2000-2500套单元。新增至改造计划的六个物业的假设投资回报率与历史趋势非常一致，约为15%-16%。随着市场周期回归和供应压力减弱，公司应能获得更多定价权，从而产生更高回报 [74] 问题: 关于Flatirons开发项目的稳定入住率时间及租赁缓慢的原因 [78] - 回答: 指引假设在6月达到约90%的入住率，比预期晚约一个季度。拖累收益的因素还包括实际签约租金较低以及优惠较高。租赁缓慢的原因是布鲁姆菲尔德子市场整体供应集中释放 [79][80] 问题: 关于混合租金增长预计在下半年加速的假设和动态 [81] - 回答: 这主要源于下半年更有利的比较基数、预计更低的优惠措施，以及由于供应压力减少和已交付项目完成租赁，市场租金增长在下半年会更好 [81] 问题: 关于未来2-3年固定与浮动利率债务的目标平衡以及债务期限策略 [84] - 回答: 在当前环境下，公司可以接受浮动利率比例稍高，而非锁定一切。公司目标是进入投资级市场以应对2028年到期的债务（主要是抵押贷款），这将改善无担保资产池并可能提升评级。对于今年到期的互换，其中一份（3月到期）不计划重做，将享受浮动利率；另一份（6月到期）已置办新的远期起始互换。公司目前不计划置办其他互换，但会密切关注利率市场 [86][87][88][89][90] 问题: 关于达拉斯Mustang合资物业的看涨期权、行使意向及远期净营业收入收益率 [93] - 回答: 看涨期权已开放。按当前该资产的估值资本化率计算，购买它并非公司资本的最佳用途。因此，预计该资产将在今年出售，所得资本可用于降低杠杆或回购股票等更好用途 [93][94] 问题: 关于第四季度回购股票的决策思路 [97] - 回答: 公司看到隐含资本化率与市场资本化率之间存在根本性脱节，这被视为一个利用非税息折旧及摊销前利润产生来源的资本回购股票的良好机会。公司利用去年出售合资资产所得收益和嵌入式收益来回购股票，这对股东是积极且增值的 [97][98]