财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为16亿美元，同比增长5%，所有业务板块均实现增长 [10] - 第四季度整体内生收入增长基本持平，主要受去年同期强劲业绩对比影响，全年内生收入增长为5% [10] - 第四季度调整后EBITDA为2.45亿美元，同比增长6%，与收入增长一致 [10] - 截至2025年底，投资管理板块资产管理规模为1080亿美元，与9月30日持平 [6][13] - 第四季度投资管理板块新募集资本承诺21亿美元，全年募集53亿美元，符合预期 [13] - 截至12月31日，公司杠杆率降至2倍，得益于强劲的季节性现金流 [15] - 收购Ayesa将增加约0.7倍的杠杆率，收购价格7亿美元等值，将通过循环信贷额度融资，利率约为4% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产板块：第四季度净收入增长7% [10] - 资本市场收入增长13%，主要由美国市场强劲活动和份额增长驱动 [11] - 租赁收入增长3%，同样由美国市场的办公和工业资产类别引领 [11] - 外包服务收入增长8%，主要由评估业务驱动 [11] - 板块净利率为15.8%，同比提升50个基点，得益于交易收入增加带来的经营杠杆 [11] - 工程服务板块：第四季度净收入增长8%，主要由近期收购驱动 [11] - 第四季度内生增长基本持平，全年内生增长为5% [39][40][41] - 终端市场需求强劲，特别是在基础设施、交通和环境咨询领域，但部分项目管理业务在季度内出现暂时性放缓 [12][61] - 板块净利率为12.4%，略低于去年，主要因整体生产率下降 [12] - 收入积压订单强劲，为未来一年提供了良好的可见性 [12] - 投资管理板块：第四季度净收入增长6%，由近期收购驱动 [12] - 板块净利率微降至42.5%，因公司继续整合运营至Harrison Street品牌下 [12] - 预计这些整合成本将在2026年上半年持续影响利润率 [12][31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本市场：美国市场表现强劲，引领增长，公司在招聘和多市场连接方面的投资推动了市场份额的持续增长 [11] - 租赁市场：美国和工业资产类别表现强劲，数据中心需求突出 [11][65] - 工程服务市场：基础设施、城市化、能源转型以及数据中心需求增长趋势有利 [16] - 投资管理市场：募资势头稳固，2026年目标为60亿至90亿美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于多元化平台和高质量、经常性专业服务的扩张，目前超过70%的利润来自这些韧性业务，计入近期收购后接近75% [4] - 收购Ayesa Engineering将显著扩大增长渠道，增强有机扩张、进一步收购以及向全球客户交叉销售工程能力的能力 [5] - 收购完成后，Colliers Engineering将跻身全球前30大工程公司之列，并扩大在欧洲、拉丁美洲和中东的业务 [5] - 公司持续在领导力、人才和创新方面进行投资，强化其企业家文化 [7] - 合伙人模式是关键竞争优势，广泛的内部所有权使管理层与客户、投资者和股东利益高度一致 [7] - 过去五年，尽管环境充满挑战，公司规模翻倍，实现了超过15%的复合年增长率，并预计2026年将有类似表现 [8] - 公司将人工智能视为生产力和增长的推动者，帮助自动化日常工作、提高效率、扩大利润率，使专业人员能专注于更高价值的顾问服务 [8] - 人工智能增强了公司的数据优势，结合专有信息及与谷歌云等第三方的合作，为客户提供更好的洞察和执行 [8][46] - 人工智能是业务的赋能者而非替代者，判断力、责任感、资质、许可及重要的客户关系仍然是运营的核心 [9] - 公司2026年IT资本支出将比以往任何时候都多，团队专注于最大机会，而非散弹枪式方法 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年对公司而言是卓越的一年，第四季度业绩符合预期，并较去年（本身也是强劲的一年）有良好增长 [4] - 公司对战略、正在进行的投资、日益具有韧性的收入结构以及各多元化板块的增长渠道感到乐观 [15] - 进入2026年，公司势头强劲，渠道健康，预计将实现稳固的内生增长，近期收购将持续贡献，Ayesa交易完成后将带来显著提升 [7] - 资本市场正在反弹，特别是美国市场，租赁活动保持稳定，外包解决方案需求增长良好 [5] - 工程服务板块实现了又一年强劲增长，内生表现和收购贡献显著，Ayesa加入后将进一步加速增长 [5] - 投资管理板块反映了投资者对整个Harrison Street资产管理平台投资策略的深厚信心 [6] - 对2026年的展望如下 [16]： - 商业地产板块：预计收入实现低双位数增长，净利率小幅提升，前提是资本市场持续复苏（但活动水平仍将远低于此前峰值） - 工程服务板块：预计内生增长为中个位数，加上收购（包括Ayesa）的影响，总收入增长将超过25% - 投资管理板块：预计净收入实现低双位数增长，增长由加速募资带来的更高管理费驱动 - 综合来看，预计所有三个关键运营指标将实现中双位数增长 [16] - 关于宏观经济与利率：2026年资本市场展望并未将降息计算在内，增长动力来自被压抑的交易需求 [36] - 美国市场预计将继续非常强劲，希望欧洲、中东和非洲及亚太地区的交易量能有所提升 [37] 其他重要信息 - 公司预计投资管理板块的利润率在2026年将下降至高30%区间，然后在2027年恢复到历史平均的中40%区间 [52] - 现有资本市场的生产力尚未达到峰值，现有专业人员有能力在相同人力下创造更多收入 [82] - 公司基金表现强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年超过ODCE指数100个基点 [67] - Ayesa业务过去10年复合年增长率为13%，预计未来有机增长可达高个位数，其利润率较高源于在高需求终端市场提供高价值服务、设计及复杂项目管理 [78] - Ayesa在海水淡化等领域拥有专长，其技能可转移至公司其他业务区域 [79][86] - 工程服务板块的增长前景得到强劲积压订单、三笔补强收购以及去年几笔收购全年化效应的支持 [94] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程服务板块的内生增长驱动因素（小时费率、专业人员数量、工作小时数）及收入协同效应 [18] - 回答：服务需求强劲，有机会提高定价，来自机构、公共部门和私营部门客户的定价均有良好增长 [19] - 回答：市场合格工程师仍然紧缺，但公司正在招聘以满足需求，强劲的积压订单推动了人员利用率 [19] - 回答：约60%的工程业务属于设计类（非按小时计费），其余更接近项目管理（按小时计费结构），设计部分利润率更高，项目管理部分则提供长期确定性 [21][22][23] 问题: 关于人工智能对工程服务板块（如可计费小时或总收入市场）的潜在影响 [24] - 回答：在设计业务部分，包括AI在内的自动化有助于提高利润率，使专业人员能更快完成繁琐任务，专注于高附加值工作 [25] 问题: 关于资本配置、股票回购或要约收购的考虑 [28] - 回答：尽管个人层面可能考虑，但公司层面目前无股票回购计划，因有包括Ayesa在内的多项计划需要资本，公司注重创造长期股东价值而非稀释股份 [29] 问题: 关于投资管理板块整合成本压力持续时间超出预期，以及举措范围是否变化 [30] - 回答：不视其为压力，2026年将持续，因公司对整合举措更加积极，旨在打造统一的卓越平台 [30] - 回答：公司一直传递将产生额外整合成本的信息，预计持续至2026年上半年，直至完成工作并实现效益 [31][32] 问题: 关于资本市场渠道的宏观视角，以及2026年指引是否依赖于进一步降息 [35] - 回答：资本市场展望未计入降息，增长源于被压抑的交易需求，交易活动正转化为收入，2025年由美国引领，预计2026年将持续，希望欧洲、中东和非洲及亚太地区交易量提升 [36][37] 问题: 关于美国市场在资本市场业务中的占比 [38] - 回答：占比为50% [38] 问题: 关于工程服务板块第四季度及全年的内生增长数据 [39] - 回答：第四季度内生增长基本持平，全年为5% [40][41] 问题: 关于公司如何利用人工智能及其潜在业务风险 [44] - 回答：AI是赋能者而非颠覆者，专注于处理高价值、复杂交易，需要判断力、经验和关系 [45] - 回答：公司拥有大量专有数据集，并与谷歌云建立了独家合作伙伴关系以利用其数据和能力，现有软件供应商也在快速整合AI，这是一个需要2-3年最大化的长期过程 [46][47] - 回答：AI通过加速自动化进程提高效率，降低成本（包括IT和劳动力），从而提升利润率 [48] - 回答：2026年IT资本支出将显著增加，团队专注于最大机会，AI将增强公司护城河，为专业人员和业务创造更多价值 [49][50] 问题: 关于投资管理板块完成整合投资后的利润率走向 [51][52] - 回答：预计2026年利润率将下降至高30%区间，2027年将恢复至历史平均的中40%区间 [52] 问题: 关于Ayesa收购与之前Englobe收购的类比，以及未来补强收购的侧重点（地域还是能力） [55] - 回答：两者皆是，Ayesa在西班牙、墨西哥、欧洲、中东等公司此前未进入的市场建立了重要平台，类似于Englobe但可在多个市场进行行业整合 [56] - 回答：Ayesa管理团队优秀，平台盈利能力强，为未来增长提供机会，公司合伙人哲学和永久资本来源使其成为运营商的理想伙伴 [57] - 回答：工程服务及其他板块存在更多类似机会，公司专注于寻找具有优秀管理团队并渴望将业务提升至新水平的企业进行并购 [58][59] 问题: 关于工程服务板块季度内项目管理和生产率暂时性放缓的原因及对2026年影响的信心 [61] - 回答：欧洲、中东和非洲及亚太地区的传统本地项目管理业务活动水平较低，预计是暂时性的一次性情况 [61] - 回答：利润率小幅变化主要受假期等因素影响人员利用率和生产率，无需担忧 [61] 问题: 关于商业地产板块2026年低双位数增长在资本市场和租赁业务间的细分 [64] - 回答：资本市场增长预计为高双位数，租赁业务增长预计为中高个位数，增长主要集中于资本市场 [64] 问题: 关于工业和办公租赁的具体预期及区域或资产类别差异 [65] - 回答：第四季度美国办公和工业租赁强劲，这两大类及数据中心将继续驱动增长 [65] 问题: 关于2026年60-90亿美元募资目标的具体构成平台 [66] - 回答：2025年12月首次关闭的新一期基础设施基金是主要驱动，Harrison Street另类基金10号也在募资，此外还有多种现有开放式工具和新产品，范围广泛，信贷也是重点领域之一 [66] 问题: 关于投资管理板块基金去年的表现及其对募资的帮助 [67] - 回答：基金表现强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年超过ODCE指数100个基点 [67] 问题: 关于收购Ayesa后杠杆率升至2.7倍，以及回归2倍历史水平的计划 [70] - 回答：计划是通过2026年强劲的经营现金流和有机EBITDA增长来降低杠杆，这是以往收购后的典型做法 [70] 问题: 关于AI是否不仅是非颠覆者而且是利润率提升者，以及是否可能导致服务收费压力 [71] - 回答：AI不会导致收费压力，反而是颠覆思维、加速自动化和整合的契机，将增加IT资本支出，长期来看对业务只有加成作用 [71] - 回答：复杂交易需要资质、许可和人际关系，AI使专业人员更好、信息更充分，从而更快执行交易，是有利的赋能者 [72] 问题: 关于Ayesa的2026年EBITDA（约6300-6400万美元）是否已计入2026年指引 [73] - 回答：计入了7个月的EBITDA贡献 [73][74] 问题: 关于Ayesa历史增长更快、利润率更高的原因及未来增长预期 [77] - 回答：过去10年复合年增长率为13%，规模扩大后有机增长达到高个位数是可实现的 [78] - 回答：利润率较高源于在高需求终端市场（如公共部门、公共交通、水、能源转型）提供高价值服务、设计、现场监督和复杂项目管理咨询 [78] - 回答：Ayesa团队在定价和执行方面纪律严明，例如在中东海水淡化领域拥有专长并实现了高盈利 [79] 问题: 关于若2026年交易量复苏超预期，资本市场和租赁业务的生产者人力是否充足 [80] - 回答：公司一直在积极招聘，感觉人力充足，但在特定专业领域或空白领域仍会积极行动以获取更多份额 [81] - 回答：现有生产者的生产力尚未达到峰值，因此有能力在相同人力下创造更多收入 [82] 问题: 关于收购Ayesa的地理和专长（如水务）协同效应及交叉销售假设 [85] - 回答：技能可转移性是收购评估因素之一，例如Englobe的水务专长已转移至美国业务，Ayesa在海水淡化等领域的专长也将被考虑用于交叉销售 [86] 问题: 关于2025年全年募资金额确认 [87] - 回答：全年募资53亿美元 [87] 问题: 关于工程服务板块内生增长的计算基础（毛收入 vs 净收入）及2026年初增长趋势 [91] - 回答：内生增长基于净收入计算 [93] - 回答：2026年增长趋势得到强劲积压订单支持，预计内生增长为中个位数，加上补强收购和Ayesa交易，总收入增长预计超过25% [94] 问题: 关于Harrison Street利润率降至30%高段的原因（系统整合、人员等）及预期反弹的操作层面解释 [95] - 回答：驱动因素包括IT系统整合项目、过去六个月及未来的人员增加，以及正在推进的计划中的效率提升措施，这些措施将在今年晚些时候产生节约成本的运行率效益 [96]