财务数据和关键指标变化 - 2025年全年调整后EBITDA为4.58亿美元，同比增长19%，超过最初指导区间（4.3亿-4.45亿美元）和最终上调后的指导区间（4.55亿-4.6亿美元）的中点 [5][6][9][26] - 2025年第四季度调整后EBITDA为1.06亿美元，同比增长7% [30][39] - 2025年全年调整后自由现金流为2300万美元，为2020年以来首次转正，但略低于3000万-5000万美元的指导目标，主要受营运资金时机和再融资相关利息预付款影响 [10][26][27][39] - 2025年第四季度调整后自由现金流为负2300万美元，主要受季节性房地产税支付、营运资金时机和再融资预付款影响 [39] - 截至2025年12月31日，公司总流动性为3.78亿美元，较第三季度增加2600万美元 [40] - 2025年调整后年化杠杆率（基于过去12个月调整后EBITDA）为8.9倍，较上年同期的9.9倍显著改善 [16][40] - 2025年全年居民费用增长2.4%至30亿美元，其中每可用单元收入增长5.7%，但总平均可用单元数因资产组合优化下降3.2% [32][33] - 2025年第四季度居民费用为7.15亿美元，同比下降4%，主要因总平均单元数减少10.5%（源于租约终止和资产处置），部分被每可用单元收入增长7.1%所抵消 [33] - 2025年第四季度每占用单元收入同比增长3.1%，每占用单元费用同比增长2.6%，实现50个基点的正价差 [35] - 2025年全年每占用单元收入增长2.7%，每占用单元费用增长1.8%，实现90个基点的正价差 [36] - 2025年同社区营业收入增长6.1%，营业利润率较2024年提升30个基点 [36] - 2025年第四季度同社区营业收入同比增长4%，但营业利润率同比下降30个基点，主要因该季度有92天，劳动力成本相对较高 [36] - 2025年全年一般及行政费用（剔除股权激励、交易、法律及重组成本）占收入比例与上年持平，反映了成本结构优化 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度加权平均入住率为82.5%（同社区为83.5%），为2020年第一季度疫情以来最高水平，较上年同期提升310个基点，较2025年第三季度环比提升70个基点 [6][7][31] - 2025年第四季度末（12月31日）入住率为83.7%（同社区为84.3%） [7] - 2025年全年加权平均入住率为80.9% [32] - 2025年同社区加权平均入住率为82.3% [32] - 入住率低于70%的社区占比从2025年第一季度的23%下降至第四季度的15% [8] - 入住率超过90%的社区占比从2025年第一季度的25%上升至第四季度的34% [8] - 截至2025年第四季度，仍有80个社区入住率低于70%，其中14个计划在2026年上半年出售，21个正由SWAT团队处理，另有17个仅需3个或更少的入住即可脱离该区间 [9] - 2025年第四季度同社区每可用单元收入增长5%，由250个基点的入住率增长和1.8%的每占用单元收入增长共同驱动 [35] - 2025年第四季度同社区新入住人数同比下降5%，但搬出情况有利 [34] - 2026年1月合并入住率同比增长310个基点 [34] - 2025年第四季度现金设施经营租赁付款为4370万美元，较上年同期的5590万美元大幅减少1220万美元，主要因Ventas租约处置 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，Brookdale Health Plus平台新增覆盖8个州的58个社区，其中包括3个新进入的州，目前该平台服务社区总数超过180个 [18][56] - 公司净推荐值自2022年以来持续上升，目前已提高19分 [18] - 关键三位社区领导（执行董事、销售和临床负责人）的流失率在2025年继续改善，过去两年累计改善390个基点 [19] - 所有职位的员工总体流失率在2025年下降，已接近疫情前水平 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司确立五大战略重点：1）卓越运营；2）优化房地产组合；3）对社区进行资本再投资；4）降低杠杆；5）提升居民和员工的生活质量 [10] - 为强化运营，公司在2025年第四季度任命了十多年来的首位首席运营官，并实施了新的区域运营结构，设立6个独立的区域领导团队 [11] - 公司新设战略运营高级副总裁职位，统一管理定价策略与分析、劳动力管理以及社区资本投资决策 [12][52] - 公司持续优化房地产组合，计划到2026年中将合并投资组合（自有或租赁）社区数量精简至517个 [13] - 截至2025年12月31日，合并投资组合包括548个社区（370个自有，178个租赁），较第三季度末减少2个自有和43个租赁社区 [13] - 租赁社区大幅减少主要源于与Ventas完成主租约重置，未来将继续租赁其65个社区 [14] - 计划在2026年上半年出售29个自有社区，预计产生约2亿美元收益，这标志着资产组合有意义的精简基本完成 [14][15][28] - 2025年非开发性资本支出为1.707亿美元，大部分用于社区资本项目 [15] - 2026年非开发性资本支出预计为1.75亿-1.95亿美元，较2025年有所增加，投资将优先用于能提升净营业收入的社区项目 [15][42] - 公司目标主要通过调整后EBITDA的增长，在2028年底前将杠杆率降至6倍以下 [16][23][44] - 公司总债务的90%为以物业抵押贷款担保的非追索权债务 [17] - 近期再融资活动后，所有2026年到期的抵押贷款债务均已完成再融资，团队在推进2027年到期债务的再融资方面也取得良好进展 [17][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业需求前景强劲，2026年是首批婴儿潮一代年满80岁的年份，而公司超过一半的入住发生在80-90岁年龄段，平均入住年龄约为83岁 [20] - 人口报告显示，未来十年美国80岁以上人口将以超过4%的年复合增长率增长 [21] - 另一方面，老年住房供应增长严重停滞，2025年底单元增长率仅为0.6%，处于历史低位 [21] - 超过4%的80岁以上人口增长与0.6%的当前单元增长对比，表明整个老年生活行业入住率呈强劲上升趋势 [22] - 公司预计2026年每可用单元收入增长8%-9%，将包含积极的入住率和定价贡献，并得到去年租约终止及已完成和进行中的资产处置带来的组合效应支持 [22][41] - 预计2026年调整后EBITDA将达到5.02亿-5.16亿美元，较2025年4.45亿美元的基线实现中双位数增长 [23][42] - 公司重申预期，能够在2028年前持续实现中双位数的调整后EBITDA年增长率 [23] - 劳动力是最大的成本项，约占设施运营费用的65%，公司预计2026年劳动力成本环境将保持稳定和可预测 [43] - 预计2026年一般及行政费用（剔除股权激励、交易、法律及重组成本）约为1.62亿美元 [43] - 预计2026年现金设施经营租赁付款约为1.8亿美元 [43] - 2026年财务业绩的季度进展需考虑以下因素：上半年可用单元数多于下半年（符合计划处置），入住率预计随需求上升和资产处置带来的积极组合效应而在年内逐步提升 [46] 其他重要信息 - 公司于2026年1月28日预先公布了第四季度财务要点及2026年财务指引，并于1月30日举办了投资者日 [4][40] - 2025年通过租约终止退出了58个社区（共6466个单元），其中根据2024年12月与Ventas修订的主租约安排，终止了55个社区（共6125个单元）的租约，大部分相关过渡活动发生在第三和第四季度 [27] - 2025年完成了12个自有社区（共482个单元）的出售，扣除交易成本后净收益为2610万美元 [28] - 计划在2026年继续出售此前宣布的剩余29个社区（共2364个单元），大部分交易预计在年中完成，总收益估计约为2亿美元 [28] - 这些处置完成后，预计公司合并投资组合不会发生重大变化 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于向运营公司转型的进展及具体例子 [49] - 公司明确将自身定位为运营公司，新任命的首席运营官和区域运营模式是这一转型的核心体现，区域模式设立了六个由销售、临床、资产管理、餐饮等各职能专家组成的区域领导团队，以更灵活、聚焦本地决策 [50][51] - 新设的战略运营高级副总裁职位将整合所有定价决策、分析、实施以及劳动力管理和资本支出决策，旨在以资产管理的视角进行资本部署，重点投资于能驱动高净营业收入的项目和市场 [52][53][68][69] 问题: 关于Health Plus平台在2026年的扩展计划及已观察到的成效 [49] - Health Plus在2025年新增覆盖58个社区和3个新州，未来计划重点填补公司已有一定密度的“赢取市场”中的覆盖缺口，例如堪萨斯城和达拉斯 [56][57] - 该平台通过护理协调和慢性病管理，减少了居民可避免的急诊和住院，从而提高了居民保留率，进而推动了入住率增长 [58] - 此外，Health Plus社区的员工流失率也呈现非常有利的改善，员工喜爱该平台提供的技术和服务体系，该计划也有助于吸引新住户入住 [59] 问题: 关于集中化定价策略下的租金涨幅及财务原因导致的搬出情况 [63] - 2026年生效的原位租金涨幅与同行类似，达到高个位数水平，更接近2024年的涨幅，且高于2025年 [63] - 随着业务走强和入住率提升，新入住居民的价格通常高于搬出居民（后者可能是两年前入住率较低、折扣较多时入住的），这有助于推动全年每占用单元收入增长 [64] - 财务原因导致的搬出情况与两年前实施类似涨幅时基本一致，同时公司的居民损耗率在过去两年有所下降，这一趋势在2026年仍在延续 [65] 问题: 关于资本支出细节、未来展望及覆盖所有需要升级地点的时间表 [66] - 2026年非开发性资本支出预计为1.75亿-1.95亿美元，公司认为这是一个舒适的运行速率，未来几年可能大致维持在这一水平附近 [67][69][89] - 资本支出策略从“平均分配”转向更具针对性的资产管理方式，将过度投资于选定社区和市场以驱动回报和净营业收入，而非在所有社区进行零散更换 [68][92][93] - 按持续投资组合计算，2026年资本支出净额约为每单元3500-3600美元 [90] 问题: 关于70%-80%入住率区间的社区提升至80%以上的时间和考虑因素 [75] - 70%-80%入住率区间是公司SWAT团队的重点关注区域，许多该区间的社区已被纳入SWAT计划或处置名单 [76][78] - 提升这些社区的关键在于通过资本支出、定价策略和降低员工流失率等综合措施来推动其超越80%这一关键拐点，一旦超过85%-90%，社区运营通常会进入更顺畅的阶段 [76][77] 问题: 关于2026年1月入住率受冬季风暴影响及需求健康状况 [83] - 2026年1月入住率环比下降30-40个基点，符合疫情前的季节性规律，但1月底影响美国南部多州的冬季风暴确实对当月的入住增长产生了负面影响，因为风暴期间看房和入住活动几乎停滞 [84][85] - 由于老年生活需求具有必要性且替代选择少，被风暴推迟的需求已转移至2月，2月前几周的新入住速度已快于往常，结合1月和2月数据看，第一季度开局进展良好 [85][86] 问题: 关于居民敏锐度下降趋势的具体情况 [94] - 居民敏锐度下降的评论主要指：高护理需求的居民搬出后，通常由较低护理需求的居民入住，这会导致护理费率下降，从而对每占用单元收入产生下行压力 [95] - 自新冠疫情后，公司整体居民敏锐度水平在初期飙升后已开始下降，其好处是居民停留时间延长，居民总体流失率正在缓慢下降，这对入住率增长有支撑作用 [96][97]