财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营资金（AFFO）每股为0.45美元，全年AFFO为每股1.78美元，较2024年增长2.9% [21] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，较去年同期增长11.1% [22] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [22] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指导范围下限，占全年现金租金收入的6.9%，低于前一年的7.1% [22] - 2026年现金一般及行政费用指导范围为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA之比为4.9倍，若剔除远期股权余额则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍杠杆区间的底部 [18] - 公司拥有超过2.2亿美元的流动性空间，在达到5倍杠杆之前仍有大量空间，达到6倍杠杆之前空间更大 [19] - 固定费用覆盖比率保持健康，为4.8倍 [20] - 98%的债务为固定利率，混合现金利率为4% [20] - 第四季度租金覆盖倍数为5.1倍，在净租赁行业中保持最强水平之一 [5] - 第四季度基础租金收取率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持强劲，为99.6% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，是2025年最高的混合资本化率 [11] - 2025年全年收购了105处物业，总成本3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本300万美元 [11] - 2025年总投资额较2024年增长20%，完成了53笔独立交易，未依赖大型投资组合交易 [12] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [6] - Chili's在截至2025年12月的季度同店销售额增长9%，两年销售额增长达43% [5] - Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度同店销售额分别增长近5%和6% [6] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达37%，包括汽车服务（13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [8] - 公司收购了首家Sprouts杂货店和首家United Rentals设备租赁物业，标志着向新品类扩张 [13] - 2025年到期的41份租约中，95%目前仍有租户占用，包括高续租率和两处快速转租给新租户的物业 [24] - 2026年到期的租约从年初占年化基础租金（ADR）的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司平台拥有1325份租约，自成立以来累计收购了23亿美元的物业，并向股东支付了超过10亿美元股息 [3] - 当前对Bahama Breeze品牌的风险敞口仅为10处物业，占基础租金的1.3%，平均每处物业租金为34.1万美元 [6] - 这些Bahama Breeze物业剩余租期至少1.7年，Darden将继续支付租金、税费、保险等所有费用 [7] - 公司曾在2016年和2018年以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze物业，这使公司对该品牌的租金敞口减少了200万美元，相当于当前潜在敞口的约35% [8] - 公司投资组合对问题零售板块（如影院、药店、高租金洗车店、体验式零售）的敞口为0 [5] - 2020年和2025年均未产生坏账费用 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过保守且深思熟虑的资本配置来推动股东价值，专注于由信用良好租户占用的优质房地产，不因追求规模或扩大投资利差而牺牲质量 [3][4] - 收购策略聚焦于中型交易（500万至2000万美元），构建极其分散和精选的投资组合，2025年未进行任何大型投资组合交易 [4][12] - 持续评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和人工智能韧性、信用良好租户的可获得性、房地产质量和相对定价吸引力 [9] - 自2024年第三季度以来，过去18个月收购的5.2亿美元物业（171栋建筑）中，85%仅通过股权融资，股权融资定价具有吸引力，并结合了低利率定期贷款 [9] - 公司资产负债表目前股权比例过高，净杠杆率接近5倍 [9] - 公司现在能够以4.5%-5.5%范围内的票面利率进入更有利的债务资本市场，具体取决于结构和期限 [10] - 公司拥有3.5亿美元循环信贷额度全额可用，流动性充足 [18] - 债务到期情况良好，在行使延期选择权后，2026年12月之前没有债务到期，届时将有5000万美元私募票据到期 [21] - 公司认为其公开市场估值与近期出售的净租赁物业的混合资本化率相比存在巨大差距，其底层资产价值更高 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管大型净租赁资产包的竞争加剧，但其商业模式能够规模化并找到有吸引力的增长机会 [4] - 对进入2026年的形势感到定位良好，杠杆率低，拥有充足的干火药以应对可能出现的机会 [10] - 对当前定期贷款市场的状况感到鼓舞，几年前该市场更为受限 [19] - 预计2026年将是另一个多元化程度提高和平台能力扩展的强劲年份 [16] - 在目前环境下，鉴于公司的干火药和债务资本成本，预计不会放缓投资步伐 [75] - 预计2026年将有充足的外部收购机会，基于当前的资本化率，预期健康的投资利差和年度增长 [75] 其他重要信息 - 公司庆祝上市十周年，从仅有4名员工、418处租给单一租户的物业，发展为拥有44名团队成员和1325份租约的平台 [3] - 去年第三季度，公司从循环信贷和定期贷款的利息支出中移除了10个基点的SOFR信用利差调整，此举每年对FFO产生约60万美元的积极影响 [20] - 公司引入了一张新的演示文稿幻灯片，对比了其当前隐含资本化率与近期出售的净租赁物业的混合资本化率，以显示其资产价值与股价之间的差距 [25] - 公司团队将于3月10日和3月17日当周分别在洛杉矶和芝加哥进行非交易路演 [75] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及资本化率比较 [27] - 管理层认为该领域具有吸引力，价值在于土地残值，如果谨慎进入可以获得良好的成本基础，有信用良好的租户，且新址获取许可困难，现有站点具有护城河效应，市场总规模巨大且具有防御性，资本化率合理 [28] - 公司已关注该领域很长时间，将继续推进此战略，目前已有专注于该领域的玩家 [28] - 关于市场规模，管理层认为相对于公司规模而言是巨大的 [29] 问题: 关于Bahama Breeze剩余敞口的细节，租金水平是否与市场持平，以及剩余物业数量 [30] - 管理层确认将有几处物业转换为其他Darden品牌，可能有一处与Darden交换其他物业，另有几处将在约一年半后收回并重新出租 [32] - 对这些站点的兴趣非常高涨，站点地理位置优越，管理层在租金预估上持保守态度，正在筛选大量有意向的租户 [32] 问题: Bahama Breeze资产的表现，转换后租金是否相同，以及提前收回的资产是否存在正面的市场租金调整机会 [36] - 管理层预计不会产生任何损失，Bahama Breeze品牌市场扩张有限，部分物业将转换为其他Darden品牌，由于现有租约，租金率预计不会改变，但将获得具有更高平均单店销售额的新品牌门店 [37] - 对于将收回的几处物业，尽管为时尚早，但管理层对重新出租感到乐观，并强调这只是1325处投资组合中的少数物业 [37] - 补充指出，Darden的转换计划受物业限制条款、附近其他租户和购物中心本身的约束，但过去一周来自其他租户的补位需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍或6倍上限时，是否会因股权成本问题调整策略 [39] - 管理层表示公司在资本配置上很自律，不过度冒险收购 [40] - 目前有很长的跑道，可以通过低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，而几年前融资并不容易获得 [40] - 公司债务到期问题很小，股票价格疲软但资产净值支撑坚实，目前提供了真正的价值 [40] 问题: 对Red Lobster的风险敞口情况 [43] - 管理层表示该品牌较之前的所有权时期表现好得多，公司持有的门店主要采用主租约形式，在重组时租金得到确认，对此感到相当满意 [44] 问题: 多元化战略中希望避免进入的领域或其他感兴趣的领域 [45] - 管理层强调会避开演示文稿中列出的板块，专注于平衡房地产和信用的方法，并选择经历过周期的行业 [45] - 举例说明不会投资2000万美元的匹克球场设施、900万美元的洗车店或位于偏远地区的企业总部，因为后者在租约续签时风险很高 [45] - 公司采取比同行更平衡的方法，过去十年的信用表现是最好的证明 [45] 问题: 对接近6倍杠杆上限的实际舒适度，如果市场只提供这种选择以执行2026年增长计划 [48] - 管理层认为达到6倍还有相当距离，在需要考虑该问题之前，还有约2亿美元的收购空间 [49] - 自成立以来公司一直保持相同的杠杆上限，但从未接近过，这一记录很有说服力 [49] 问题: 2027年到期的早期Darden租约的潜在市场租金调整或回收率 [50] - 管理层指出这些租约包含多个五年续约选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按1.5%的合同选项续约 [50] 问题: 是否会考虑处置部分估值在5%中低段至6%低段的资产，回笼资金再投资于收益率和增长更高的资产以提升多元化 [54] - 管理层表示这始终是一个选项，但过去很少这样做，此前曾以极高价格出售过高租金的Bahama Breeze资产 [54] - Darden资产质量非常高且难以替代，其交易价格强劲有因，Darden公司市值250亿美元，信用违约互换利差类似G7国家，因此难以放弃 [54] - 根据房地产投资信托基金规则，不能随意单处出售物业，这是一个选项但并非主要策略 [55] 问题: 第四季度出现罕见减值的原因 [56] - 减值源于一处位于阿拉巴马州的快餐餐厅物业，该物业是公司成立初期购买的，一直难以重新出租，这是一个小型物业，在投资组合1320处物业中仅此一处 [56] 问题: Red Lobster物业是否都是土地租约，以及租金水平 [58] - 管理层确认这些物业是主租约，且租金刚刚得到确认，并指出问答中过度关注了非实质性的信用问题，强调2026年公司将有实质性的增值增长 [58] 问题: 如何扩大在杂货店等需要更大投资规模的领域的业务 [61] - 管理层表示，方法与进入医疗零售和汽车服务领域类似，即前期进行大量研究，收购时保持保守，随着在市场中的活跃度增加，交易流也会增加 [61] - 需要对不同物业类型的特性保持敏感，由于一直保持谨慎，公司的信用结果良好 [61] 问题: 计划直接与杂货商合作还是利用购物中心联系人扩大规模 [62] - 管理层表示采取不可知论的采购方式，包括直接采购、与品牌方进行售后回租重复交易等，会考虑所有可能的渠道 [63] 问题: 当前是否存在不符合投资标准的领域，或在任何方面有所收缩 [64] - 管理层表示，只要符合承销标准，就会继续推进，公司对收购标的经过深思熟虑，不抱有“先买入，若表现下滑再高价卖出”的想法，过去虽有修剪但规模很小，这反映了对所购资产充满信心 [64][65] 问题: 过去几年中，直接与开发商交易、未通过经纪人的交易金额占比，以及这是否带来更好收益 [69] - 管理层认为回报率相似，成熟的大型品牌了解其物业交易价格，重复性的售后回租交易可能因使用现有文件或熟悉流程而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70][72]