财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股1.25美元，同比增长4.8% [12] - 第四季度同店净营业收入同比增长4.8% [12] - 第四季度同店社区收入同比增长1%，主要受每套出租房屋平均月收入增长1.5%推动，抵消了40个基点的入住率下降 [12] - 第四季度同店费用同比下降5.1%，可控和不可控费用均有所改善 [12] - 2025年全年同店净营业收入增长3.5% [5] - 2026年全年核心运营资金指引中点为每股4.93美元，预计同比保持稳定 [13] - 2026年指引中，同店净营业收入预计增长75个基点，同店收入预计增长88个基点，同店费用预计增长150个基点 [13] - 杠杆率在第四季度改善至净债务与息税折旧摊销前利润比率为7.5倍 [14] - 债务加权平均利率为3.6%，加权平均期限为6.9年 [15] - 流动性强劲，现金和信贷额度可用资金近2.68亿美元，而未来两年到期债务为9920万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度综合租赁价差上升10个基点，其中新租约价差下降4.8%，续租价差增长3.9%，为年内最高 [6] - 第四季度租户保留率为55.2%，全年保留率为58.2% [6] - 2026年收入增长假设综合租赁价差约为2%，入住率在95%左右，保留率约为52% [13] - 2026年预计综合租金增长在1.5%左右 [18][31] - 2026年预计续租价差在高2%范围内，新租约价差预计在大多数中西部市场好于2025年 [19] - 2026年预计价值增值资本支出在250万至1250万美元之间，经常性资本支出中点为每套房屋1300美元 [14] - 2026年预计可控费用增长1%，不可控费用增长2% [14] - 2026年预计摊销的假设债务为150万美元，上半年较高，下半年随着一笔抵押贷款在6月到期而减少 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 明尼阿波利斯市场（最大市场）因有利的吸纳率，第四季度综合租金增长1.1% [7] - 北达科他州市场再次引领投资组合，第四季度综合租金增长4.5% [7] - 丹佛市场供应持续对租金构成下行压力，第四季度综合租金净增长下降4.3% [8] - 丹佛市场2025年吸纳率高于历史常态，为疫情后第二高年份 [8] - 丹佛市场新开工项目大幅减少，交付量正在缩减 [8] - 2026年预计北达科他州社区的综合价差最高，其次是明尼阿波利斯和奥马哈 [13] - 丹佛投资组合预计全年价差为负，但会随着时间推移改善 [13] - 科罗拉多州投资组合因监管变化，预计收入增长将受到抑制，费用回收预计减少近100万美元 [13] - 丹佛市场2025年交付了16000套单元，2026年预计还有9000套交付 [23] - 丹佛市场2027年新交付量预计将大幅下降 [23] - 罗切斯特市场在2025年下半年面临压力，但预计2026年将表现强劲 [19] - 北达科他州、奥马哈和其他山区西部市场预计几乎没有新增供应，需求保持强劲 [19] - 明尼阿波利斯市场2025年吸纳率表现稳健，预计2026年随着交付量显著下降而改善 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会正在监督对战略替代方案的正式评估，以最大化股东价值，该评估仍在进行中 [4][5] - 2025年执行了4.93亿美元的交易活动，包括进入盐湖城市场、扩大在柯林斯堡的业务、退出明尼苏达州圣克劳德市场以及缩减在明尼阿波利斯市的持有资产 [9] - 这些交易进一步实现了现金流的多元化，并改善了投资组合的平均月租金、每社区房屋数量、房龄和运营利润率 [9] - 公司将其无担保信贷额度扩大了1.5亿美元，并承担了7600万美元定价有吸引力的长期债务，以配合柯林斯堡的收购 [10] - 公司回购了350万股普通股 [10] - 在评估新市场时，商业友好度是关键考量类别之一，包括监管环境、税收政策等 [37] - 由于资本成本较高、执行风险以及正在进行的战略替代方案评估，公司对价值增值项目持选择性态度，暂缓批准新项目 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第四季度和全年业绩显示了市场的健康和韧性 [5] - 投资组合和中西部市场定位受益，许多市场预计在2026年将保持增长势头，受供应状况可控、居民财务实力强劲和当地经济强劲的推动 [10] - 明尼阿波利斯市场的基本面定位良好，优于全国大多数市场，预计2026年将是稳定和增长的一年 [10] - 丹佛市场，尽管吸纳率稳固，但被2024年底至2025年的大量新交付所抵消 [10] - 丹佛市场的供应动态，加上就业增长缓慢和最近的监管变化，使交易市场处于观望环境 [11] - 优质资产和地段仍能获得强劲定价，包括近期以低于5%的现时资本化率进行的交易，但优质资产与市场其他部分之间的差距已经扩大 [11] - 预计丹佛市场的基本面将在2026年至2027年期间正常化 [8] - 丹佛市场2027年新开工项目数据大幅下降，预计将为市场提供顺风 [23] - 丹佛市中心的人流量在2025年底已恢复到与2019年相当的水平 [23] - 公司对居民健康状况感觉良好，坏账情况良好 [45] - 居民收入增长快于租金增长，租金收入比保持稳定甚至略有下降，负担能力良好 [57] - 劳动力市场紧张，但员工和供应商的流动率较低，任职时间延长，有助于运营 [61][63] 其他重要信息 - 2025年的交易活动使公司进入了盐湖城市场 [9] - 由于科罗拉多州的法规变化，预计2026年RUBS收入将同比下降约40个基点或约100万美元 [18] - 2026年指引未包含任何收购或处置活动 [14] - 战略评估期间，公司目前无法进行股票回购 [35] - 公司正在密切关注明尼阿波利斯市场与移民执法行动相关的潜在影响，但目前影响极小 [67][68] - 明尼苏达州首次出现人口净迁入，抵消了移民流入的减少，预计明尼阿波利斯的需求将保持 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026年收入指引的假设，特别是综合租赁价差增长前景以及新租与续租的细分情况 [17] - 2026年收入增长的基础包括约80个基点的收益、中低1%范围的综合租金增长（约一半体现在2026年收入中）、因科罗拉多州法规变化导致的RUBS收入同比下降约40个基点（约100万美元），以及略低于2025年的基准入住率（贡献约30个基点） [18] - 预计中西部市场增长与2025年一致，丹佛市场继续承压，续租价差预计在高2%范围，大多数中西部市场的新租价差预计好于2025年，北达科他州、奥马哈等市场预计无新增供应且需求强劲，罗切斯特市场预计2026年表现强劲，明尼阿波利斯市场预计随着交付量下降而改善 [19][20] 问题: 对丹佛市场2026年表现的看法，以及新租租金增长何时可能出现拐点 [21] - 基本情况预计优惠压力将持续，上半年平均每笔入住提供2-4周的优惠，这将给同比收入增长带来压力，下半年提供的优惠也会在租期内摊销，带来压力 [21][22] - 预计情况将随着时间推移和供应消化而改善，2026年交付量将是过去几年中最低的 [22] - 丹佛市场2025年交付16000套，2026年预计交付9000套，市场需要消化这些租赁活动，2027年新交付量预计大幅下降，将为市场提供顺风，市中心人流量已恢复至2019年水平，城市基础设施投资也在进行，预计2027年将迎来真正的顺风 [23][24] 问题: 在战略评估期间，公司的底层计划（如出售三级市场、投资丹佛和盐湖城）是否继续，还是暂停 [26] - 公司对2025年执行的战略感到满意，战略评估的一部分是审查每单位资本的用途，目前为时尚早且评估仍在进行，无法进一步评论 [27] 问题: 一月份或季度至今的租赁数据 [28] - 综合价差持平至略微为负，续租保持强劲，在中3%范围，收回了部分入住率，丹佛引领了新租租金的外部疲软 [28] - 一月份样本量很小，到期租约很少 [29] 问题: 澄清2026年综合价差指引是2%还是1.5% [30] - 基本情况是1.5%左右，某些市场可能在2%左右，但整个投资组合预计在中1%范围 [31] 问题: 战略评估期间是否允许回购股票 [35] - 目前需要完成评估过程，公司有当前的回购授权，但以当前交易价格来看并非最具吸引力的资本用途，2025年的回购执行价格在54美元左右 [35] 问题: 租金控制法规等监管风险如何影响公司对现有或潜在新市场的评估 [36] - 全国范围内，市政当局或州政府正在审视各种费用收入和监管要求，不仅仅是直接的租金控制 [37] - 公司对现有市场（丹佛、明尼阿波利斯）的运营和规模感到满意，能够应对监管变化 [37] - 评估新市场时，商业友好度是关键类别，包括监管环境、税收政策、吸引新企业的措施等 [37] - 在内布拉斯加、北达科他、南达科他、蒙大拿等州尚未看到加强监管要求的动向，联邦层面在环境监管方面有所回调 [38] 问题: 更高的个人退税是否可能像2021-2022年那样增加需求或定价能力 [42] - 预计这更多是一次性项目，不会显著影响需求，公司坏账情况良好，居民健康状况良好，希望退税能带来更多消费者需求或改善消费者信贷，但可能体现在消费者支出方面，而非直接创造多户住宅需求 [45] 问题: 第四季度每单位月收入增长为何低于月租金增长，是否受科罗拉多州重新计费影响 [49] - 第四季度出现了一些入住率压力，科罗拉多州法规于2026年1月生效，因此对2025年无影响，罗切斯特等市场面临压力，但已扭转局面，一月份已收回部分入住率 [49] 问题: 保留率下降且2026年指引更低，是更注重租金率而非入住率，还是其他原因驱动 [52] - 保留率略有下降，2026年基准预测较为审慎，因为2025年表现略超预期，第四季度有所下降，公司在年初采取保守态度，希望先观察前几个季度的情况再调整假设 [52] 问题: 价值增值资本支出指引范围更宽且中点低于2025年，原因是什么 [53] - 暂缓项目出于几个原因：一是由于资本成本较高和执行风险，对项目启动极为选择，希望看到市场改善；二是由于正在进行的战略替代方案评估，不希望启动可能因评估结果而无法完成的项目 [53] - 范围的低端（250万美元）主要是完成往年已启动的项目，因此今年资本投入将晚于往常 [54] 问题: 在续租增长持续高于CPI的市场，是否有对负担能力的担忧 [57] - 负担能力良好，租金收入比保持稳定甚至略有下降，主要受收入增长快于租金增长驱动，即使在北达科他州等市场，收入增长也快于租金增长 [57] 问题: 尽管劳动力市场紧张，但现场人员薪酬基本持平甚至第四季度略有下降，原因是什么 [60] - 与公司自身情况类似，供应商的员工流动率也降低了，就业更加稳定，人员留任时间更长，这有助于2025年的运营 [61] - 第四季度还有健康储备金的调整，基于实际费用预测进行调整，这也影响了同比比较 [62] - 预计2026年低流动率将持续 [63] 问题: 明尼阿波利斯近期的事件是否影响了租赁活动，以及对该市场2026年的预测是否有变化 [66] - 目前未看到实质性变化，2025年底评估了移民执法行动的影响，2026年1月观察到的情况在几个月前就已开始，对公司社区影响甚微，仅限少数社区在租赁和居民方面受到轻微干扰 [67] - 由于一月份租约到期少且非租赁旺季，目前难以判断真实影响，明尼苏达州首次出现人口净迁入，抵消了移民流入减少，预计需求将保持，且该市场供应很少，增长前景良好 [68] - 正在密切关注是否会出台驱逐禁令等，目前局势已平息，处于观望状态 [69]