财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股4.26美元，全年核心FFO为每股16.97美元，处于此前指引范围的高端 [22] - 第四季度同店收入增长为-0.2%，同店净营业收入增长为-1.5% [22] - 第四季度费用增长为4.2%，全年费用增长受到控制 [23] - 非同店资产池的NOI在第四季度增长20%，推动核心FFO同比增长1.2% [23] - 如果采用与同行类似的定义，2025年NOI增长将为0.2%，而非报告的-0.5% [24] - 2026年核心FFO初始指引范围为每股16.35至17.00美元，中点为16.68美元，同比下降1.7% [27] - 2026年同店收入增长指引中点为-1.1%，同店NOI增长指引中点为-2.2% [27] - 2026年非同店NOI预计将再次成为重要贡献者，同比增长16% [28] - 季度末可用流动性为18亿美元，包括信贷额度和手头现金，外加每年约6亿美元的自由现金流 [25] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在20%左右的低区间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年收购了9.53亿美元增值性新资产，稳定化收益率在6%高位 [24] - 2025年开发和扩建项目开业价值为4.09亿美元 [24] - 年末总开发管道价值为6.10亿美元，目标稳定化收益率为8%，剩余未出资额为4.16亿美元 [24] - 贷款平台持续增长，2025年部署了1.31亿美元，未偿还贷款业务总额为1.42亿美元，当前利率约为7.9% [25] - 第三方物业管理平台和租客保险业务预计将在2026年继续推动现金流增长 [29] - 租客保险业务和第三方物业管理平台是超越物业运营的现金流增长领域 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶的紧急状态预计将持续整个2026年，这将拖累同店收入约80个基点 [28] - 沿海市场（如旧金山、华盛顿特区）和中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）的资产组合在2025年实现了约±2%的收入增长，预计在第四季度会略有提升 [50] - 阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达州）由于供应挑战，同店收入预计全年将下降几个百分点 [51] - 公司看到西海岸、中西部和东北部部分市场的趋势持续强劲 [40] - 明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山、华盛顿特区等市场出现了新租客租金增长 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布进入PS 4.0时代，这是公司领导层的第四个时代，旨在推动加速业绩 [5][14] - 战略愿景基于三大核心支柱：PS Next运营平台、价值创造引擎和“Own It”文化 [15] - PS Next平台旨在结合领先的物业组合、全渠道数字优先平台、先进数据科学和卓越的物业经理，以客户为中心，驱动收入和费用优化 [16] - 价值创造引擎专注于通过收购、开发、扩建和贷款投资进行外部增长和资本配置，以推动每股收益和现金流的增长 [17] - 公司正在投资于价值创造引擎，包括扩大交易团队、简化流程和注入数据科学以提高执行速度 [18] - 行业基本面长期来看是房地产中最好的之一，尽管近几年并不突出 [14] - 自存储行业仍然高度分散，代际传承和所有权的持续机构化将创造更多交易活动 [13] - 竞争性供应正在放缓，因为新开发变得更加困难和昂贵 [13] - 公司拥有行业中最稳健的资产负债表，这是一个竞争优势 [18] - 公司已将总部迁至德克萨斯州弗里斯科，洛杉矶团队也将搬迁至新的长期办公空间 [15][62] - 公司正在重新设计整个组织的激励结构，以专注于每股收益增长和总回报，实现团队协同 [19][20] - 公司正在组建新的董事会投资委员会，由具有强大资本配置经验的成员领导 [100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管疫情带来了干扰，但自存储的采用率在过去十年有所增加，Z世代、千禧一代和65岁以上人群都在使用 [13] - 目前10%的美国人口使用存储，且这一趋势在加强 [13] - 在高生活成本环境下，存储是一种负担得起的空间解决方案 [13] - 虽然尚未看到全国性的租金拐点，但公司最强市场的势头正在增强 [13] - 预计2026年的经济背景将略好于2025年，与共识预期一致 [27] - 预计2026年全年入住率将大致保持稳定 [27] - 预计2026年全年新租客租金将保持中个位数的负增长，但将在全年内逐步改善 [27] - 现有客户租金上调将继续帮助支持总收入 [27] - 交易市场有望从当前开始加速，由代际出售和机构化驱动，为公司的价值创造机会奠定基础 [19] - 公司对2026年和2027年持乐观态度，因为资本化率范围开始收窄 [78] - 开发环境具有挑战性，成本上升，部分人口增长强劲的市场租金下降 [152] - 公司认为长期存储基本面强劲，并正在投资于人员和平台以把握未来机会 [86][87] 其他重要信息 - 公司宣布重大领导层变更：Tom Boyle晋升为首席执行官和受托人，Joe Fisher加入公司担任总裁兼首席财务官 [6][7] - 董事会层面，Ron Havner在担任15年董事长后卸任，将继续担任受托人；John Reyes从董事会退休；Shankh Mitra将担任董事长 [8] - Shankh Mitra和Ron Havner分别购买了2500万美元和500万美元的价外10年期期权，锁定期6年，展示了他们对PS 4.0将为股东带来回报的信心和承诺 [9] - 从2023年到2025年，公司在同店收入增长、NOI增长和NOI利润率方面引领行业，总股东回报率为18.6%，表现优于同行 [9] - 公司完成了“明日物业”计划，投资6亿美元，对超过3400处物业进行了品牌重塑和现代化改造，到2026年底近一半的资产组合将安装太阳能 [10] - 公司部署了超过120亿美元，将资产组合扩大了763处资产，这些资产带来了超常增长 [10] - 公司已连续四年被评为最佳工作场所 [10] - 公司总部搬迁和转型相关的成本已包含在之前宣布的1500万至2000万美元的公司转型成本中，已产生约400万美元，预计2026年将产生更多成本，但预计自动化等措施将带来约400万美元的年度运行率收益 [64] - 公司正在与全国自存储协会及各州协会合作，与监管机构和立法者沟通，确保他们了解业务的益处和可负担性 [134] - 公司正在监控纽约等州关于价格透明度的监管动态，并确保合规 [125] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于近期外部增长机会和PS 4.0带来的变化 [32] - 回答: 2025年看到了广泛的卖家类型和交易规模，包括单笔和双笔交易以及中小型资产包，全年评估了约70亿美元房地产，最终交易约10亿美元，多数评估资产未成交，进入2026年，与大型资产包和各类卖家的积极对话仍在继续，国际机会也在持续关注，PS 4.0的不同之处在于不仅追求增长规模，更注重通过投资团队、利用数据科学优化目标选择和承销、简化流程以及利用行业最大数据集来提升能力，从而成为更优秀的买家 [32][33][34] 问题: 关于剔除洛杉矶影响后同店收入增长的预期轨迹 [36] - 回答: 剔除洛杉矶影响后约-30个基点的同店收入增长是近期情况的滞后反映，而非未来驱动因素，预计2026年第一季度新租客租金环境最具挑战性，但较第四季度已有改善，预计全年入住率相对稳定，现有客户在定价权、租期和留存方面表现良好，新租客租金预计全年下降中个位数，但将从低点开始并在全年逐步提升，这基于对宏观环境略有改善、现有客户表现强劲以及供应减少的预期，预计同比收入增长可能在2026年第四季度开始改善 [37][38][39][40] 问题: 关于2026年第一季度至今的新租客租金情况以及AI对定价策略的影响 [44] - 回答: 1月份新租客租金同比下降7%，较之前月份有所改善，1月份入住率同比上升约40个基点，是一个良好的开端，数据科学团队和收入管理团队已合作多年，并持续优化流程，新聘用的领导将带领团队继续前进，重点是吸引合适的潜在客户，预测其租期和价格弹性，并通过调整定价、促销和广告来最大化NOI [44][45] 问题: 关于2026年第四季度同店收入增长率的预期 [49] - 回答: 通常不提供逐季度具体指引，但沿海市场和中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）的资产组合在2025年实现了约±2%的收入增长，预计第四季度会略有提升，而供应挑战较大的阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达州）的同店收入预计全年将下降几个百分点，但预计在第四季度开始提升，原因是去年同期基数较低且供应持续减少 [50][51][52] 问题: 关于行业供应数据是否与公司观察一致以及2026年供应暴露情况 [53] - 回答: 公司过去四五年对供应轨迹的判断基本正确，外部跟踪数据往往高估了进入市场的势头，公司并未看到任何供应重新加速的趋势，开发业务仍然复杂，审批、成本和承销都存在挑战，虽然少数市场可能像过去一两年一样面临供应压力，但整体未见重新加速，公司在全国市场拥有强大的团队，并会继续审慎地推进自身的开发活动 [54][55] 问题: 关于PS 4.0和PS Next对公司长期增长前景的影响 [57] - 回答: PS 4.0的目标是在过去几年优异表现的基础上，通过有机增长和价值创造引擎推动FFO增长，有机增长由客户体验、领先品牌以及数字化和AI互动驱动，旨在实现收入和费用方面的超越表现，价值创造引擎通过收购、开发、扩建和贷款平台四个杠杆每年创造机会，为FFO增长做出贡献，此外，租客保险和第三方物业管理等辅助业务也支持增长，共同推动未来更强的FFO增长态势 [58][59][60] 问题: 关于将总部迁至弗里斯科的运营或财务效益及相关成本 [61] - 回答: 公司在达拉斯的办公室已是最大的企业办公点，因此将公司总部迁至此处是合理的，同时洛杉矶团队也将搬迁至新的长期办公空间，此举旨在吸引全国范围内合适的人才，相关成本已包含在之前宣布的公司转型成本中，预计2026年将产生更多成本，但自动化等措施预计将带来约400万美元的年度运行率收益，投资回报良好 [62][63][64] 问题: 关于有机增长再加速是否需要大量资本再投资 [66] - 回答: PS Next平台代表了持续的投资，公司过去十年在数字化客户体验和运营模式转型方面取得了进展，现在正处于一个拐点，重点是AI和进一步的数字化投资，公司正在投资于团队和技术平台，以提供AI赋能的客户体验，这些投资将带来强劲的回报 [67][68][69][70][71] 问题: 关于潜在客户需求指标（如网站访问量）以及与住房活动放缓的关联 [72] - 回答: 年初至今的潜在客户需求活动总体稳定，但1月和2月初因全国天气异常而波动，新租客租金趋势在1月份有所改善，现有客户表现持续强劲，1月份搬出量下降，显示了存储消费者的韧性 [73][74] 问题: 关于卖家预期变化、买卖价差以及1:7的评估转化率 [77] - 回答: 过去几年买卖双方一直在调整预期，随着时间推移和利率（如10年期国债）在相对狭窄区间内波动，交易能够更理性地进行，这促成了去年的部分成功，预计2026年和2027年势头将增强，资本化率范围将收窄，尽管在许多情况下买卖双方预期仍有明显差距，但公司已准备好当卖家愿意交易时进行交易 [77][78] 问题: 关于地理扩张重点和机会最多的区域 [81] - 回答: 公司凭借运营平台在全国范围内拥有巨大优势，能够理解趋势并拥有长期数据集来分析子市场情况，收购重点在于子市场层面，识别那些与公司资产组合契合、客户需求存在且有机会部署资本的子市场，这是一个数据驱动的方法 [82] 问题: 关于PS 4.0举措在多大程度上依赖于需求环境改善 [85] - 回答: 公司认为行业长期前景强劲，但近几年并不突出，2026年看起来与2025年许多趋势相似，但这并未阻碍公司前进，反而激励公司利用团队和平台在当前环境中进行投资，包括资本配置机会和平台投资，为未来做好准备，公司无法精确预测同店趋势何时恢复，但可以投资于平台并加以控制，这将在过渡期和情况改善时使公司受益 [86][87][88] 问题: 关于新聘高管和扩建收购团队是否已计入G&A，以及费用轨迹 [89] - 回答: 与新招聘和平台投资（如技术、数据科学、AI）相关的预期已计入G&A数字，公司希望为股东推动业绩，随着业绩改善，薪酬也会相应提高 [90] 问题: 关于董事会在PS 4.0下对资本配置的监督角色以及资本结构政策的潜在变化 [94] - 回答: 董事会始终高度关注继任规划并为公司配备最优秀的人才，这一点没有改变，董事会凭借其丰富的经验和视角，为管理层提供咨询和建议，公司很高兴Shankh担任董事长，并期待他的指导，董事会将成立一个新的投资委员会，由具有强大资本配置经验的Ron Spogli担任主席，与Shankh一同提供指导，从资产负债表角度看，公司继承了出色的资产负债表，目标是将债务与EBITDA的比率维持在4-5倍区间，目前为4.2倍，公司拥有每年6亿美元的自由现金流以及约15亿美元的债务容量，可以支持价值创造引擎，此外，合资资本、资产处置等多种融资杠杆也在考虑之中，以评估为投资者创造价值的机会 [96][97][98][100][101][102] 问题: 关于过去几年收购的最大制约因素以及风险偏好或回报门槛是否变化 [103] - 回答: 买卖双方预期和交易量是过去几年完成更多资本配置的最大障碍，展望未来，价值创造引擎并非关于降低回报门槛或进入过去认为不具吸引力的资产，而是关于如何做得更好，包括通过扩大的团队建立关系、加快承销和向经纪人与卖家提供反馈的速度、在感兴趣的子市场获得更多场外机会和单笔交易，如果成功，将会有更多、更好的活动来部署资本 [104][105] 问题: 关于新租客租金为何尚未见底以及何时可能达到中性 [110] - 回答: 部分市场（如阳光地带的亚特兰大、达拉斯、夏洛特、奥兰多）的新供应持续对租金构成压力，但令人鼓舞的是这些市场的入住率正在提升，表明需求在吸收供应，另一方面，公司在许多市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山、华盛顿特区）看到了新租客租金增长，这得益于良好的需求和有限的供应，因此这不是全国性现象，而是市场动态的反映 [110][111] 问题: 关于新的薪酬计划与Welltower计划的相似之处 [112] - 回答: 激励措施是“Own It”文化的重要组成部分，与Shankh为NEO设计的计划与他最近宣布的计划非常不同，更类似于公司传统的计划，但又有很大不同，不同之处在于绩效期约为三年且延迟归属，重点是完全基于股东总回报的绝对和相对表现（相对于存储行业和RMZ指数）以及延伸目标，最大的组成部分之一是设定延伸目标，如果NEO团队能够实现，将使股东和团队共同受益，这是一个重大转变，公司有机会在整个组织内重新思考激励结构，以注入活力、紧迫感和参与度，推动业绩 [112][113][114] 问题: 关于费用预测相对较低的原因以及是否存在保守成分 [118] - 回答: 这是公司多年来一系列举措的延续，团队持续通过各种举措优化各项费用，同时关注为客户提供价值，2025年人事费用受到控制，公用事业和维修费用也受到约束，2026年指引中，财产税是主要增长项，但在薪酬方面，通过机器学习优化工时，同时提高现场物业经理的薪酬，实现双赢，在维修方面，通过内包试点降低成本，在公用事业方面，持续的太阳能投资（每年约5000万至7000万美元）有助于控制费用，此外，销售、客户关系、坏账处理等职能的集中化努力也在进行中，以取得更好结果 [119][120] 问题: 关于现有客户租金上调政策以及是否有其他监管限制影响指引 [121] - 回答: 现有客户租金上调计划基于客户健康状况、价格敏感性以及单位重置成本（包括入住率、需求、营销成本等），公司采用数据驱动的方法，根据当地市场动态调整租金，在监管方面，公司遵守加州SB 709等法规，并确保与客户的沟通符合披露要求，公司也注意到纽约等州关于价格透明度的动态，并在全国范围内进行监控，确保合规并对客户保持定价透明 [123][124][125] 问题: 关于PS 4.0倡议的起源和催化剂 [128] - 回答: PS 4.0并非由特定触发因素或催化剂引起，而是董事会和管理层持续审视战略倡议和代际机会的自然产物，大约十年前，公司领导层更迭时也经历了类似过程（内部称为3.0），过去十年公司不断学习和优化，现在感觉是时候进入4.0时代，公司历史上多次引领行业，现在再次挑战自我，推动前进，这是一个伟大的时刻，公司不会停止，将继续挑战自我，进行重塑和优化 [129][130][131][132] 问题: 关于近期同行诉讼是否预示行业定价实践面临更大监管风险 [133] - 回答: 公司正在与全国及州自存储协会合作，与监管机构和立法者沟通，确保他们了解业务的益处和可负担性，PS 4.