财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为16亿美元，同比增长5%，所有业务板块均实现增长 [10] - 第四季度调整后EBITDA为2.45亿美元，同比增长6%，与收入增长一致 [10] - 全年内生收入增长为5% [10] - 第四季度商业地产板块净收入增长7% [10] - 第四季度工程板块净收入增长8%，主要由近期收购驱动 [11] - 第四季度投资管理板块净收入增长6%，由近期收购驱动 [12] - 商业地产板块净利率为15.8%，同比提升50个基点 [11] - 工程板块净利率为12.4%，略低于去年 [12] - 投资管理板块净利率为42.5%，略有下降 [12] - 截至2025年底，资产管理规模为1080亿美元，与9月30日持平 [13] - 第四季度新募集资本承诺21亿美元，全年募集53亿美元 [13] - 截至12月31日，杠杆率降至2倍 [15] - 收购Ayesa将增加约0.7倍的杠杆率 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业地产板块： - 资本市场收入增长13%，主要由美国市场强劲活动和份额增长驱动 [11] - 租赁收入增长3%，主要由美国市场的办公和工业资产类别驱动 [11] - 外包服务收入增长8%，主要由评估业务驱动 [11] - 工程板块： - 终端市场需求强劲，特别是在基础设施、交通和环境咨询领域 [12] - 第四季度项目管理和运营活动出现暂时性放缓 [12] - 收入积压强劲，为未来提供良好可见度 [12] - 第四季度内生增长基本持平，全年内生增长为5% [39][41] - 投资管理板块： - 第四季度新募集资本承诺21亿美元 [13] - 2026年募资目标为60亿至90亿美元 [13] - 基金表现强劲，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年表现超过ODCE指数100个基点 [67] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场： - 资本市场活动反弹，驱动了市场份额增长 [11] - 办公和工业租赁活动表现强劲 [11] - 资本市场业务中，美国市场占比约为50% [37] - 欧洲、中东和非洲及亚太市场： - 资本市场增长相对温和，对比基数较高 [11] - 工程板块在EMEA和亚太地区的本地项目管理业务出现暂时性放缓 [60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于三个高价值、经常性专业服务板块，该模式已成功运行30年 [59] - 超过70%的利润来自具有韧性的业务，计入近期收购后该比例接近75% [4] - 合伙制模式是关键竞争优势，内部持股使管理层与客户、投资者和股东利益高度一致 [7] - 过去五年，尽管环境充满挑战，公司规模翻倍，实现了超过15%的复合年增长率 [8] - 公司视AI为生产力和增长的推动者，有助于自动化常规工作、提高效率、扩大利润率，并使专业人员能专注于更高价值的咨询服务 [8] - AI增强了公司的数据优势，通过与Google Cloud等第三方的合作，结合专有信息提供更好的洞察和执行 [8] - AI不会取代业务，而是增强专业人员的判断力、责任心和客户关系 [9] - 2026年IT资本支出将比以往任何时期都显著增加 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是表现卓越的一年，第四季度业绩符合预期，且同比表现良好 [4] - 公司进入2026年势头强劲，拥有健康的业务管道 [7] - 基于当前情况，预计2026年将实现与过去五年类似的增长表现 [8] - 资本市场正受益于被压抑的交易需求，交易活动开始转化为收入，预计2026年将继续复苏 [35] - 工程板块的增长将受益于基础设施、城市化、能源转型以及数据中心需求增长等有利趋势 [16] - 投资管理板块的整合成本预计将持续影响利润率至2026年上半年 [12][31] - 对AI的长期价值持乐观态度，认为其作为推动者的潜力被低估 [9] 其他重要信息 - 公司近期同意收购世界级工程公司Ayesa，该交易将显著扩大增长渠道，增强有机扩张、进一步收购以及向全球客户交叉销售工程能力的能力 [4][5] - 收购完成后，Colliers Engineering将跻身全球前30大工程公司之列，并扩大在欧洲、拉丁美洲和中东的业务 [5] - Ayesa收购价为7亿美元等值，将通过欧元计价的循环信贷额度融资，利率约为4% [15] - Ayesa业务过去10年复合年增长率达13%，预计未来可实现高个位数内生增长 [80] - Ayesa在海水淡化、水务等领域拥有专长，其技能可转移至公司其他业务区域 [81][88] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于工程板块的内生增长驱动因素（小时费率、专业人员数量、工作小时数） [18] - 回答: 服务需求强劲，有机会提高定价，来自机构、公共和私营部门客户的费率均有良好增长，市场对合格工程师需求紧张，公司正在招聘以满足需求，强劲的积压订单驱动了人员利用率 [19][20] - 补充: 约60%的工程业务属于设计类，不以小时计费，允许产生更高利润率；其余约40%更接近项目管理，按小时计费，项目执行期可能长达10-12年，提供了长期稳定的业务 [21][22][23] 问题: AI对工程业务（如可计费小时数或总收入市场）的潜在影响 [24] - 回答: 在设计业务中，包括AI在内的自动化有助于提高利润率，因为专业人员可以更快完成繁琐任务，专注于高附加值工作 [24] 问题: 关于资本配置和股票回购的思考 [27] - 回答: 尽管个人层面可能考虑，但公司层面目前没有股票回购计划，因为需要资本用于包括Ayesa在内的管道项目，公司注重创造长期股东价值而非稀释股份 [28] 问题: 投资管理板块整合成本压力持续时间超出预期，相关举措范围是否变化 [29] - 回答: 不视其为压力，整合工作将持续至2026年，随着平台统一，公司甚至在某些举措上更加进取 [29] - 补充: 公司一直传递将产生额外整合成本的信息，预计将持续至2026年上半年，直至工作完成并实现效益 [30][31] 问题: 资本市场业务管道受宏观环境影响，以及2026年指引是否依赖于进一步降息 [34] - 回答: 指引未计入降息预期，资本市场受益于被压抑的交易需求，2025年表现强劲（尤其在美国），预计2026年将持续，美国将继续保持强劲，希望EMEA和亚太地区交易量能提升 [35][36] 问题: 资本市场业务中美国市场的占比 [37] - 回答: 约为50% [37] 问题: 工程板块第四季度及全年的内生增长数据 [38] - 回答: 第四季度内生增长基本持平，全年内生增长为5% [39][41] 问题: 公司如何利用AI以及潜在业务风险 [44] - 回答: AI不会取代公司业务，而是让专业人员更出色，主要价值体现在三个方面：1) 利用公司专有数据集和与Google Cloud的独家合作，为专业人员提供更佳信息以服务客户；2) 加速自动化进程，提高效率，降低成本，从而提升利润率；3) 这是一个长期过程，可能需要2-3年来最大化价值，公司正务实聚焦于高价值产出 [45][46][47][48][49][50] 问题: 投资管理板块完成整合投资后的利润率走向 [52] - 回答: 预计2026年净利率将降至30%高位区间，2027年预计恢复至40%中段的历史平均水平 [52] 问题: Ayesa收购后的后续并购目标选择标准（地理或能力） [55] - 回答: 两者皆是，Ayesa在西班牙、墨西哥、欧洲、中东等公司此前未进入的市场建立了庞大平台，类似于此前Englobe在加拿大的整合机会，但此次是在多个市场，公司看到了未来增长潜力，合伙制哲学和永久资本来源使其成为运营商的理想伙伴 [56][57][58][59] 问题: 工程板块项目管理运营暂时放缓的原因及对2026年影响的信心 [60] - 回答: 放缓发生在EMEA和亚太地区的传统本地项目管理业务，被认为是暂时性的，预计将成为过去；利润率方面，工程业务涉及大量小时工，利用率和节假日等因素会影响生产率和利润率，但变化很小，对前景无需担忧 [60] 问题: 2026年商业地产低两位数增长预期中，资本市场与租赁业务的细分 [63] - 回答: 板块整体为低两位数收入增长，其中资本市场预计为10%高位增长（较2025年略有加速），租赁业务预计为中至高个位数增长 [63] 问题: 工业和办公租赁的具体预期及区域差异 [64] - 回答: 第四季度美国市场的办公和工业租赁表现强劲，预计这两大类资产以及数据中心等将继续驱动增长 [64] 问题: 2026年60-90亿美元募资目标的具体构成平台 [65] - 回答: 主要驱动因素包括2025年12月首次关闭的新一期基础设施基金、Harrison Street的第十期另类基金、现有开放式工具以及新推出的产品，信贷也是另一个重点领域，募资将基础广泛 [65][66] 问题: 投资管理板块基金去年的表现及其对募资的帮助 [67] - 回答: 基金表现强劲，在另类投资、信贷和基础设施领域持续排名前四分之一，旗舰开放式基金Harrison Street Core Fund在2025年表现超过ODCE指数100个基点 [67] 问题: 收购Ayesa后杠杆率升至2.7倍，计划如何回到2倍的历史水平 [70] - 回答: 计划是通过产生强劲的经营现金流和有机增长EBITDA来实现去杠杆，这是过去收购Harrison Street和Englobe后的既定做法 [70] 问题: AI是否会是颠覆者或利润率提升者，以及是否可能导致服务收费面临压力 [71] - 回答: 认为AI不会导致收费压力，恰恰相反，它是一个颠覆思维模式的推动者，加速了全公司的自动化和整合，公司对此感到兴奋，认为其长期来看只会增加业务价值，复杂的交易需要执照、人际关系和专业判断，AI能使专业人员更出色 [71][72][73][74] 问题: Ayesa的2026年EBITDA（约6300-6400万美元）是否已计入2026年指引 [75] - 回答: 是的，计入了7个月的贡献 [75][76] 问题: Ayesa历史增长更快、利润率更高，对其未来增长预期及高利润率驱动因素的看法 [79] - 回答: 过去10年复合年增长率为13%，在现有规模下，未来实现高个位数内生增长是可实现的，其高利润率源于在公共交通、水务、能源转型等高需求终端市场提供设计、现场监督、项目管理咨询等高价值服务 [80] - 补充: Ayesa团队在中东海水淡化等领域拥有专长，在西班牙和墨西哥的水务领域也有专业知识，团队拥有严格的定价和项目执行纪律，能够持续交付较高的利润率 [81] 问题: 若交易量复苏超预期，资本市场和租赁业务的生产者人力是否充足以捕捉上行空间 [82] - 回答: 公司一直在积极招聘，感觉已具备所需人力，但在特定专业领域或空白领域仍会活跃招聘以获取更多份额 [83] - 补充: 现有生产者的生产力尚未达到峰值水平，因此现有专业人数具备产生更多收入的能力 [84] 问题: Ayesa的地理和专长（如水务）与公司现有业务重叠有限，交叉销售其服务是否是收购假设的一部分 [87] - 回答: 是的，技能的可转移性是收购时考量的因素，例如Englobe的水务专长已转移至美国业务以助其增长，Ayesa在海水淡化等水务领域的能力也将被考虑用于交叉销售 [88] 问题: 2025年全年的募资总额确认 [89] - 回答: 全年募资额为53亿美元 [89] 问题: 工程板块内生增长是基于总收入还是净收入，以及对2026年增长趋势的展望 [94] - 回答: 内生增长是基于净收入，预计2026年将实现中个位数内生增长，这受到强劲积压订单的支持，此外还有最近几个月完成的三项补强收购、去年几项收购的全年化贡献以及预计在第二季度完成的Ayesa交易，共同驱动总收入增长25%以上 [95][96] 问题: 投资管理板块利润率降至30%高位区间的具体驱动因素及未来反弹的操作层面解释 [97] - 回答: 驱动因素包括：正在进行大量的IT系统整合项目、过去六个月及未来将增加的人员编制、以及一些正在推进的计划中的效率提升措施，这些措施将在今年晚些时候产生持续的节约成本效益 [98]