财务数据和关键指标变化 - 2025年全年核心FFO为每股0.87美元，第四季度核心FFO为每股0.23美元 [5][24] - 2025年全年同店物业现金NOI（不包括租约终止费）同比增长60个基点，第四季度同比增长3.4% [24] - 2025年全年同店现金收入同比增长2.1%，第四季度同比增长2.5% [24] - 2025年全年运营费用同比增长3.4%，第四季度同比增长1.7%，增长主要由房地产税和清洁相关劳动力成本推动 [24][25] - 2025年全年FFO资本支出（FAD CapEx）同比减少约2100万美元或11%，主要由于建筑改善支出减少了1800万美元 [25] - 公司预计2026年核心FFO在每股0.85至0.89美元之间，同店物业现金NOI增长在-1.5%至+2%之间 [27] - 公司预计2026年物业运营费用和房地产税合计增长约2%-4% [27] - 公司预计2026年一般及行政费用（G&A）在6900万至7100万美元之间，相比2025年的约7300万美元有所下降，目标是在2026年底前将经常性G&A降低5%-10% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公楼业务：投资组合出租率为93.5%，连续12个季度高于90% [8][19] 第四季度在曼哈顿办公楼组合中实现了6.4%的正向按市值计价租金价差，连续第18个季度实现正价差 [19][20] 2025年全年签署了超过100万平方英尺的租约，第四季度签署了超过45.8万平方英尺的新租和续租租约 [5][19][20] 平均新租约期限为11.6年 [21] - 观景台业务：2025年第四季度产生约2400万美元的NOI，全年产生9000万美元的NOI [25] 第四季度人均收入同比增长6.9%，全年增长4.4% [25] 预计2026年观景台NOI在8700万至9200万美元之间，季度费用约为1000万美元 [29] - 多户住宅业务：入住率略低于98%，第四季度收入同比增长9%，全年增长10% [23] - 零售业务：公司通过收购加强了在北第六街的零售布局，截至2025年底，在该走廊的收购总额约为2.5亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合现已100%集中于纽约市，完成了从郊区商业资产的转型 [7][12] - 纽约市办公楼租赁市场是自2019年以来最强劲的，租户需求强劲且多元化，来自金融、专业服务、TAMI和消费品等行业 [22] - 观景台业务游客构成发生变化，国际游客比例从过去的三分之二下降到现在的50%以上，国内需求增长 [48] - 观景台市场竞争格局中，Edge和一世界贸易中心观景台业务显著恶化并进行大幅折扣，Top of the Rock保持稳定 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去五年积极进行资本回收，以税收高效的方式处置了增长较低、资本支出较高的郊区商业资产，并收购了超过10亿美元的优质纽约市资产，其中7.5亿美元无产权负担 [5][11] - 2025年执行了4.17亿美元的全现金收购，包括130 Mercer和86-90 North 6th Street，并处置了Metro Center [11] - 公司战略包括租赁空间、销售观景台门票、管理资产负债表、识别增长机会以及实现可持续发展目标 [10] - 公司认为市场是分化的，需求集中在由财务稳定的业主拥有的顶级质量、现代化、配套设施齐全、交通便利的建筑上，公司属于明显的“拥有者” [19] - 可持续发展是业务的重要杠杆，公司连续第六年获得GRESB最高评级（93分），帝国大厦成为纽约州首个LEED v5铂金认证建筑 [9][10] - 机会性股票回购仍是资本配置框架的战略组成部分，第四季度以平均价格6.73美元回购了600万美元股票，全年以平均价格6.78美元回购了800万美元股票，自2020年计划启动以来累计回购约3.02亿美元 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管已知的租户到期将影响2026年的FFO增长，但公司相信投资组合为长期现金增长做好了准备 [8] - 公司对前景保持信心，其纯纽约市投资组合受益于美国最大市场的“生活、工作、娱乐、游览”动态 [8] - 观景台业务是一个持久、高利润的现金流业务，公司专注于通过提升客户体验、扩大营销范围和推动效率来掌控可控因素 [30] - 公司预计到2026年底商业入住率将达到90%-92%，但由于时间安排，入住率的改善预计不会对2026年业绩产生重大积极影响 [26][27] - 交易活动有所增加，机构资本对纽约市及其潜在物业基本面实力有浓厚兴趣 [18] 其他重要信息 - 2025年第四季度完成了总计4.2亿美元的融资，包括1.75亿美元的无担保票据发行和2.45亿美元的定期贷款重组，因此直到2027年3月都没有未处理的债务到期 [11] - 过去五年的资本回收活动预计将在2025年至2030年间带来累计约9000万美元的增量物业层面现金流 [16] - 公司资产负债表保持灵活，经近期投资活动调整后，净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，低于行业同行，且所有2026年到期的债务均已处理 [17] - 130 Mercer收购价为3.86亿美元，初始现金收益率约为5%，稳定后收益率预计可达约8% [12][13] - 处置Stamford的Metro Center资产价格约为6000多万美元，资本化率约为7% [34] - 公司正在营销250 West资产，对出售持开放态度，并继续在纽约市寻找投资机会 [65][66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2026年第一季度的租赁前景和管道如何，是否有特定子市场表现更强？ [32] - 市场基调依然强劲，需求分化的市场持续，公司属于“拥有者” [33] - 有超过17万平方英尺的租约正在管道中，预计在第一和第二季度完成 [33] 问题: Stamford的Metro Center资产处置价格和细节？ [34] - 处置价格约为6000多万美元，经过一些信贷和调整后，价格大约与债务余额持平，从NOI角度看资本化率约为7% [34] 问题: 为何不直接放弃Metro Center的抵押债务，因为售价略低于未偿本金？ [37] - 公司达成的交易执行价格在该区域附近，这符合资本回收策略，并允许将收益重新配置到能增加投资组合价值的资产中 [37] 问题: 纽约市市长提议增加9.5%的房产税，公司能否将这部分增加转嫁给租户，这是否会影响提租能力？ [38] - 目前提案尚在早期阶段 [38] - 对于现有租约，任何税费增加都将通过税收 escalation 条款转嫁给租户 [39] - 市场租金由市场决定，如果新租约的房地产税基年更高，那么基年也会更高 [38] 问题: AI对租户和租赁决策有何影响？ [40] - 公司看到对纽约市高质量办公空间的强劲需求，且供应量低 [40] - AI本身对租赁市场是积极的，并带来了增量租户需求，但公司对波动性大的新兴行业作为租户持谨慎态度 [40] - 目前公司更受限于可租赁空间的可用性，而非需求不足 [41] 问题: 新市长的言论或政策是否影响了租赁讨论或商业情绪？ [44] - 这并未影响公司的任何租赁讨论 [44] - 需求很高，公司专注于在可控范围内开展业务，并利用其资产负债表抓住机会 [45] 问题: 观景台业务的竞争格局和2026年指引中蕴含的经济及旅游展望是什么？ [47] - 游客构成已转向更多国内游客，直接零售购买者增加，但国际游客的通行证项目业务大幅下降 [48] - 竞争对手中，Edge和一世界贸易中心观景台业务显著恶化，Top of the Rock保持稳定 [49] - 2026年指引考虑了一系列可能的结果，中点持平 [51] 问题: 2026年入住率预测的细节？FDIC的退出是否包含在25万平方英尺的空置面积中？还有哪些其他阻力？ [55] - 公司对90%-92%的年底入住率指引充满信心，这主要受空置时间点影响 [56] - 第四季度的大面积空置主要由帝国大厦一个租用7万平方英尺空间很久的租户到期导致，公司期待以显著的正向价差重新出租该空间 [56] 问题: 净债务与调整后EBITDA比率首次超过6倍，公司如何看待该比率的调整，这是否会限制投资或股票回购能力？ [57] - 杠杆率并非严格上限，公司不会以高风险或高杠杆运营 [57] - 当出现可以利用资产负债表、确保交易完成的绝佳机会时，该比率可能会暂时上升，公司会制定计划以维持适当的杠杆水平 [57] - 公司所有债务到期均已处理，将继续审慎管理资产负债表 [58] 问题: 世界杯是否会给观景台业务带来提振，并反映在2026年指引中？ [63] - 公司已制定营销策略以捕捉世界杯带来的需求，乐观认为这将有利于业务，最大的上升空间在于品牌合作机会 [63] - 公司不过度依赖单一事件，许多因素会影响需求 [63] 问题: 公司如何看待当前股价与底层资产私有市场价值之间的脱节？ [65] - 公司股价相对于底层房地产价值存在折价，整个办公楼板块也是如此 [65] - 公司专注于可控的事务，并执行业务战略，对资本回收持开放态度 [65] - 对于正在营销的资产，公司已为其增加了价值，也乐于持有或出售并寻找新机会 [66]