财务数据和关键指标变化 - 2025年全年营收为71亿美元，同比增长7%，调整后息税折旧摊销前利润为6.56亿美元，同比增长11% [8] - 2025年调整后每股收益为1.22美元，同比增长34%，达到指引区间的高端 [8] - 2025年自由现金流为2.93亿美元，自由现金流转换率达103%，较2024年改善1.26亿美元 [8][9] - 2025年第四季度营收为20亿美元，同比增长7% [9] - 2025年第四季度调整后息税折旧摊销前利润为2.39亿美元，同比增长5% [10] - 2025年调整后息税折旧摊销前利润率扩大46个基点 [8] - 公司净杠杆率从2024年底的3.8倍改善至2025年底的2.9倍，提前近一年达到目标 [4][9] - 公司在2025年提前偿还了3亿美元本金，并在第四季度首次将净杠杆率降至3倍以下 [8][9] - 公司年末拥有约8亿美元现金及现金等价物，总流动性为18亿美元 [9] - 第四季度记录了与Greystone合资公司相关的1.77亿美元非现金减值，以及约2700万美元的非现金收益（主要来自一家国际设施管理公司的投资上市） [10][11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2025年第四季度全球增长5%，达到公司历史最高季度水平 [10]；2025年全年租赁收入创公司历史新高 [4] - 资本市场业务：2025年第四季度全球收入增长15% [4][10]；美洲地区第四季度增长19% [5][13]；欧洲、中东和非洲地区增长9% [13]；亚太地区下降5%，主要因日本市场去年同期基数较高 [14] - 服务业务：2025年第四季度全球收入增长6% [14]；2025年全年服务业务实现6%的有机增长 [52] - 各区域租赁表现：美洲租赁增长5%，办公和工业领域持续强劲 [11]；亚太租赁增长5%，受印度和大中华区改善推动 [12]；欧洲、中东和非洲租赁增长7%，荷兰、比利时和波兰表现强劲 [12] - 工业租赁需求：美洲工业租赁增长10%，需求集中在支持自动化和高电力需求的大型现代化设施（超过50万平方英尺） [12][65] - 办公业务占比：在租赁业务中占比约55%，在资本市场业务中占比约21%，整体对公司业务的贡献略高于40% [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲市场：第四季度资本市场增长19% [5][13]；租赁增长5% [11]；工业租赁需求强劲，增长10% [65] - 欧洲、中东和非洲市场：第四季度资本市场增长9%，英国、比利时和西班牙领先 [13]；租赁增长7% [12]；全年利润率有改善，第四季度因一次性费用时间问题导致利润率略有下降 [22] - 亚太市场：第四季度资本市场下降5%，主因日本市场去年同期比较基数高 [14]；租赁增长5% [12] - 工业市场：在跟踪的83个市场中，55个在2025年已录得正净吸纳量 [46]；整体空置率在过去三个季度保持稳定，新建筑活动较2017年下降62% [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了三年财务目标，包括每年15%-20%的调整后每股收益增长 [5] - 战略重点是通过打破部门、数据源和技术孤岛，利用人工智能和专有数据打造一体化、咨询驱动的企业平台，以在行业转型中胜出 [5][6] - 公司正在利用人工智能创建数字工作流，整合思想领导力、数据资产和人工智能能力，赋能客户和员工 [6] - 公司通过重组领导层和调整薪酬机制（如追踪交叉销售）来推动跨业务线销售 [33] - 公司认为人工智能更可能增强而非取代可信赖的顾问角色，尤其是在涉及长期、复杂、高财务风险的商业地产交易中 [20] - 公司计划于2026年3月2日举办网络研讨会，发布“人工智能影响晴雨表”，帮助客户理解人工智能对商业地产的长期影响并做出决策 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对2026年及三年目标充满信心，预计2026年营收增长6%-8%，调整后每股收益增长15%-20%，自由现金流转换率在60%-80%之间 [14][15] - 预计2026年各服务线增长趋势与2025年相似 [14][27] - 计划继续去杠杆化，目标是在2028年达到2倍净杠杆率 [15] - 认为资本市场复苏仍处于早期阶段，定价已基本重置，资本已回归，复苏仍有空间，预计将是持续数年的稳步提升 [46] - 认为工业租赁需求已重新加速，高质量资产将继续增值，大多数资产类别在高质量层面仍有发展势头 [46][47] - 预计2026年10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动，市场可以在此区间进行交易，有利于市场活动 [62] - 认为办公物业中B级空间将受人工智能转型影响最大，而公司一般不在该领域开展业务；房地产违约率上升若导致更多物业易手和价格发现，对公司的经纪和服务业务是净利好 [41][42] 其他重要信息 - Greystone合资公司在2025年贡献了3600万美元调整后息税折旧摊销前利润，管理层认为这是其未来合理的运行速率 [11] - 公司正在更深入地参与Greystone合资公司的运营，指导其管理团队转向更盈利的业务模式，但暂未计划改变其业务结构 [58][68] - 公司不拥有任何房地产，其业绩最重要的驱动因素是交易速度 [41] - 公司视人工智能为赋能员工的工具，预计不会导致白领岗位大幅减少，而是通过人工智能实现不增员情况下的平台扩张，带来运营杠杆 [43] - 公司2026年有大量招聘预算，将继续在全球机构资本市场和租赁领域招聘人才 [60] - 在资本配置方面，当前首要任务是投资于有机增长和降低杠杆，长期来看股票回购将纳入考虑范围，但目前公司股价被认为蕴含巨大价值 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 人工智能是否会对中小型交易规模的经纪业务构成风险？[19] - 公司认为人工智能取代商业地产经纪业务的担忧被严重夸大，商业地产交易（包括中型交易）复杂且由谈判驱动，涉及重大财务和运营风险，人工智能更可能增强而非取代可信赖的顾问 [20] 问题: 欧洲、中东和非洲地区利润率下降后，是否仍有信心推动该地区利润率增长？[21] - 从全年看，欧洲、中东和非洲地区利润率有显著改善，第四季度下降主要受一次性费用时间影响，对未来充满信心 [22] 问题: 人工智能对不同物业类型（办公、工业、零售）的风险及公司如何应对？[24] - 人工智能的影响远超数据中心，涉及几乎所有物业类型，公司研究团队正在研究其对GDP、就业、需求、空置率、租金和价值的影响，并将在网络研讨会中提供实用工具帮助客户决策 [24] 问题: 2026年租赁、资本市场收入增长及利润率轨迹展望？[26] - 预计2026年各服务线收入增长趋势与2025年相似，对租赁业务持续增长感到满意，经济指标强劲，渠道良好；不提供全年利润率具体指引，建议关注15%-20%的调整后每股收益增长指引及各服务线表现 [27][28] 问题: 为促进跨业务线销售，公司在2026年有哪些举措？[31] - 公司已进行高层领导调整和组织重组，并通过人工智能促进数据自由流动以支持交叉销售，同时调整薪酬机制以追踪交叉销售业绩 [33] 问题: 在杠杆率低于3倍后，2026年资本配置的优先顺序（去杠杆、有机投资、并购）？[35] - 计划在2026年保持平衡的资本配置方法，既关注有机增长，也将继续减少债务，目标是到2028年达到2倍杠杆率 [36] 问题: 公司对办公物业的风险敞口如何？人工智能是否会对办公领域造成更大干扰？[38] - 办公物业在租赁业务中占比约55%，在资本市场中占比约21%，整体贡献略高于40%；公司认为B级办公空间将受人工智能转型影响最大，而公司一般不涉足该领域 [39][41] 问题: 人工智能是否会改变公司对不同部门的人员需求？[43] - 人工智能被视为赋能员工的工具，预计不会导致白领岗位大幅减少，而是利用人工智能实现在不增员的情况下扩展平台，创造运营杠杆 [43] 问题: 2026年收入增长指引与三年目标一致，是否预期未来增长会因比较基数变高而放缓？[45] - 认为资本市场复苏仍处于早期阶段，有持续增长空间；工业租赁需求已重新加速；由于过去几年建筑活动有限，高质量资产将继续增值，预计大多数资产类别在高质量层面仍有发展势头 [46][47] 问题: 鉴于股价下跌，公司是否会考虑股票回购？[48] - 正在评估股票回购，认为当前股价蕴含巨大价值，但资本配置的首要任务是投资有机增长和降低杠杆，长期来看股票回购将纳入考虑 [49] 问题: 2026年服务业务的具体展望及最看好的领域？[51] - 预计服务业务将保持中高个位数增长，对项目管理业务（特别是在欧洲、中东和非洲及亚太地区）的改善感到满意，资产服务业务也有不断增长的渠道 [52][53][54] 问题: 在利润率方面，最大的投资领域和效率提升空间在哪里？[55] - 成本削减方面的主要工作已完成，但成本纪律仍是公司文化的一部分，2026年的重点将是盈利性增长 [56] 问题: Greystone合资公司的减值是否因市场背景变化导致假设调整？[58] - 减值是由于与2021年收购时的原始假设相比，对未来盈利预期进行了调整 [58] 问题: 2026年的招聘计划及重点领域？[59] - 2026年有大量招聘预算，将继续在全球机构资本市场和租赁领域招聘人才，节奏不会放缓 [60] 问题: 资本市场持续增长需要什么条件，或是否只需避免经济衰退？[62] - 避免重大的经济事件将有助于维持当前增长步伐，预计10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动有利于市场交易，预计资产价值和交易量将随时间增长 [62] 问题: 美洲对超过50万平方英尺工业资产需求强劲的驱动因素？[64] - 需求由寻求支持自动化和高电力需求的现代化物流设施的大型用户推动，强劲的电子商务和最后一英里配送趋势也支持大型工业设施 [65][66] 问题: 鉴于Greystone合资公司面临阻力，是否会改变多家庭住宅贷款发起策略或合资结构？[68] - 正在考虑相关事宜，但暂不计划改变业务开展方式，目前正更深入地参与合资公司的运营，指导其管理团队转向更盈利的模式 [68]