财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，公司实现标准化运营资金每股0.36美元，标准化调整后运营资金每股0.38美元，绝对金额分别为9120万美元和9520万美元 [12] - 第四季度现金净营业收入环比增加420万美元，其中管理式养老社区组合现金净营业收入增加550万美元，三重净租赁组合现金净营业收入减少130万美元 [12] - 第四季度利息及其他收入为1060万美元，环比减少210万美元，主要原因是上季度确认了280万美元的租约终止收入 [13] - 第四季度现金利息支出为2660万美元，与上季度持平，现金一般及行政费用为1250万美元，环比增加330万美元，主要原因是基于绩效的薪酬支出调整 [13] - 公司2026年全年每股收益指引为：净收入0.60-0.64美元，运营资金和标准化运营资金1.49-1.53美元，调整后运营资金和标准化调整后运营资金1.55-1.59美元 [14] - 以指引中值计算，预计2026年标准化运营资金和标准化调整后运营资金每股收益将比2025年增长约5% [14] - 截至2025年12月31日，公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为5.00倍，较2024年12月31日下降0.27倍，符合目标杠杆率 [17] - 公司宣布季度现金股息为每股0.30美元，派息率为第四季度标准化调整后运营资金每股收益的79% [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 管理式养老社区组合表现强劲，总收入环比增长15.8%，现金净营业收入环比增长18.4%，利润率扩大60个基点 [7] - 同店管理式养老社区组合（含合资资产份额）收入同比增长6.4%，其中加拿大社区收入增长10% [9] - 第四季度同店组合入住率同比上升160个基点至87.9%，其中国内组合入住率上升80个基点至84.7%，加拿大组合入住率上升300个基点至94.2% [9][10] - 第四季度每单位实际收入同比增长4.2%，其中加拿大组合增长5.2%，每单位实际支出仅增长1.6%，推动现金净营业收入同比增长12.6% [10] - 三重净租赁养老社区组合继续保持强劲的租金覆盖率，反映了基础运营的复苏 [11] - 专业护理组合的租金覆盖率和入住率均有所提高，租金覆盖率创下历史新高 [6] - 前十大三重净租赁合作关系的表现也依然强劲 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大市场复苏领先于美国市场，加拿大组合入住率连续第七个季度超过90%，达到94.2% [9][10] - 加拿大市场的新增供应量较低，而美国市场的新增供应量也处于历史低位附近 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略执行顺利，投资渠道保持强劲，2025年完成了约4.5亿美元的投资 [4] - 自上次电话会议以来，投资活动增加了2亿美元，目前正在完成2.4亿美元已中标交易，大部分将在第一季度和早期第二季度完成 [5] - 公司预计2026年的投资规模将显著超过2025年 [5] - 尽管行业兴趣增加，竞争加剧，但公司在新投资方面仍保持竞争力，能够以约7.5%的初始现金收益率找到高质量、较新楼龄的资产 [8][57] - 公司的内部收益率预期保持不变，仍为低双位数 [58] - 公司通过自动股票发行计划的远期功能发行股票，以锁定有吸引力的资本成本，为交易管道提供资金，本季度以每股18.79美元的平均价格（扣除佣金后）远期发行了2.06亿美元股票 [18] - 公司拥有深厚的运营团队，资产管理部门全部由前运营商组成，并增设了商业智能部门以进行更好的数据分析，这为公司在管理式养老社区业务上提供了优势 [88][89][90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计，不包括过渡期设施的管理式养老社区组合净营业收入增长在2026年将保持稳健，过渡期设施的持续改善将增加整体增长 [4] - 监管环境保持稳定 [6] - 行业顺风（有利因素）和强劲的渠道应能继续推动投资组合的内生性和外部增长 [10] - 对于同店管理式养老社区组合，公司预计入住率将继续增长，目标达到低90%的水平，费率增长可能接近去年的低个位数水平，而支出增长应与通胀水平一致 [24][25][26] - 对于三重净租赁组合，预计现金净营业收入增长在中值处为低个位数，与合同约定的递增条款一致 [15] - 对于同店管理式养老社区组合，预计全年平均现金净营业收入增长在低至中双位数范围 [15] - 关于专业护理的监管前景，预计医疗补助和医疗保险的费率增幅将从疫情期间的高位逐步回落，预计2026年可能回归历史平均水平，目前没有引起担忧的对话 [80][81][82] - 2026年初的流感季和异常天气对入住和搬出活动影响不大 [83] 其他重要信息 - 公司流动性充足，截至2025年12月31日约为12亿美元，包括7150万美元无限制现金及等价物、7.824亿美元循环信贷额度可用借款以及3.227亿美元自动股票发行计划下的远期销售协议未结算金额 [19] - 公司永久债务成本为3.92%，加权平均剩余期限为4.2年，下一次重大债务到期时间为2028年，永久资本结构中没有浮动利率债务风险敞口 [17][18] - 公司预计2026年一般及行政费用中值约为5200万美元，其中包含1200万美元的股权激励费用，现金利息支出预计中值为1.03亿美元 [15][16] - 公司预计2026年非经常性资本支出（非维护性）大约在2000万至3000万美元之间 [33] - 公司大部分收购的管理式养老社区资产入住率在86%-87%左右，这为增长提供了充足空间 [71] - 公司通过优先股计划参与养老社区开发项目，这些项目通常能带来双位数回报，并附有购买期权和后端分成，为公司创造了未来的渠道 [77] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2026年同店增长构成及长期增长前景的展望 [22] - 回答: 预计同店组合入住率将继续增长，目标达到低90%水平，费率增长可能接近去年的低个位数或更高，支出增长应与通胀水平一致，预计每单位实际支出增长将保持温和 [24][25][26] 问题: 关于RCA贷款到期、收益率、指引假设及资本回收后的潜在上行空间 [27] - 回答: 正在与借款方进行讨论，目前一切正常，由于贷款年底才到期，指引假设是租约保持不变，但这不一定是最终结果 [28] 问题: 关于RCA租户的财务健康状况和实力 [31] - 回答: 没有更多可评论的信息，对方正在正常偿还债务，这可以表明其健康状况，且对方是一个优秀的运营团队 [31] 问题: 关于2026年维护性和非维护性资本支出的预期，特别是管理式养老社区组合 [32] - 回答: 维护性资本支出预计与以往季度披露水平相似，非经常性（非维护性）资本支出预计在2000万至3000万美元范围内 [33] 问题: 关于入住率增长预期、2026年目标及理论上限 [37] - 回答: 预计2026年入住率能超过90%，具体能到多高有待观察，对于规模较大的投资组合而言，中90%水平可以被视为基本满员 [38] 问题: 关于2025年专业护理投资较少的原因及2026年预期变化 [39] - 回答: 预计投资活动仍将以管理式养老社区为主，约占95%的机会，所考虑的专业护理投资均来自现有关系，预计这一情况将持续，但规模远小于养老社区投资 [40] 问题: 关于Holiday过渡资产的表现是否滞后于整体组合，以及其追赶潜力是否为年内上行来源 [45] - 回答: Holiday组合确实滞后于整体同店组合，但其在入住率等指标上有更大的上升空间，预计其改善将提振全年管理式养老社区的整体增长 [46][47] - 回答: 未提供具体差异数据，但确认Holiday组合的增长率低于整体同店组合的12%-13%，随着其持续复苏，预计会带来额外的净营业收入提升 [48] - 回答: 全年增长率为15%，过渡前增长率在接近20%的高位，期望能恢复到此水平，但时间点难以精确预测 [49] 问题: 关于加拿大管理式养老社区资产入住率大幅增长（同比300个基点）的驱动因素 [50] - 回答: 没有具体原因，加拿大市场复苏领先于美国，且从新增供应角度看，加拿大的建设率甚至低于已处于历史低位附近的美国 [50] 问题: 关于2.4亿美元已中标交易中专业护理与管理式养老社区的占比，投资环境变化、竞争及回报要求 [57] - 回答: 2.4亿美元已中标交易严重偏向管理式养老社区，其中仅有一笔2000万美元的专业护理机会，尽管竞争加剧，但由于市场交易量巨大，仍能找到高质量、较新楼龄的资产并获得良好收益，内部收益率预期未变，仍是低双位数 [57][58] 问题: 关于非同店管理式养老社区资产的增长情况，及其2026年净营业收入增长预期是否与同店组合有显著差异 [61] - 回答: 非同店资产包括近期收购（因持有时间不足未纳入同店）以及因翻新、重新定位等原因被排除在外的资产，这两类资产都有净营业收入增长的机会，随着它们被逐步纳入同店组合，不会导致公司整体数据下降 [61][62][64] 问题: 关于加拿大组合中单位数每单位实际收入增长的可持续性，以及美国业务何时能赶上 [65] - 回答: 预计加拿大组合至少在未来一年内保持类似增长轨迹，美国组合的增长取决于入住率，随着入住率上升，定价能力将增强，增长会加速，但目前难以猜测美国市场赶上加拿大市场需要多长时间 [65][66] 问题: 关于收购管理式养老社区资产时的目标入住率，以及这是否为同店净营业收入增长提供更长的持续期 [71] - 回答: 收购的资产入住率大多在86%-87%左右，这为增长提供了充足空间，特别是考虑到运营杠杆效应，一旦入住率达到更高水平，收入增长会非常显著，因为增量成本很少 [71] 问题: 关于加拿大投资组合净营业收入利润率的上限，以及高入住率、强定价权设施的经验 [72] - 回答: 加拿大有个别楼宇利润率非常高，但属于个案，难以外推，辅助居住利润率超过35%是一个现实的预期，问题是能比这高多少，独立居住的利润率则更高 [72][73] 问题: 关于交易流、竞争演变、资本化率压缩情况以及定价保持稳定的领域 [76] - 回答: 随着行业越来越受欢迎，确实看到资本化率压缩，私募股权也在参与，但他们通常关注顶级资产或深度增值机会，公司不专注于这些领域，尽管有压缩，但仍能在7-7.5%资本化率范围内找到较新的资产 [76] 问题: 关于是否愿意为新的管理式养老社区开发提供贷款，以及此类机会是否出现 [77] - 回答: 公司有一个优先股计划参与开发，通常能带来双位数回报，并附有购买期权和后端分成，这创造了未来的渠道，虽然大多数开发项目仍不划算，但已开始看到可行的交易 [77] 问题: 关于专业护理领域的监管展望，包括医疗补助和医疗保险 [80] - 回答: 不认为联邦医疗保险优势费率决定有直接影响，专业护理领域的费率调整非常公式化，疫情期间的超高费率增幅在2025年已有所放缓，预计今年会进一步下降，到2026年可能回归历史平均水平，目前州层面的医疗补助费率对话没有引起担忧 [80][81][82] 问题: 关于2026年前六周异常天气和流感季是否影响入住和搬出活动 [83] - 回答: 影响不大，流感季相对温和 [83] 问题: 关于公司十年管理式养老社区运营经验是否带来执行优势，以及该业务是否比外界认为的更复杂 [87] - 回答: 管理式养老社区业务确实更复杂，且随着照护强度提升，复杂度在增加，早期经验表明，房地产投资信托基金团队需要与运营商深度合作，这与三重净租赁模式不同，公司的优势在于从一开始就组建了全部由前运营商组成的资产管理团队，并建立了深厚的运营人才库和商业智能部门，随着投资组合增长，基础设施的增量投入相对容易 [88][89][90] - 补充回答: 公司内部管理、监督和运营该投资组合的方式在过去十年不断演变，这是持续改进的精神体现 [91][92] - 补充回答: 公司有约6-7名会计专业人员专门负责养老社区运营，资产经理也投入大量时间，投资团队与资产管理团队紧密合作，对运营的理解也大大加深，专注于管理式养老社区的人员占公司55名员工中的很大一部分 [93][94]