财务数据和关键指标变化 - 第四季度AFFO每股为0.45美元，全年AFFO每股为1.78美元，较2024年增长2.9% [22] - 第四季度现金租金收入为6750万美元，较去年同期增长11.1% [23] - 截至季度末的年化现金租金为2.642亿美元，加权平均五年期现金租金年增长率为1.5% [23] - 全年现金一般及行政费用为1800万美元，处于指引区间底部，占全年现金租金收入的6.9%，低于前一年的7.1% [23] - 2026年现金一般及行政费用新指引区间为1920万至1970万美元 [23] - 第四季度净债务与调整后EBITDA比率为4.9倍，若剔除远期股权余额则为5.1倍，连续第六个季度低于5.5倍，处于公司5-6倍目标区间的底部 [18] - 固定费用覆盖率为4.8倍 [20] - 98%的债务为固定利率，混合现金利率为4% [20] - 第四季度租金覆盖率为5.1倍，在净租赁行业中保持最强水平之一 [6] - 第四季度基础租金收取率为99.5%，全年为99.8% [24] - 投资组合入住率保持在99.6%的强劲水平 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度收购了30处净租赁物业，加权平均租期为10年，收购成本为9500万美元，混合资本化率为7%，较上一季度扩大20个基点，是2025年最高水平 [12] - 2025年全年收购了105处物业，总成本为3.18亿美元，混合资本化率为6.8%，平均每处物业成本为300万美元 [12] - 2025年总投资额较2024年增长20%，完成了53笔独立交易 [13] - 核心主力租户Olive Garden、LongHorn和Chili's合计占投资组合租金收入的51%以上 [7] - Chili's在截至2025年12月的季度同店销售额增长9%，两年销售额增长达43% [6] - Olive Garden和LongHorn在截至2025年11月的季度同店销售额分别增长近5%和6% [7] - 投资组合持续多元化，休闲餐饮以外的租金收入占比达37%，包括汽车服务（13%）、快餐店（11%）和医疗零售（10%） [9] - 第四季度业务拓展至主要三个类别（餐厅、汽车服务、医疗零售）之外，收购了Sprouts杂货店和首处United Rentals设备租赁物业 [15] - 2025年到期租约中，95%目前仍被占用，包括高续租率和两处快速转租给新租户的物业 [24] - 2026年到期的42份租约，目前占年化基础租金的比例已从2025年初的2.6%降至1.5% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资策略专注于必需零售和服务业，限制对关税敏感行业的敞口，并围绕日常消费者需求制定战略 [9] - 公司积极评估新的零售类别以扩大投资渠道，评估标准包括业务和AI韧性、信用良好租户的可得性、房地产质量和相对定价吸引力 [10] - 公司投资组合保持高质量，对问题零售行业（如影院、药店、高租金洗车店、体验式零售）零敞口 [5] - 公司在2020年和2025年均无坏账费用，投资组合空置率极低 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司庆祝上市十周年，已从拥有4名员工、418处物业、单一租户，发展为拥有44名团队成员、1325份租约的平台，累计收购23亿美元物业，并向股东支付超过10亿美元股息 [3] - 公司战略是通过保守且深思熟虑的资本配置来推动股东价值 [3] - 2025年的收购主要依靠股权融资，通过4次发行在ATM上筹集资金，未依赖任何大型资产包交易，大部分交易规模在500万至2000万美元之间，体现了精细化和选择性的投资组合构建 [4] - 公司业务模式即使在竞争加剧的净租赁资产包市场也能规模化并寻找有吸引力的增长机会 [4] - 公司资产负债表“过度股权化”，净杠杆率接近5倍 [10] - 公司目前可以以4.5%-5.5%范围的票面利率进入更有利的债务资本市场，具体取决于结构和期限 [11] - 公司进入2026年时杠杆率低，拥有充足的“干火药”以抓住可能出现的机会 [11] - 公司计划继续以审慎的资本配置为准则，不过度追求风险 [41] - 公司强调其平衡的房地产与信用方法，专注于经历过周期的行业，避免投资于高价位的专业设施（如2000万美元的匹克球场、900万美元的洗车店）或地理位置不佳的企业总部 [46] - 公司认为其股票价格相对于资产净值有显著支撑，当前提供了真实价值 [41] - 公司拥有超过2.2亿美元的流动性，在达到5倍杠杆率之前，且有远超过此数额的流动性在达到6倍杠杆率之前 [19] - 公司认为可以利用低利率债务为2026年所有收购提供资金，同时保持在自我设定的杠杆率上限之下 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年在资本筹集和收购方面取得的成绩感到自豪，团队自成立以来十年间成长显著，认为公司为进入2026年做好了充分准备 [11] - 管理层预计2026年将是多元化持续加强和平台能力扩展的又一个强劲年份 [17] - 管理层看到充足的外部收购机会，基于当前的资本化率，预计2026年将有健康的投资利差和增长 [76] - 在当前环境下，考虑到公司的“干火药”和债务资本成本，管理层预计不会放缓步伐 [76] - 管理层对当前定期贷款市场的状况感到鼓舞，几年前该市场更为紧张 [19] - 管理层对银行市场当前的流动性以及私募配售和公开债券领域实现的非常有吸引力的信用利差感到非常鼓舞 [22] - 管理层指出，其公开市场估值与近期出售的净租赁物业的混合资本化率之间存在巨大差距，暗示其基础资产价值更高 [25] 其他重要信息 - 公司对Bahama Breeze品牌的敞口仅为总基础租金的1.3%，涉及10处物业，平均每处租金为34.1万美元 [7] - 这些Bahama Breeze物业的租约剩余期限至少1.7年，在此期间Darden将继续支付租金、税费、保险等所有费用 [8] - 公司已收到大量关于填补这些店址的咨询，对房地产质量充满信心，预计可以以类似租金水平重新出租 [8] - 公司曾在2016年和2018年以4.75%-5%的资本化率出售了两处高租金的Bahama Breeze店址，这使其对该品牌的租金敞口减少了200万美元，约为当前潜在敞口的35% [9] - 公司没有重大债务到期，直到2026年12月有5000万美元私募票据到期，标准的到期时间表确保此后不会面临重大的到期墙 [21] - 公司专注于2026年和2027年即将到来的小额到期债务，并有多种途径以有吸引力的利率解决这些到期问题 [22] - 公司在第三季度移除了循环信贷和定期贷款中SOFR的10个基点信用利差调整，每年对FFO产生约60万美元的正面影响 [20] - 公司第四季度发生了一处小型快餐店物业的罕见减值，该物业长期空置且难以重新出租，但相对于1320处物业的投资组合影响微小 [58] - 公司对Red Lobster的敞口主要为总租约，在重组期间租金得到确认，管理层对其状况感觉良好 [45][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于进入United Rentals和设备租赁户外存储市场的看法，市场规模、竞争以及资本化率比较 [27] - 该行业具有吸引力，价值很大程度上在于土地残值，如果谨慎可以在良好基础上进入，有信用良好的租户，新址获取许可困难，因此现有站点具有护城河效应，市场规模巨大，防御性强，资本化率合理 [28] - 公司已关注该行业很长时间，将继续推行此策略，同时也在关注杂货店等其他领域，但高信用杂货商通常收购价格较高 [28] - 市场规模与公司规模相比是巨大的 [29] 问题: 关于剩余Bahama Breeze店址的更多细节，租金水平是否相同，以及潜在的市场价值重估 [31][36] - 预计部分店址将转换为其他Darden品牌，部分可能与Darden置换其他物业，少数将在约一年半后收回重新出租 [32] - 已收到大量对这些优质地段感兴趣的咨询，在租金预估上持保守态度，目前正在筛选众多有意向的租户 [32] - 管理层未预计任何损失，部分转换店址租金可能不变，但会获得拥有更高平均单位销售额品牌的新店，对于收回的店址，尽管为时尚早，但对重新出租感到乐观 [37] - Darden的转换意向明确，但受限于物业的契约、邻近租户和购物中心本身的限制，过去一周来自其他租户的填补需求非常强劲 [38] 问题: 关于资产负债表管理，在杠杆率接近5.5倍时是否会因股权成本而调整策略 [39][40] - 公司证明了其在资本配置上的纪律性，不过度追求收购风险 [41] - 目前拥有很长的跑道，可以用低杠杆、低成本且易于获得的融资进行增值收购，这与几年前情况不同 [41] - 公司到期债务很少，感觉状况良好，股票价格疲软但相对于资产净值有支撑，目前提供了真实价值 [41] - 达到6倍杠杆上限还有相当距离，在考虑该问题之前还有约2亿美元的收购空间，公司自成立以来从未接近该上限，这一记录很有说服力 [50] 问题: 关于2027年到期的早期Darden租约的潜在市场价值重估或回收率 [51] - 这些租约拥有多个五年期续租选择权，租金按1.5%增长，预计绝大多数将按1.5%的合同选项续租 [51] 问题: 关于处置部分估值在5%中低段至6%低段资本化率的资产，并回笼资金投资于更高收益和增长资产的意愿 [55] - 这始终是一个选项，但公司过去很少这样做，曾以极高价格出售过高租金的Bahama Breeze资产 [55] - Darden资产质量非常高，难以替代，其交易价格强劲有因，Darden公司市值250亿美元，信用违约互换利差类似G7国家，因此难以舍弃 [55] - 考虑到REIT规则，不能像一些人想象的那样随意单处出售物业，但这是一个选项，目前并非主要策略 [56] 问题: 关于第四季度罕见减值的原因 [58] - 减值涉及一处公司早期收购的阿拉巴马州小型快餐店物业（Party's in Glass），长期空置且难以重新出租，这是一处微小物业，条件合适时决定进行减值 [58] 问题: Red Lobster的租约是否为土地租约，以及租金水平 [59] - Red Lobster主要为总租约，且租金在重组时刚刚得到确认，管理层强调问答中过多关注了非信用问题，而公司的重点是在2026年实现实质性增值增长 [59] 问题: 如何扩大在杂货店等领域的规模 [62][63] - 方式与进入医疗零售和汽车服务领域类似，前期进行大量研究，收购时保持保守，随着市场活跃度增加，会获得更多交易流 [62] - 对交易来源持不可知论态度，包括直接交易、与开发商合作或利用购物中心联系人等所有方式 [64] 问题: 当前是否有任何领域不符合投资标准，或是否在所有符合承销标准的领域全力推进 [65] - 是后者，只要继续满足承销标准，就全力推进，公司对所收购的资产感到满意，过去虽有少量处置，但影响极小 [65] 问题: 过去几年中，与开发商直接交易（无经纪人参与）的金额占比，以及这是否带来更好收益 [69] - 管理层不这样看待，认为回报率相似，成熟大品牌了解其物业交易价格，重复性的售后回租交易可能因文件熟悉、人员了解、信息流顺畅而更便捷，但直接发起售后回租并无显著优势 [70]