财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股运营资金为4.26美元，全年为16.97美元，处于指引区间的高端 [23] - 第四季度同店收入增长为-0.2%，同店净营业收入增长为-1.5% [23] - 第四季度费用增长为4.2%，全年费用增长受到控制 [24] - 非同店资产池的净营业收入增长为20%，推动核心每股运营资金同比增长1.2% [24] - 若使用与同行类似的定义，2025年净营业收入增长将为+0.2%，而非报告的-0.5% [25] - 公司预计2026年核心每股运营资金指引范围为16.35至17美元，中点为16.68美元，同比下降1.7% [27] - 2026年同店收入指引中点为-1.1%，同店净营业收入指引中点为-2.2% [27] - 预计2026年非同店净营业收入将贡献16%的同比增长 [28] - 季度末可用流动性为18亿美元，包括信贷额度和手头现金，加上每年约6亿美元的自由现金流 [26] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在20%左右的低区间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：2025年第四季度完成1.31亿美元增值收购，全年总计9.53亿美元，稳定收益率在6%高位 [25] - 开发与扩建业务：2025年有4.09亿美元的项目开业，年末总开发管道为6.1亿美元，目标稳定收益率为8%，剩余未出资额为4.16亿美元 [25] - 借贷平台：2025年部署了1.31亿美元贷款，未偿还贷款总额为1.42亿美元，当前利率约为7.9% [26] - 第三方管理平台：预计将与PS Next平台共同受益，盈利能力将随时间增长 [16][140] - 租客保险业务：预计将继续为现金增长做出贡献 [28][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体市场：美国10%的人口使用自助仓储，采用率呈上升趋势 [12] - 区域表现：沿海市场（如旧金山、华盛顿特区）和中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）表现强劲，预计2026年收入增长约±2% [50] - 供应压力市场：阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达州）面临供应挑战，预计2026年同店收入将下降几个百分点 [51] - 洛杉矶市场：由于紧急状态持续，预计2026年全年将拖累同店收入约80个基点 [28] - 新租租金：2025年第四季度新租租金下降，但1月份同比下降7%，呈现连续改善 [44] - 入住率：预计2026年全年将大致保持稳定 [27][39] - 现有客户租金：第四季度在租租金上涨20个基点，现有客户表现强劲 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - PS 4.0战略：公司宣布进入第四个领导时代，核心是客户至上、强大的资本配置和制胜文化 [5][15] - 三大支柱： 1. PS Next运营平台：结合领先的物业组合、全渠道数字平台、数据科学和优秀团队，旨在提升客户体验并加速有机增长 [15][16] 2. 价值创造引擎：通过收购、开发、扩建和贷款投资四个杠杆，利用资本优势和规模效应，推动非同店增长和每股收益增长 [17][18] 3. “拥有它”文化：重新设计激励制度，聚焦每股收益增长和总回报，以提升团队能量和执行力 [19][20][21] - 领导层变更：Tom Boyle晋升为首席执行官，Joe Fisher加入担任总裁兼首席财务官，Shankh Mitra成为董事会主席 [5][6][7] - 总部搬迁：将公司总部迁至德克萨斯州弗里斯科，洛杉矶团队将搬迁至新的长期办公空间 [15][62] - 数字化转型：超过85%的客户使用自助服务工具，并注入人工智能以优化转化和成本 [9] - “明日物业”计划：投资6亿美元，完成对3400多处物业的改造和现代化，到2026年底近半数物业将安装太阳能 [9] - 行业竞争格局：自助仓储行业高度分散，世代更替和所有权机构化将增加交易活动 [13] - 供应趋势：新开发项目放缓且成本更高，竞争性供应正在减速 [13][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业前景：长期来看，行业基本面是房地产中最好的之一，尽管近几年并不令人兴奋，但趋势正在形成 [13][14] - 经济背景：预计2026年将略好于2025年，与市场共识一致 [27] - 需求与供应：需求良好，供应有限，预计供应将在2026年全年持续减少 [40][52] - 市场拐点：虽然尚未看到全国性的租金拐点，但最强市场的势头正在增强 [13] - 交易市场：交易市场有望从当前加速，由世代销售和机构化驱动 [19] - 资本配置机会：公司每年都有资本机会，拥有强大的资产负债表和约6亿美元的留存现金流 [18][36] - 长期信心：管理层对自助仓储的长期基本面充满信心，并正在投资于团队和平台以把握未来机遇 [14][86] 其他重要信息 - 董事会与股权承诺：新任董事会主席Shankh Mitra和前主席Ron Havner分别购买了2500万美元和500万美元的价外十年期期权，锁定期六年，显示其对PS 4.0的信心 [8] - 股东回报：2023年至2025年间，公司总股东回报率为18.6%，领先于同行 [8] - 公司文化：公司连续四年被评为最佳工作场所 [9] - 公司搬迁成本与收益：总部搬迁成本包含在约1500-2000万美元的公司转型成本中，已产生约400万美元，预计将带来约400万美元的年度运行率收益 [64] - 监管环境：公司关注加州（SB 709）和纽约等地的定价透明度法规，并确保合规 [123][124] - 国际扩张：公司继续探索国际机会（如澳大利亚、西欧），但美国仍是最大且最具活力的市场 [33][147] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期外部增长的最大机会是什么？与PS 4.0之前有何不同？ [32] - 机会包括单笔/双笔交易、中小型投资组合以及国际机会，2025年评估了约70亿美元房地产，交易了约10亿美元 [32] - PS 4.0的差异在于通过投资团队、利用数据科学优化目标选择和承销、简化流程来“做得更好”，而不仅仅是“做得更多” [34][35] 问题: 剔除洛杉矶影响后，同店收入增长预期和全年走势如何？ [37] - 剔除洛杉矶后，其余市场同店收入增长约-0.3%，这主要是近期趋势的滞后反映 [38] - 预计新租租金在2026年将同比下降中个位数，但会从第一季度低点逐步改善，预计到第四季度同比收入将开始改善 [39][40] - 全年入住率预计相对稳定，现有客户表现良好 [39] 问题: 2026年第一季度至今的新租租金情况？AI如何影响定价策略？ [44] - 1月份新租租金同比下降7%，环比改善，入住率同比上升约40个基点 [44] - AI和数据科学团队持续优化定价策略，专注于吸引顶部漏斗的合适客户，理解其租期长度和价格弹性，以最大化净营业收入 [45] 问题: 2026年第四季度同店收入增长预期？ [49] - 公司通常不提供季度指引，但预计沿海和中西部领先市场将继续增长约±2%，阳光地带市场将下降几个百分点，但两者都将在第四季度有所改善 [50][51][52] 问题: 对行业供应重新加速的看法？2026年供应暴露情况？ [53] - 管理层不同意外部数据关于供应重新加速的观点，认为新开发项目交付量逐年减速的趋势已持续4-5年，并未改变 [54] - 开发业务仍然复杂，成本高，审批难 [54] 问题: PS 4.0和PS Next对公司的长期增长前景有何影响？ [57] - PS 4.0旨在通过关注客户体验、数字化和AI来巩固过去几年的优异有机增长表现 [58] - 价值创造引擎将通过收购、开发、扩建和贷款四个杠杆增加每股运营资金增长 [59] - 租客保险和第三方管理等辅助业务也将推动增长 [60] 问题: 总部迁至弗里斯科的操作和财务效益及成本？ [61] - 迁址是基于达拉斯已成为公司最大的企业办公地点，有利于吸引人才 [62] - 相关成本包含在之前宣布的公司转型成本中，预计将带来约400万美元的年度运行率收益，主要来自自动化和离岸外包 [64] 问题: 有机增长重新加速是否需要大量资本再投资？ [66] - PS Next平台代表了对AI和进一步数字化的投资，以提升客户体验和运营交付，这些投资将带来强劲回报 [67][70][71] 问题: 顶部漏斗需求指标和与住房活动放缓的关联？ [72] - 年初顶部漏斗活动基本稳定，受天气影响波动，新租租金趋势改善，现有客户表现依然强劲，搬出量下降 [73][74] 问题: 卖方期望是否有变化？买卖价差和交易转化率？ [77] - 随着时间推移和市场调整，交易变得更加理性，对2026年和2027年持乐观态度，预计资本化率区间将收窄 [77][78] - 行业所有权结构变化（更多机构资本）将创造可预测和不可预测的交易机会 [79] 问题: 地理上最希望增长的区域？机会最多的区域？ [81] - 公司关注的是子市场层面的机会，利用运营平台和长期数据集来识别适合其投资组合和客户需求的子市场 [82] 问题: PS 4.0的举措在多大程度上依赖于需求环境改善？ [85] - 公司不等待市场改善，而是专注于在当前环境下投资平台和团队，把握资本配置机会，为未来做好准备 [86][87] 问题: 新高管和收购团队建设是否已计入一般及行政费用指引？ [88] - 新招聘和平台投资（技术、数据科学、AI）已计入指引数字 [89] 问题: PS 4.0下董事会的监督角色和资本结构政策是否会有变化？ [93] - 董事会将继续在继任规划和战略方面发挥积极作用，新成立的投资委员会将由具有丰富资本配置经验的董事领导 [96][99] - 资本结构政策保持不变，目标债务与EBITDA比率维持在4-5倍，目前为4.2倍，公司有进攻性使用资产负债表支持价值创造的空间 [100][101] 问题: 过去几年收购的最大限制是什么？风险偏好或回报门槛会变化吗？ [102] - 主要限制是买卖双方的预期差异和交易量 [104] - 价值创造引擎不是降低回报门槛，而是通过建立关系、加快承销、获取更多场外机会来“做得更好” [104] 问题: 新租租金为何尚未见底？年底能否达到中性？ [109] - 阳光地带市场的新供应持续拖累新租租金，但入住率上升是积极信号 [109] - 许多市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山）已实现新租租金增长，这并非全国性现象，而是市场动态使然 [110] 问题: 新的薪酬计划与Welltower的计划是否有相似之处？ [111] - 新的高管激励计划聚焦于三年期内的总股东回报（绝对值和相对值），设有延伸目标，与股东利益高度一致 [112][113] 问题: 费用预测相对较低的原因？是否有保守之处？ [117] - 费用控制是多项持续举措的结果，包括人员优化（减少工时但提高薪酬）、维修保养内包、太阳能投资节省公用事业费用、以及销售和客户关系等职能的集中化 [118] 问题: 现有客户租金增加政策及监管限制的影响？ [121] - 现有客户租金增加基于客户健康状况和单位重置成本的动态数据驱动方法 [122] - 公司关注加州、纽约等地的监管动态，并确保合规和定价透明度 [123][124] 问题: PS 4.0的起源和催化剂是什么？ [127] - PS 4.0是董事会和管理层持续进行战略审视和规划的自然结果，旨在把握世代机遇，将优化后的运营环境、资本配置工具和强大资产负债表交予优秀的领导团队 [128][129] 问题: 对纽约诉讼和行业定价监管的担忧？ [132] - 公司通过全国自助仓储协会与监管机构沟通，说明业务的可负担性和益处 [133] - PS 4.0的客户聚焦和体验提升也包括定价和日常体验 [134] 问题: PS 4.0对第三方管理平台和盈利模式的影响？ [138] - 第三方管理客户将受益于PS Next平台的进步，该平台盈利能力将随时间增长 [138][140] - 首席运营官将与该业务负责人密切合作以推动增长 [139] 问题: 借贷平台近期的增长预期？ [141] - 借贷平台是公司的一个增长机会，旨在支持第三方管理客户并产生协同效应 [141] 问题: 衡量客户体验提升的主要关键绩效指标？ [144] - 关键绩效指标包括运营指标（搬入、搬出、租客保留率）以及财务上的有机增长表现和超越同行的能力 [145] 问题: 对国际扩张的意愿和最新进展？ [146] - 公司继续探索国际机会（如澳大利亚、西欧），但需要找到合适的平台和进入点，美国市场仍是重点 [147][148] - 国际平台通常规模较小，缺乏数据和规模优势，这为PSA提供了机会 [149] 问题: 开发业务交付放缓的原因？ [152] - 开发业务面临租赁环境挑战和成本上升，预计2026年交付量将略低于2025年，但公司视其为风险调整后回报强劲的领域，并计划随时间增长该业务 [152][153] 问题: 对大型语言模型和客户获取演进的看法？ [154] - 公司正在PS Next平台内投资利用大型语言模型，以满足客户对AI交互日益增长的期望，并将在未来6-12个月分享更多信息 [154][155] 问题: 在增长平淡的环境中存在哪些机会？例如收购低入住率资产 [158] - 即使在行业基本面平淡的时期，公司也有机会以有吸引力的价格收购资产，并对长期基本面充满信心，公司不会坐等市场好转，而是现在就开始投资 [159][160]