财务数据和关键指标变化 - 第四季度，经调整的正常化运营资金（FFO）环比增长42.7%至1.041亿美元，经调整的正常化可分配资金（FAD）环比增长38.7%至1.03亿美元 [15] - 按每股计算，第四季度经调整的正常化FFO增长0.07美元（17.5%）至0.47美元/股，经调整的正常化FAD增长0.05美元（12.2%）至0.46美元/股 [15] - 2025年全年，经调整的正常化FFO每股增长0.26美元（17.3%）至1.76美元/股，经调整的正常化FAD每股增长0.22美元（14.3%）至1.76美元/股 [15] - 2025年，公司权益市值增长61%，达到82亿美元 [8] - 公司提供2026财年初步指引，预计经调整的正常化FFO和FAD每股均为1.90-1.95美元，中值代表同比增长9.4% [16] - 公司流动性保持强劲，截至2026年2月11日，手头现金约1亿美元，并拥有12亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [17] - 尽管投资活跃，公司杠杆率保持低位，截至年底净债务与EBITDA之比为0.7倍，净债务与企业价值之比为3.7%，固定费用覆盖率为10.5倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成约5.62亿美元投资，包括第一笔SHOP交易（涉及德克萨斯州3个社区，共270个辅助生活和记忆护理单元），约8400万美元贷款（主要投向专业护理机构），约2700万美元收购两个净租赁给成熟运营商的老年住房社区，以及通过三笔交易收购14个专业护理机构 [11] - 第四季度投资的综合稳定化收益率为8.8% [11] - 自年底以来，已完成约2.15亿美元投资，包括收购中大西洋地区6个专业护理机构（租给一家新运营商，初始租金覆盖率强劲），以及收购英国2个护理院（净租赁给现有运营商） [12] - 公司投资渠道保持强劲，规模约为5亿美元，其中约一半为英国护理院，约三分之一为美国专业护理机构，其余为小型SHOP交易、净租赁老年住房和少量贷款的组合 [12][33] - 在SHOP领域观察到最激烈的竞争，资本化率持续压缩，因为投资者寻求更多该领域敞口以受益于运营趋势 [13] - 专业护理机构收益率预计仍将保持在9%左右，对于大型投资组合或覆盖率极高的交易可能略低于通常水平 [36] - 英国护理院交易税前资本化率通常在8.5%左右或更高，税后通常在7.5%左右或更高 [36] - 公司给出的综合稳定化收益率通常不排除英国预扣税的影响 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国专业护理机构运营环境稳定，在大多数州得到支持，入住率约为79%-80% [9][24] - 美国和英国的老年住房环境稳定，且在许多市场实力增强 [9] - 公司通过收购Care REIT进入英国护理院市场，并完成了第一笔SHOP交易，增加了两个增长引擎 [10] - 公司投资组合在地理位置、资产类型、运营商、借款人、管理方和支付方来源等方面实现了多元化，并持续改善已属强劲的EBITDA租金覆盖率 [8] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 2025年是转型之年，团队规模翻倍，增加了税务和数据科学等内部职能，通过收购Care REIT进入英国市场，并完成了首笔SHOP交易 [5][8] - 全年总投资达18亿美元，超过2024年纪录，支持了17.3%的每股正常化FFO同比增长 [8] - 公司使命是成为一家由运营商创立、为运营商服务的独特医疗保健REIT，对能够大幅改变老年住房和护理世界的资产和运营商进行纪律严明的投资 [10] - 公司投资渠道保持稳健，由经纪交易和通过已建立的运营商关系及其他战略渠道产生的自有机会均衡支持 [13] - 在所有领域都看到持续的交易流，涵盖净租赁和SHOP结构，整体交易活动稳步且显著增加，尤其是在老年住房和护理院市场 [13] - 公司凭借其运营基因和深厚经验，在承销、审查运营商和资产管理方面具有优势，这有助于实现强劲的租赁覆盖率 [44] - 公司正在投资数据科学团队，目前优先用于构建SHOP能力平台，但最终将影响整个组织，提高效率和决策能力 [29] - 对于未来发展，公司对将SHOP平台应用于英国持开放态度，未来几年可能性较大 [49] - 对于开发业务，公司倾向于承担市场风险而非开发风险，目前在美国大规模开发尚不具备经济性，但可能针对特定运营商和地点进行有限度的考虑 [49][50] - 公司认为正处于一个多年期的拐点，将获得更大的交易和机会，因此希望确保拥有充足的债务或股权融资能力 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前专业护理机构运营环境良好，劳动力状况比近年历史好得多，各州监管和报销情况感觉良好，运营商渴望抓住时机恢复增长模式 [24] - 尽管每年都会面临挑战，但凭借优秀的运营商和丰厚的覆盖率，公司相信能够应对 [25] - 进入2026年，公司团队比历史上任何时候都更深入、更有能力，并且拥有英国护理院和SHOP这两个额外的增长引擎 [10] - 管理层对2026年充满信心，认为团队能力更强，并拥有英国和SHOP这两个巨大的市场机会，只要存在有意义的、规模可观的机会，公司应该具备很强的竞争力，有潜力再创一个实质性增长年份 [42] - 资本环境有利，随着利率下降，使用资产负债表将在股权交易价格和循环信贷额度之间取得平衡，未来可能会开始增加一些债务，并考虑债券市场，特别是当公司完全实现预期的投资级评级节省时 [58] 其他重要信息 - 公司第四季度以平均每股37.30美元的价格远期出售了650万股，获得约2.425亿美元毛收入；年末后又远期出售了350万股，获得1.295亿美元毛收入；目前通过ATM计划下未结算的股权远期合约共有3.72亿美元毛收入待定 [16] - 公司计划使用这些出售所得资金为其收购渠道提供资金 [16] - 2026年指引未假设任何超出已宣布范围的新投资、处置、债务偿还以及债务或股权发行，因此假设股权远期合约将在年底结算 [17] - 公司近期在中大西洋地区收购6个专业护理机构，运营商为Larry H. Miller集团，这是一家新建立关系的优质运营商 [12][52] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于SHOP领域更大规模投资组合的机遇以及业务拓展是否带来更多咨询 [21] - 管理层表示，SHOP交易通常营销广泛，公司会审视所有规模的机会，寻找风险调整后能实现低两位数内部收益率的最佳路径 [22] - 经纪人已了解公司对SHOP的兴趣，因此几乎所有有意义的交易都会接触到公司 [23] 问题: 关于专业护理机构覆盖率的可持续性以及当前市场环境，特别是医疗保险优势计划的影响 [24] - 管理层认为当前专业护理环境非常好，劳动力状况改善，各州监管和报销情况良好，运营商渴望增长 [24] - 公司投资组合入住率约79%-80%，仍有上升空间以抵消不可避免的挑战，凭借优秀运营商和丰厚覆盖率，相信能够应对任何挑战 [24][25] 问题: 关于数据科学团队的重点工作领域 [29] - 目前数据科学团队的投资优先用于构建SHOP能力平台，但最终将影响整个组织，提高效率和决策能力 [29] 问题: 关于当前投资渠道的具体构成 [33] - 当前约5亿美元渠道中，约一半是英国护理院，约三分之一是美国专业护理机构，其余是SHOP交易、净租赁老年住房和少量贷款的组合 [33] 问题: 关于不同资产类别的竞争格局差异 [34] - 在三个细分领域中，SHOP竞争最为激烈，有最多资本追逐交易，但公司仍能找到令人兴奋的SHOP机会，凭借资本成本优势保持竞争力，并通过详尽分析寻找能实现低两位数内部收益率的交易 [34] 问题: 关于不同资产类型的资本化率差异以及英国交易税后收益率的计算方式 [35] - 专业护理机构收益率预计仍将保持在9%左右，对于大型投资组合或覆盖率极高的交易可能略低于通常水平 [36] - SHOP资本化率正在压缩，范围较宽，取决于物业年代、资本支出需求、位置、年龄等因素 [36] - 英国护理院交易税前资本化率通常在8.5%左右或更高，税后通常在7.5%左右或更高 [36] - 公司给出的综合稳定化收益率通常不排除英国预扣税的影响 [38] 问题: 鉴于年初至今已完成投资和强劲渠道，对2026年重复高增长的信心 [41] - 管理层表示，与进入2025年时感觉良好相比，进入2026年感觉更好，因为团队能力更强，并拥有英国和SHOP这两个巨大的市场机会，只要存在有意义的、规模可观的机会，公司有潜力再创一个实质性增长年份 [42] 问题: 作为专业护理机构REIT的经验是否在进入SHOP时带来优势，以及识别两类运营商的差异 [43] - 管理层认为，公司的运营基因和深厚经验在承销、审查运营商和资产管理方面提供了帮助，这体现在强劲的租赁覆盖率上，并且许多审查专业护理运营商的经验可以应用于选择老年住房运营商 [44] 问题: 关于在英国开展SHOP交易的可能性以及对开发业务的态度 [48] - 管理层表示，现有英国运营商渴望以净租赁方式与公司共同成长，未来很可能将SHOP平台应用于英国 [49] - 对于开发，公司倾向于承担市场风险而非开发风险，目前在美国大规模开发尚不具备经济性，但可能针对特定运营商和地点进行有限度的考虑 [49][50] 问题: 关于近期中大西洋地区交易的新运营商背景及其与同业交易的关系 [51] - 管理层确认运营商为Larry H. Miller集团，并表示其与同业宣布的Sabre交易无关 [52] 问题: 关于SHOP领域的承销标准是否因竞争加剧而改变，以及是否因此放弃更多交易 [56] - 管理层注意到资本化率压缩，但仍寻求实现低两位数的无杠杆内部收益率，会审视每笔交易实现该收益率的路径及其可行性，考虑入住率、资本支出、市场地位、收入与费用增长等因素，承销方式未大变，但实现目标内部收益率的路径可能因定价变化而调整 [56] 问题: 关于极低杠杆率下未来外部增长的融资方式，以及何时会使用资产负债表能力而非股权发行 [57] - 管理层表示，资本环境有利，随着利率下降，使用资产负债表将在股权交易价格和循环信贷额度之间取得平衡，未来可能会开始增加一些债务，并考虑债券市场，特别是当公司完全实现预期的投资级评级节省时 [58] - 公司认为正处于一个多年期的拐点，将获得更大的交易和机会，因此希望确保拥有充足的债务或股权融资能力 [59] 问题: 关于现有平台和人员是否足以消化潜在的大型交易，特别是在较新的SHOP领域 [63] - 管理层表示，这取决于交易的具体情况，如规模、复杂性、是否附带团队等，现有团队能力出众，但像去年收购Care REIT附带优秀团队的情况，公司会选择保留 [63] 问题: 关于贷款市场竞争加剧是否可能导致提前还款，以及相关讨论 [64] - 管理层表示，贷款战略超额完成预期，推动了实际增长和房地产收购，尽管银行重新进入可能导致竞争加剧，但与战略合作伙伴的关系依然活跃，仍在寻求场外机会，贷款业务未来仍将是独特而有力的增长方式，即使部分贷款偿还，渠道也会重新补充，从而推动额外增长 [64][65]