财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心FFO为每股4.26美元，全年核心FFO为每股16.97美元，处于指引范围的高端 [23] - 2025年第四季度同店收入增长为-0.2%，同店净营业收入增长为-1.5% [23] - 2025年第四季度费用增长为4.2%，全年费用增长受到控制 [24] - 2025年非同店资产池的NOI增长为20%，推动核心FFO同比增长1.2% [24] - 若采用与同行类似的定义，2025年NOI增长将为0.2%，而非报告的-0.5% [25] - 截至季度末，公司拥有18亿美元的可用流动性，包括信贷额度和手头现金，外加每年约6亿美元的自由现金流 [26] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在低20%区间 [26] - 2026年核心FFO初始指引范围为每股16.35至17.00美元，中点为16.68美元，同比下降1.7% [27] - 2026年同店收入和NOI指引中点分别为-1.1%和-2.2% [27] - 2026年费用增长预计将继续受限，财产税中个位数增长将被人事和维修保养方面的费用控制举措所抵消 [28] - 2026年非同店NOI预计将再次成为重要贡献者，在考虑未来交易活动前同比增长16% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：2025年第四季度完成1.31亿美元增值收购，全年总计9.53亿美元，稳定化收益率在高6%区间 [25] - 开发与扩建业务：2025年新开业项目价值4.09亿美元，年末总开发管道价值6.10亿美元，目标稳定化收益率为8%，剩余未出资额为4.16亿美元 [25] - 贷款平台：2025年投放1.31亿美元贷款，未偿还贷款总额为1.42亿美元，当前利率约为7.9% [26] - 第三方管理平台：预计将继续推动现金增长，并将受益于新的PS Next运营平台 [29][137] - 租客保险业务：预计将继续推动现金增长 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场：紧急状态预计在2026年全年持续，将拖累同店收入约80个基点 [28] - 沿海及中西部领先市场：如芝加哥、明尼阿波利斯等市场，预计全年将保持约±2%的收入增长，并在第四季度有所提升 [51] - 阳光地带市场：如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达等供应面临挑战的市场，预计全年同店收入将下降几个百分点，但将在第四季度开始改善 [51][52] - 全国市场趋势：1月份入住率同比上升约40个基点，新租租金在1月份同比下降7%，但呈连续改善趋势 [44] - 供应情况：公司认为行业新开发交付量逐年减速的趋势未变，未看到重新加速的迹象 [54][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - PS 4.0战略：公司宣布进入第四个领导时代，核心是客户至上、强大的资本配置和每股收益及现金流增长 [4][15][20] - 三大战略支柱： 1. PS Next运营平台：结合领先的实体资产组合、全渠道数字平台、先进数据科学和卓越团队，旨在通过创新提升客户体验和运营效率，加速有机增长 [15][16] 2. 价值创造引擎：专注于通过收购、开发、扩建和贷款投资这四种价值创造方式，利用资本优势和规模效应，推动非同店增长和投资组合增值 [17][18] 3. “Own It”文化：通过注入新人才和重新设计激励结构（专注于每股收益增长和总回报），提升绩效文化，增强团队能量和紧迫感 [19][20] - 领导层变动： - Joe Russell退休，Tom Boyle晋升为CEO和受托人 [4] - Joe Fisher加入公司，担任总裁兼CFO [5] - Ron Havner卸任董事长，Shankh Mitra接任董事长 [6] - 多位内部高管获得晋升，并引入来自多户住宅、咨询、制造业等背景的新领导 [13][14] - 总部搬迁：公司将总部迁至德克萨斯州弗里斯科，洛杉矶团队将搬迁至新的长期办公空间 [14][62] - 行业展望：自助仓储使用率在上升，目前10%的美国人口使用仓储，行业高度分散，代际传承和机构化将增加交易活动，长期基本面是房地产中最好的之一 [12] - 竞争与供应：竞争性供应正在放缓，因为新开发变得更困难、更昂贵 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：疫情带来了干扰，但自助仓储的采用在过去十年有所增加，Z世代、千禧一代和65岁以上人群都在使用 [12] - 未来前景：公司对团队持续驱动超额表现和收入增长的能力充满信心 [24] - 市场势头：虽然尚未看到全国性的租金拐点，但公司最强市场的势头正在积聚 [12] - 资本配置机会：公司每年都有资本机会，资产负债表优势和留存现金流是竞争优势 [18][35] - 交易市场：交易市场有望从当前加速，由代际销售和机构化驱动 [19] - 经济背景：预计2026年将略好于2025年，与共识预期一致 [27] - 长期增长：PS 4.0的目标是建立在过去几年超额表现的基础上，通过有机增长、价值创造引擎和辅助业务，推动更强的FFO增长 [59][60] 其他重要信息 - 数字化转型：公司拥有行业中最强大的全渠道数字生态系统，超过85%的客户使用自助服务工具，并正在注入AI以优化转化和成本 [9] - “明日物业”计划：已完成6亿美元投资，用于重新品牌化和现代化所有3400多处物业，到2026年底近半数资产将安装太阳能 [9] - 规模扩张：过去几年投资超过120亿美元，新增763处资产，带来了超常增长 [9] - 董事会信心展示：新任董事长Shankh Mitra和前任董事长Ron Havner分别购买了2500万美元和500万美元的价外十年期期权，锁定期六年，展示了他们对PS 4.0将为股东带来回报的信心和承诺 [7] - 激励计划改革：董事会与Shankh Mitra重新设计了2026年高管激励计划，专注于每股和总回报的超额表现，并计划在整个组织内重新思考激励结构 [19][111] - 公司搬迁成本与收益：搬迁成本包含在约1500-2000万美元的公司转型成本中，已发生约400万美元，预计每年可带来约400万美元的自动化及离岸运营收益 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于近期外部增长机会的捕捉，以及PS 4.0带来的不同之处 [32] - 2025年看到了广泛的卖家类型和交易规模，包括单笔和双笔资产以及中小型投资组合，全年核阅了约70亿美元房地产，最终交易约10亿美元，多数核阅资产未成交，预计2026年活动将增加 [32] - PS 4.0的不同在于不仅追求增长，更注重优化，包括投资团队、利用数据科学优化资本配置目标与承销、简化流程，并利用行业最大数据集来增强购买能力和行业声誉 [33][34] - 强调了资产负债表优势和每年留存现金流带来的资本机会 [35] 问题: 关于洛杉矶除外市场的同店收入增长预期及全年走势 [36] - 剔除洛杉矶影响后，同店收入增长预期反映了近期趋势，而非未来先行指标 [38] - 预计2026年新租租金全年将下降中个位数，但会从低点开始并在全年逐步改善，入住率预计将相对稳定，现有客户表现强劲 [39] - 预计同比收入增长可能在2026年第四季度开始改善 [40] - 管理层强调，尽管某些市场（如西海岸、中西部、东北部）势头正在积聚，但当前重点是借助PS 4.0平台为未来成功奠定基础，而非预测具体季度变化 [41] 问题: 关于2026年第一季度至今的新租租金情况以及AI对定价策略的影响 [44][46] - 2026年1月新租租金同比下降7%，呈连续改善趋势，入住率同比上升约40个基点 [44] - 数据科学和收入管理团队已合作多年，定价策略持续演进，专注于吸引顶部漏斗的合适客户，预测其租期长度和价格弹性，并通过定价、促销、广告来最大化NOI [46] - 新聘的首席营收和营销官将带领团队继续推进这方面工作 [47] 问题: 关于2026年第四季度同店收入增长率的预期 [50] - 公司通常不提供逐季度指引，但预计沿海市场及部分中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）将继续表现良好，全年收入增长约±2%，并在第四季度略有提升 [51] - 供应面临挑战的阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达）全年同店收入可能下降几个百分点，但预计在第四季度开始改善，部分原因是同比基数较低且供应逐渐减少 [51][52] 问题: 关于行业供应数据是否与公司观察一致，以及2026年供应暴露情况 [53] - 管理层认为外部跟踪数据往往高估了进入市场的势头，公司未看到供应交付量在过去4-5年逐年减速的趋势有任何改变或重新加速 [54][55] - 开发业务仍然复杂，审批难度大、成本高、承销问题多 [55] 问题: 关于PS 4.0和PS Next的长期增长前景 [58] - PS 4.0的目标是通过对客户、品牌、数字化和AI的专注，在有机增长方面延续过去的超额表现 [59] - 价值创造引擎将通过收购、开发、扩建和贷款平台这四个杠杆，每年为FFO增长做出贡献 [60] - 辅助业务（如贷款、第三方管理、租客保险）也将推动增长 [60] 问题: 关于总部迁至弗里斯科的运营或财务效益及相关成本 [61] - 达拉斯办公室已是公司最大的企业办公点，因此将总部迁至该处顺理成章，同时洛杉矶团队也将搬迁至新的长期办公空间 [62][63] - 相关成本包含在公司转型成本中，已发生约400万美元，预计每年可带来约400万美元的自动化及离岸运营收益 [64] 问题: 关于有机增长再加速是否需要大量资本再投资计划 [66] - PS Next平台代表了持续的投资，公司正处于一个以AI和进一步数字化投资为中心的拐点，旨在满足客户对更快、更个性化体验的期望 [67][68][69] - 投资将涉及团队和技术平台，预计回报强劲 [70] 问题: 关于顶部漏斗需求指标（如网站访问量）的现状及其与住房活动放缓的关联 [71] - 年初顶部漏斗活动基本稳定，但1月和2月初受全国性异常天气影响，出现波动 [72] - 新租租金趋势在1月有所改善，现有客户表现持续强劲，1月迁出量下降 [72][73] 问题: 关于卖家预期变化、买卖价差以及2025年约1:7的核阅与成交转化率 [76] - 随着时间推移和市场调整，买卖双方能够更理性地进行交易，这促成了2025年的一些成功交易 [76] - 预计随着资本化率区间收窄，2026年和2027年的交易活动将更加乐观 [77] - 行业所有权结构的变化（更多机构资本进入）也将创造更多交易机会，无论是可预测还是不可预测的 [78] 问题: 关于地理扩张的重点区域和机会所在 [81] - 公司关注的是子市场层面的机会，利用运营平台和长期数据集来识别适合其投资组合和客户需求的子市场，而非单纯追求特定州 [82] 问题: 关于PS 4.0举措在多大程度上依赖于需求环境改善 versus 公司可控因素 [85] - 尽管行业趋势近几年并不令人兴奋，且2026年看起来与2025年相似，但这并未阻碍公司前进，反而激励公司投资于平台和团队，以利用当前环境进行资本配置和平台投资，为未来做好准备 [86][87] 问题: 关于新聘高管和扩建收购团队是否已计入G&A指引 [88] - 新招聘以及对技术、数据科学和AI平台的投资预期已包含在G&A数字中 [89] 问题: 关于董事会监督角色和资本结构政策的潜在演变 [94] - 董事会将继续积极参与，新任董事长Shankh Mitra在REIT行业的知识和经验将提供强大支持 [96][97] - 将成立新的董事会投资委员会，由具有丰富资本配置经验的Ron Spogli担任主席，与Shankh Mitra共同提供指导 [99][100] - 资产负债表政策方面，目标维持在4-5倍的债务/EBITDA区间，目前为4.2倍，公司拥有进攻性配置的能力，包括每年6亿美元自由现金流和约15亿美元的额外债务容量 [101][102] - 未来也可能考虑合资、资产处置等多种融资杠杆 [102] 问题: 关于过去几年收购活动的最大制约因素，以及风险偏好或回报门槛是否会变化 [103] - 主要制约因素是买卖双方的预期差异和交易量 [104] - PS 4.0的价值创造引擎并非关于降低回报门槛或投资于过去认为不具吸引力的资产，而是关于如何通过建立关系、加快承销反馈、获取更多场外机会等方式做得更好，从而增加优质资本配置活动 [104] 问题: 关于新租租金为何尚未见底，以及何时可能转正 [109] - 部分市场（如阳光地带）的新供应继续对租金构成压力，但入住率正在提升，这是积极的信号 [109] - 另一方面，许多市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山、华盛顿特区）已出现新租租金增长，这得益于良好的需求和有限的供应，因此并非全国性现象，而是市场动态的体现 [110] 问题: 关于新的高管薪酬计划与Welltower的计划是否有相似之处 [111] - 新的NEO激励计划与Welltower近期宣布的计划非常不同，更类似于公司传统的但又有重大变革的计划，主要区别在于三年绩效期、延迟归属、专注于绝对和相对股东总回报，并设定了更高的“拉伸”目标，以实现与股东的深度绑定 [111][112] 问题: 关于费用预测相对较低的原因及其中是否包含保守成分 [117] - 费用控制是公司多年举措的延续，涉及多个方面：通过机器学习优化工时同时提高现场经理薪酬、试点内包维修以降低R&M成本、持续太阳能投资以控制水电费、以及将销售、客户关系等功能集中化以提升效率 [118][119] 问题: 关于现有客户租金增长政策及加州以外潜在监管限制的影响 [120] - ECRI政策基于客户健康状况、价格敏感性和单位重置成本，采用数据驱动的方法，根据本地市场动态逐单位、逐物业调整租金 [121] - 公司正密切关注加州及其他州（如纽约）关于价格透明度的监管动态，确保合规并与客户保持透明沟通 [122][123] 问题: 关于PS 4.0倡议的起源和催化剂 [126] - PS 4.0并非由特定事件触发，而是董事会和管理层持续审视战略倡议、代际机会的成果，是公司不断优化和推动成功的有意为之的演进，类似于大约十年前公司经历的“3.0”过程 [127][128] 问题: 关于纽约等地监管动向是否会成为行业定价策略的预警信号 [130] - 公司正与全国及各州自助仓储协会合作，与监管和立法机构沟通，阐明业务的益处和可负担性 [132] - PS 4.0的客户聚焦和提升客户体验的举措，包括定价和日常体验，正是为了应对此类关注 [133] 问题: 关于PS 4.0下第三方管理平台的变化，特别是盈利方面 [137] - 第三方管理客户将受益于PS Next平台在客户体验和运营交付方面的进步 [137] - 该平台的盈利能力已随时间小幅增长，随着投资组合稳定和扩大，盈利能力将继续增长，贷款和租客保险业务也与之协同 [138] 问题: 关于贷款平台近期增长预期 [139] - 贷款业务是公司的增长机会，旨在支持第三方管理客户，并与第三方平台、租客保险产生协同效益 [139] 问题: 关于衡量客户体验提升的主要KPI [142] - 衡量PS Next的KPI包括运营指标（如迁入、迁出、租客留存率）以及财务上的有机增长表现和超额表现 [143] 问题: 关于国际扩张的当前兴趣和进展 [144] - 公司继续有意探索国际机会，包括澳大利亚和西欧（通过Shurgard），寻找合适的平台进入点以获取运营和资本配置的扩展空间 [145] - 但美国仍然是全球最深、最具活力的自助仓储市场，公司不会转移重心 [145] 问题: 关于国际潜在收购目标在数据和分析能力方面与美国平台的差距 [147] - 国际平台规模通常较小，因此缺乏美国大型运营商所拥有的规模、平台和数据优势，这为公司提供了机会 [147] 问题: 关于开发业务交付放缓的原因 [151] - 过去几年开发交付放缓是由于更具挑战性的租赁环境、开发成本上升以及部分高增长人口市场租金下降 [151] - 公司视开发业务为风险调整后资本回报强劲的领域，是价值创造引擎的重点，并计划随时间推移发展该业务 [152] 问题: 关于大型语言模型和AI在客户获取和广告方面的潜在演变 [153] - 公司认识到消费者越来越多地使用LLM，PS Next平台将利用这一点，通过网站、应用等渠道与客户互动，公司有令人兴奋的内部计划，将在未来6-12个月分享更多 [153] 问题: 关于在新董事长领导下，在增长平淡的环境中购买低入住率资产的机会 [156] - 公司认为有机会在当前行业基本面平淡但长期向好的环境中配置资本，去年已基于有吸引力的估值收购资产，将继续为合适的机会部署资本，并不坐等基本面好转 [158][159]