财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度运营资金为2.943亿美元，每股摊薄收益为0.44美元，同比增长4.8% [27] - 2025年全年运营资金约为12亿美元，每股摊薄收益为1.76美元，同比增长6.7% [27] - 2025年全年同店净营业收入增长3% [8][27] - 2025年全年信贷损失为74个基点，处于指导范围的低端 [28] - 2025年产生超过1.65亿美元的自由现金流，用于支付所有股息和租赁成本后 [10] - 2025年第四季度以每股19.96美元的加权平均价格回购了310万美元普通股，全年以每股19.79美元的平均价格回购了610万美元普通股 [30] - 2026年运营资金每股指导范围为1.80-1.84美元，同比增长2.3%-4.5% [31] - 2026年同店净营业收入增长指导范围为2.5%-3.5% [31] - 2026年信贷损失假设为75-100个基点 [32] - 2026年租赁终止收入指导范围为700万至1500万美元 [33] - 2026年非现金GAAP收入指导范围为4500万至5000万美元 [33] - 2026年净抵押贷款和融资收入指导范围为4500万至5500万美元 [33] - 2026年综合一般及行政费用指导范围为1.28亿至1.32亿美元 [33] - 2026年综合利息费用加优先股股息指导范围为3.7亿至3.77亿美元 [33] - 2026年有超过8亿美元的合并债务到期，平均有效利率约为2.65% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度整体投资组合入住率达到96.4%，创历史新高 [8] - 2025年第四季度小型店铺入住率达到92.7%，创历史新高 [8] - 2025年第四季度主力店入住率环比增长90个基点，为有记录以来最强劲的季度增长 [8] - 2025年第四季度新租赁面积达120万平方英尺，为十多年来最高季度新租赁量 [8] - 2025年第四季度签署了30份主力店租约，为历史最高 [15] - 2025年第四季度空置面积为六年多来最低，仅包括3份主力店租约退租 [15] - 已签署但未开业租约储备达到创纪录的390个基点，代表未来7300万美元的年基本租金，较上年增加1700万美元，增长30% [8][16] - 2025年实现了3100万美元的租金起算，超出初始预算15% [16] - 2025年完成了10个打包交易，总计近60份租约，占全年新签租约总可出租面积的20%以上 [17] - 2026年上半年到期的年基本租金中，87%已解决或正在处理中 [18] - 2026年47份无续约选择权的主力店租约中，98%的预算假设已解决，市场租金调整幅度约为30% [19] - 2026年预算最低租金中，90%已产生现金流，另外8%来自租约储备的租金起算以及预算内的续租和选择权 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司通过将九个非食品杂货店址改造为新的食品杂货主力店，扩大了食品杂货主力中心的年基本租金，提升了投资组合质量 [8] - 从RPT收购的投资组合，入住率差距从收购时的120个基点缩小至2025年底的20个基点 [9] - RPT的小型店铺入住率自合并以来提高了370个基点，达到92.1% [9] - 长期平坦地租约占公司年基本租金的9% [84] - 2025年处置了超过1亿美元的地租资产 [84] - 公司拥有约3700套已获批准或接近开工的公寓单元 [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于通过主动和积极的资本回收来缩小公开市场估值与私募市场定价之间的价值差距 [11] - 计划以5%-6%的综合资本化率出售资产，而公司隐含资本化率在低至中7%范围，代表价值创造机会 [12] - 计划利用1031交换来减轻资产出售的税务影响，若无法完全递延收益，可能在年底派发特别股息 [12][41] - 正在实施组织扁平化和运营平台现代化，以提高效率和现金流，预计今年将减少300万美元的一般及行政费用 [13][14] - 计划在2026年处置3亿至5亿美元的资产，主要包括平坦地租、低增长的多租户中心以及非创收土地和开发权 [24] - 计划以高出约100个基点的资本化率收购类似金额的购物中心，预计平均带来约200个基点的额外复合年增长率 [25] - 计划适度扩大结构性投资规模，净增长约1亿美元，综合平均收益率约为9% [25] - 2026年开发和再开发投资总额预计在1亿至1.5亿美元之间 [34] - 资本化租赁相关和维护支出预计在2.75亿至3亿美元之间 [34] - 净新增结构性投资活动预计在7500万至1.25亿美元之间，初始收益率在8%-10%范围 [34] - 收购和处置活动预计净中性，但再投资收益存在正利差 [34] - 行业竞争加剧，新进入者增多，导致回报门槛收紧，公司通过现有合资平台和结构性投资项目获取交易流成为重要差异化优势 [23] - 公开市场房地产投资信托基金情绪不均，但私募市场定价仍具建设性，这种脱节创造了机会 [11] - 购物中心房地产投资信托基金私有化的资本化率在5%中段至6%低段范围，对高质量资产的需求依然强劲 [12] - 零售业基本面强劲，新供应几乎为零，加上具有韧性的消费者和健康的租户需求，推动入住率和同店净营业收入增长 [10] - 租户信用状况为多年来最强 [18][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年持积极展望，认为公司进入新一年势头强劲，拥有历史上最大的已签署但未开业租约储备，为未来租金起算和净营业收入增长提供了清晰可见性 [14] - 预计2026年第一季度同店净营业收入增长将处于低点，主要受去年同期部分租户（如Jo-Ann, Party City, Rite Aid, Big Lots）租金收入的影响，但此后增长曲线将清晰且加速 [32] - 对实现2026年预算有信心，并基于历史交付和保留水平，有潜力超越预算 [19] - 对推动入住率超过2025年底水平持乐观态度 [20] - 预计已签署但未开业租约储备在年底和进入2027年之前开始压缩之前将进一步增长 [20] - 认为当前是投资露天零售的非常具有吸引力的时期，基本面处于或接近历史高位，融资环境改善，在许多情况下仍存在正杠杆效应 [106] - 由于供需动态在近期到中期内不会改变，预计这将继续成为投资者配置资本的 compelling 机会，且基本面在可预见的未来将保持强劲 [108] 其他重要信息 - 公司在第四季度获得穆迪A3无担保债务评级，成为全行业仅13家获得三大评级机构A-级别评级的房地产投资信托基金之一 [7][30] - 公司建立了商业票据计划，作为整体融资策略的一部分 [30] - 首席会计官Paul Westbrook计划于三月底退休，Kathleen Thayer将于4月1日接任执行副总裁、财务主管兼首席会计官 [35][36] - 公司正在重组运营模式，从区域结构转向功能对齐的全国性租赁和资产管理团队，以提高效率、一致性和速度 [68][69] - 公司成立了创新与转型办公室，以指导运营改进和数字化转型 [72] - 数字化转型努力包括自动化、专有数据可视化工具和内部自然语言聊天机器人，旨在降低成本和提高效率 [73][122] - 公司认为其“第一环郊区”战略是区别于同行的关键，零售加公寓的机会组合能释放嵌入式价值 [94] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于特别股息与收益增长目标之间的平衡 [39] - 管理层表示，由于资产基础较低，出售资产可能触发大量应税收益，因此非常注重通过1031交换来屏蔽这些收益。若无法完全屏蔽，则可能触发特别股息，但公司的使命和重点是进行1031交换 [40][41] 问题: 关于资本配置的优先顺序和加速执行 [43] - 资本配置优先顺序为：1) 租赁（回报最佳）；2) 再开发机会（回报成本达两位数）；3) 扩大结构性投资账簿（平均收益率达两位数）；4) 核心收购（匹配融资，具有增值效应）。公司正在加速执行，2026年计划处置的资产规模超过去年 [44][45][46][47][48][49] - 回购股票也是资本配置策略的重要组成部分，当估值具有吸引力时会机会性地使用 [52] - 资本配置策略需要整体考量，平衡增长、资产组合构成、租户状况和税务影响等多个目标 [50][51] 问题: 关于大型投资组合收购与单笔交易的机会 [54] - 考虑到资本成本与私募市场的差异以及竞争加剧，目前进行大型并购具有挑战性。公司将继续依靠结构性投资和合资项目中的“优先入场权”，同时为其他大型交易机会敞开大门 [55][56][57] 问题: 关于租户健康状况和趋势 [59] - 租户信用质量是多年来最强的。一些之前被关注的零售商（如Michaels）情况已改善。零售商正在采取积极措施重新定位其价值主张。2026年到期的无选择权主力店租约中98%已解决，表明需求旺盛 [60][61][62] 问题: 关于同店净营业收入增长指导的构成 [64] - 第一季度将最具挑战性，主要受去年同期破产租户的影响。但已签署未开业租约储备的租金起算将推动增长，管理层对2.5%-3.5%的指导范围感到满意 [65] 问题: 关于运营模式重组、驱动因素和节省 [67] - 重组旨在利用规模优势，提高效率、一致性和速度，以更快地适应市场变化。这是经过测试的（如打包交易在30天内完成）。预计初期将节省300万美元一般及行政费用，未来随着团队重建和流程优化，可能会发现更多节省 [68][69][70][71] - 创新与转型办公室正在推动数字化转型，包括自动化、数据可视化和AI聊天机器人，以释放效率 [72][73][74] 问题: 关于资本回收对调整后运营资金的影响 [76] - 资本回收策略不仅考虑初始资本化率利差（约100个基点），还考虑复合年增长率利差（约200个基点）。这已考虑了新签约的较高租金以及相关的资本支出和租赁成本。预计调整后运营资金也将保持正增长并不断增长 [77][78] 问题: 关于租赁终止收入指导的可见度 [80] - 租赁终止是业务的常规部分。目前对500万至700万美元有可见度，但全年情况会有变化。全年指导范围为700万至1000万美元，中点约1100万美元，与去年水平相近，并非增长驱动因素 [81] 问题: 关于地租资产组合的规模、处置计划和节奏 [83] - 地租资产约占年基本租金的9%。2025年处置了超1亿美元，2026年计划加速处置，是3-5亿美元处置计划的重要组成部分。对实现目标资本化率有高度信心，处置活动将在年内有序进行 [84][85] - 该计划具有持续性，公司仍在与主要零售商（如Walmart, Home Depot）进行类似结构的新交易，以补充管道 [86][87] 问题: 关于公寓开发项目的资本策略（自建、出售或合资） [89] - 公司正在评估现有和未来的多户住宅项目，考虑通过出售或激活来变现价值和回收资本。具体策略因项目而异，包括长期地租（资本支出最轻）或与开发商成立合资企业（以土地出资作为优先股）。公司专注于高效回收资本和创造价值 [90][91][92][93] - 零售加公寓的“第一环郊区”战略是公司的关键差异化优势，有多种方式释放嵌入式价值 [94][95] 问题: 关于入住率（特别是小型店铺）的上升空间及其对净营业收入的影响 [97] - 整体入住率96.4%，小型店铺92.7%创纪录，主力店距历史高点还有110个基点，因此仍有上升空间。小型店铺入住率的提升将通过有机租赁、再开发的光环效应、优化零售商面积和重点处理长期空置单元来推动。已签署未开业租约储备的正常化水平约为100个基点，随着经济入住率在年内实现，储备可能会先扩大后压缩，这有利于2027-2028年的现金流增长 [98][99][100][101][102][103] 问题: 关于私募市场新买家的动机和资本化率前景 [105] - 露天零售的基本面强劲，融资环境改善（流动性增加、利差收窄），在许多情况下仍存在正杠杆效应，这与其他资产类别不同。投资者兴趣从“好奇”变为“活跃”，尽管使收购竞争更激烈，但表明了基本面的健康和市场兴趣 [106][107][108] 问题: 关于结构性投资账簿的还款和再投资可见度 [111] - 2025年有几笔大额还款。2026年预计不会有重大单笔还款，总会有一些周转，但基于年初已完成的交易和现有管道，对实现净增长充满信心 [111][112] 问题: 关于47份主力店租约的解决策略（续租或重新招商）及是否涉及再开发 [114] - “已解决”包括续租现有租户或重新定位（用于再开发或引入更高质量信用租户）。例如，在南迈阿密用Sprouts取代一个主力店并进行整体资产再开发，或用Total Wine替换一个被关注的租户。公司评估所有选项，选择最佳经济交易和长期对资产影响最大的高质量信用租户 [114][115][116] 问题: 关于收购和处置量增长指引的原因（特定管道 vs 市场更开放） [118] - 这是公司有意为之的增值性资本回收策略。出售的是对投资组合增长曲线贡献较低但私募市场估值较高的资产（如低增长地租），回收的资金用于收购初始收益率更高、复合增长率显著更高（平均200个基点）的资产，从而改善投资组合的长期增长前景。市场环境支持这一策略，公司也有来自合资和结构性投资项目的内部机会 [118][119][120] 问题: 关于数字化转型的效益最先体现在何处（收入增长还是费用节约） [122] - 初期影响主要体现在费用方面，尤其是降低一般及行政费用。具体措施包括减少对外部专业服务供应商的依赖、整合供应商。公司也看好自动化和智能体AI的早期成果，其方法侧重于跨企业整合技术与人才，而非仅进行单点试点 [122][123][124][125]