财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为16亿美元，同比增长5%，所有业务板块均实现增长 [8] - 第四季度调整后EBITDA为2.45亿美元，同比增长6%，与收入增长一致 [8] - 全年内生性收入增长为5% [8] - 截至2025年12月31日，净杠杆率降至2倍，受益于强劲的季节性现金流 [12] - 宣布收购Ayesa后，备考杠杆率将增加约0.7倍，达到2.7倍 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产板块：第四季度净收入增长7% [8] - 资本市场：收入增长13%，主要由美国市场强劲活动和市场份额增长驱动 [9] - 租赁：收入增长3%，主要由美国市场的办公和工业资产类别驱动 [9] - 外包服务：收入增长8%，主要由评估业务驱动 [9] - 板块净利率为15.8%，同比提升50个基点，得益于交易收入增加带来的经营杠杆 [9] - 工程板块：第四季度净收入增长8%，主要由近期收购驱动 [9] - 第四季度内生性增长基本持平，全年内生性增长为5% [36][37] - 板块净利率为12.4%，略低于去年，原因是整体生产率下降 [10] - 终端市场需求强劲，特别是在基础设施、交通和环境咨询领域，但部分项目管理业务在季度内出现暂时性放缓 [10] - 投资管理板块：第四季度净收入增长6%，由近期收购驱动 [10] - 板块净利率小幅下降至42.5%，原因是继续整合业务至Harrison Street品牌下 [10] - 第四季度筹集了21亿美元的新资本承诺，全年筹集53亿美元 [11] - 截至年底，资产管理规模为1080亿美元，与9月30日持平 [5][11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：是资本市场和租赁业务增长的主要驱动力 [9] - EMEA和亚太市场：资本市场增长相对温和，原因是去年同期基数较高 [9] - 工程业务市场：在西班牙、墨西哥、欧洲和中东等新市场通过收购Ayesa获得显著扩张 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于三个高价值、经常性专业服务板块，该模式已成功运行30年 [56] - 超过70%的利润来自弹性业务，计入近期收购后接近75% [3] - 收购Ayesa Engineering将显著扩大增长渠道，增强有机扩张、进一步收购以及向全球客户交叉销售工程能力 [4] - 收购完成后，Colliers Engineering将跻身全球前30大工程公司之列，并扩大在欧洲、拉丁美洲和中东的业务 [4] - 合伙模式是关键竞争优势，广泛的内部持股使管理层与客户、投资者和股东利益高度一致 [5] - 公司计划在2026年加速吸引机构和高净值投资者，募资目标为60亿至90亿美元 [11] - 人工智能被视为生产力和增长的推动者，有助于自动化日常工作、提高效率、扩大利润率，使专业人员能专注于更高价值的咨询服务 [6] - 公司与谷歌云建立了独家合作伙伴关系，结合专有数据和先进能力，为客户提供更好的洞察和执行 [43] - 2026年IT资本支出将比以往任何时期都显著增加，以专注于最大机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对公司而言是卓越的一年，反映了多元化平台的实力 [3] - 尽管面临挑战和不可预测的条件，过去五年公司规模翻了一番，实现了超过15%的复合年增长率，并预计2026年将有类似表现 [5] - 进入2026年势头强劲，渠道健康，预计将实现稳健的内生性增长，近期收购将持续贡献，Ayesa交易完成后将带来显著提升 [5] - 对资本市场持续复苏抱有预期，但即使实现增长，其活动水平仍将远低于之前的峰值 [13] - 近期股价走势表明人工智能的短期影响可能被过度炒作，但其长期价值被低估，对公司未来潜力巨大 [7] 其他重要信息 - 2026年业绩展望 [13][14] - 商业地产：预计收入实现低双位数增长，净利率小幅提升，前提是资本市场持续复苏 - 工程板块：预计内生性增长为中个位数，加上收购（包括Ayesa）的影响，总收入增长将超过25% - 投资管理：预计净收入实现低双位数增长，由加速的募资活动带来的更高管理费驱动 - 综合来看，预计所有三个关键运营指标均实现中双位数增长 - Ayesa收购的7亿美元对价将通过循环信贷额度支付，该额度目前有超过11亿美元的可用容量，将以欧元计价，利率约为4% [12] - 投资管理板块的整合成本预计将持续影响利润率至2026年上半年，之后净利率预计在2027年恢复至历史平均的中40%区间 [10][28][49] - 工程业务约60%为设计业务（非按小时计费），其余约40%更接近项目管理（按小时计费结构） [18] - 全球合格工程师短缺，正在推高定价 [19] - 现有资本市场的生产力尚未达到峰值，现有专业人员有能力在相同人力下创造更多收入 [80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程业务的内生性增长驱动因素（定价、专业人员、工时） [15] - 服务需求强劲，有机会提高定价，来自机构、公共部门和私营部门客户的定价均有良好增长 [16] - 市场对合格工程师的需求依然紧张，但公司正在招聘以满足需求 [16] - 强劲的订单积压推动了人员利用率 [16] - 设计业务（占60%）允许获得更高利润率，而项目管理部分（占40%）则提供长期确定性 [18] 问题: 人工智能对工程业务（如可计费工时）的潜在影响 [20] - 在设计业务方面，包括AI在内的自动化有助于提高利润率，使专业人员能更快完成繁琐任务，专注于高附加值工作 [22] - AI是业务的赋能者而非替代者，它使专业人员能为客户做得更好 [7][69] 问题: 资本配置和股票回购的考虑 [25] - 公司倾向于不进行企业层面的股票回购，因为拥有包括Ayesa在内的众多管道项目，且一贯致力于创造长期股东价值而非稀释股份 [26] 问题: 投资管理板块整合成本持续时间及原因 [27] - 整合成本将持续至2026年上半年，这是将业务统一至Harrison Street品牌下的战略投资，旨在加强资本形成能力 [10][28] - 随着整合完成和募资加速，预计2027年净利率将恢复至历史平均的中40%区间 [49] 问题: 宏观环境对资本市场渠道的影响及2026年指引是否依赖降息 [31] - 2026年指引不依赖于降息，资本市场正受益于被压抑的交易需求，交易活动开始转化为收入 [32] - 2025年增长由美国引领，预计美国将持续强劲，并希望EMEA和亚太地区的交易量能有所提升 [32][33] - 美国业务约占资本市场收入的50% [34] 问题: 工程板块第四季度及全年内生性增长数据 [35] - 第四季度工程内生性增长基本持平，全年为5% [36][37] 问题: 公司如何利用AI以及潜在业务风险 [40] - AI将通过三大方面赋能业务：1) 利用自有数据集和与谷歌云的独家合作，为专业人员提供更好的信息；2) 加速自动化，消除冗余，提高效率，降低成本，从而提升利润率；3) 现有软件供应商也在快速集成AI [42][43][44][45] - 这是一个长期过程，可能需要2-3年来最大化价值 [44] - AI不会对业务构成风险，因为公司处理的是复杂、高价值的交易，需要专业判断、经验、资质许可和客户关系，AI只会增强这些能力 [41][68] 问题: 投资管理板块整合后的利润率走向 [48] - 预计2026年净利润率将下降至高30%区间，2027年将恢复至历史平均的中40%区间 [49] 问题: Ayesa收购的战略逻辑及后续整合并购重点 [52] - 收购Ayesa类似于之前的Englobe收购，但提供了在多个新市场（西班牙、墨西哥、欧洲、中东）进行行业整合的平台 [53] - Ayesa拥有强大的管理团队和盈利平台，为未来增长奠定基础 [54] - 寻找下一个目标时，地理布局和新增能力都是考虑因素 [52] - 公司的合伙哲学和永久资本来源使其成为优秀运营商的理想合作伙伴 [54][56] 问题: 工程板块项目管理业务暂时放缓的原因及对2026年的信心 [57] - 放缓源于欧洲和亚太地区传统的本地项目管理业务活动水平较低，预计是暂时性的 [57] - 利润率小幅变化主要受节假日期间人员利用率和生产力影响，无需担忧 [57] 问题: 2026年商业地产低双位数增长在资本市场和租赁业务间的拆分 [60] - 整体低双位数收入增长中，资本市场预计实现高双位数增长，租赁业务预计实现中高个位数增长 [60] 问题: 租赁业务中办公和工业资产类别的展望 [61] - 第四季度美国市场的办公和工业租赁表现强劲，预计这两大类以及数据中心将继续驱动增长 [61] 问题: 2026年60-90亿美元募资目标的构成平台 [62] - 募资将广泛基于多个产品：2025年12月首次关闭的新一期基础设施基金是主要驱动；Harrison Street的第十期另类基金也将贡献；此外还有现有开放式工具和新推出的产品，信贷也是重点领域之一 [62] 问题: 投资管理板块基金业绩表现 [63] - 基金业绩强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一 [63] - 旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年超过ODCE指数100个基点 [63] 问题: 计划如何将杠杆率从2.7倍（备考）降至历史水平的2倍 [66] - 计划通过2026年强劲的经营现金流和有机EBITDA增长来实现去杠杆，这与过去完成大型收购后的做法一致 [66] 问题: AI是否会导致服务收费面临压力 [67] - 管理层认为AI不会导致收费压力，相反会通过加速自动化和整合，成为业务的赋能者和颠覆者（指思维模式） [67][68] 问题: Ayesa的2026年EBITDA有多少已计入公司2026年指引 [70] - 公司2026年指引中包含了Ayesa约7个月的EBITDA贡献 [70][72] 问题: Ayesa的历史增长、利润率及未来预期 [75] - Ayesa过去10年复合年增长率达13%，规模扩大后预计未来有机增长可达高个位数 [76] - 其更高利润率源于在公共部门、公共交通、水、能源转型等高需求终端市场提供高价值服务、设计和项目管理咨询 [76] - 团队在定价和执行方面非常自律，例如在中东的海水淡化领域拥有专业知识和盈利业务 [77][78] 问题: 若交易量复苏超预期，资本市场和租赁业务的生产者人力是否充足 [79] - 公司一直在积极招聘，感觉人力充足，但也会在特定专业领域或空白市场继续招聘以把握更多机会 [79] - 现有生产者的生产力尚未达到峰值，因此有能力在相同人力下创造更多收入 [80] 问题: Ayesa的专长（如水务）能否向其他地区交叉销售 [83] - 技能的可转移性是收购评估因素之一，例如Englobe在加拿大的水务专长已转移至美国业务，Ayesa在海水淡化等领域的专长也将被考虑进行交叉销售 [84] 问题: 2025年全年募资金额确认 [85] - 2025年全年募资金额为53亿美元 [85] 问题: 工程内生性增长计算基础（毛收入vs净收入）及2026年趋势 [89] - 工程内生性增长是基于净收入计算的 [90] - 2026年趋势：强劲的订单积压支持收入展望，预计内生性增长为中个位数，加上近期三次补强收购、去年部分收购的全年化贡献以及Ayesa交易，共同推动总收入增长超过25% [91][92] 问题: 投资管理板块利润率降至30%区间的原因及反弹驱动 [93] - 利润率下降主要由IT系统整合项目、过去六个月及未来的人员增加所驱动 [94] - 目前正在规划的效率提升措施将在今年晚些时候产生节约，推动利润率反弹 [94]