财务数据和关键指标变化 - 2025年全年总收入为71亿美元，同比增长7% [10] - 2025年全年调整后EBITDA为6.56亿美元，同比增长11% [10] - 2025年全年调整后每股收益为1.22美元，同比增长34%，处于指引区间的高端 [10] - 2025年全年自由现金流为2.93亿美元，自由现金流转换率达103%，较2024年改善1.26亿美元 [11] - 2025年第四季度收入为20亿美元，同比增长7% [11] - 2025年第四季度调整后EBITDA为2.39亿美元，同比增长5% [12] - 净杠杆率从2024年底的3.8倍改善至2025年底的2.9倍，比原计划提前近一年 [5][11] - 公司在2025年提前偿还了3亿美元本金，第四季度首次进入净杠杆率低于3倍的水平 [10][11] - 年末拥有约8亿美元现金及现金等价物，总流动性为18亿美元 [11] - 2025年第四季度记录了1.77亿美元的非现金减值，涉及对Greystone合资公司的投资，原因是未来盈利预期低于收购时的假设 [12] - 2025年第四季度记录了约2700万美元的非现金收益，主要来自对一家在第四季度上市的国际设施管理公司的投资 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2025年第四季度全球租赁收入增长5%，达到公司历史最高季度水平 [12]；2025年全年，多市场租赁业务增长33% [7] - 资本市场业务：2025年第四季度全球收入增长15% [5][12]；2025年第四季度美洲地区增长19% [7][16]；2025年第四季度EMEA地区增长9% [16]；2025年第四季度APAC地区下降5%，主要因日本市场去年同期基数较高 [16] - 服务业务：2025年第四季度全球收入增长6% [16]；2025年全年服务业务有机增长6%，而前一年为持平 [54] - Greystone合资公司：2025年贡献了3600万美元的调整后EBITDA，管理层认为这是未来合理的运行速率 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲市场：2025年第四季度租赁收入增长5%，办公室和工业领域持续强劲 [13]；工业租赁需求强劲，增长10%，需求集中在支持自动化和更高电力需求的大型现代化设施（超过50万平方英尺） [15][66]；2025年第四季度资本市场收入增长19% [7][16] - EMEA市场：2025年第四季度租赁收入增长7%，由荷兰、比利时和波兰市场驱动 [15]；2025年第四季度资本市场收入增长9%，由英国、比利时和西班牙市场驱动 [16]；全年来看，EMEA市场利润率有非常显著的改善，第四季度利润率略有下降主要是由于某些一次性费用的时间安排所致 [23] - APAC市场：2025年第四季度租赁收入增长5%，由印度市场强劲和大中华区改善驱动 [15]；2025年第四季度资本市场收入下降5%，主要因日本市场去年同期基数较高 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了三年财务目标，包括每年15%-20%的调整后每股收益增长 [6] - 公司战略重点包括向价值链上游移动，并已在这些高增长领域看到早期成功迹象 [6][7] - 公司强调以企业整体（而非个人）形式为客户提供整合执行服务，近期赢得了一个大型国际公司的综合投资组合管理委托，取代了原有服务商 [7] - 公司认为AI将创造赢家和输家，赢家将是那些拥有大型平台、全球执行能力、扁平化组织、变革文化、去孤岛化整合以及大规模跨咨询和服务业务的专有数据的公司 [7] - 公司已打破各部门、数据源和技术之间的孤岛，部署技术将思想领导力、数据资产和AI能力结合，创建延伸到所有客户和同事的数字工作流程 [8] - 公司正在利用AI促进跨部门数据流动，支持交叉销售，例如在资本市场使用CRM，在法律部门使用AI进行合同管理，在资产服务中使用专有平台等 [34] - 公司对2026年及三年目标充满信心，重点是为股东创造长期价值 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年资本市场交易市场保持健康 [12] - 客户继续优先考虑高质量的员工体验，推动了办公室和工业领域的租赁交易数量和每单租赁收入增加 [14] - 在办公室和工业资产类别中，随着新建筑活动减少，占用者和投资者寻求提升物业质量以满足不断变化的市场需求，这为公司的项目管理业务带来了机会 [15] - 工业领域需求保持强劲，整体空置率在过去三个季度保持稳定，而新建筑活动较2017年下降了62%，为工业增长创造了健康条件 [67] - 资本市场复苏正在进行中，但仍处于早期阶段，定价已基本重置，资本已回归，复苏仍有空间；预计将是持续数年的稳定上升，而非类似2022年的峰值式复苏 [48] - 只要避免剧烈的经济事件，预计资本市场增长将保持当前步伐；当10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动时，市场能够进行交易 [64] - 经济指标强劲，业务渠道良好，对2026年感到乐观 [29] - AI对GDP、就业、需求、空置率、租金、价值等方面产生影响，其影响几乎涉及每个行业和资产类别 [25] - 公司认为关于AI将使商业地产经纪业务脱媒的担忧被严重夸大，AI更可能增强而非取代可信顾问的作用，尤其是在涉及5-10年长期决策和重大财务运营风险的交易中 [22] - AI被视为赋能员工的工具，公司不预期白领工作岗位会大幅减少，而是将其视为在不增加人员的情况下建设和增长平台、实现运营杠杆的机会 [45] 其他重要信息 - 公司将于周一举办一场关于AI对商业地产影响的网络研讨会，届时将发布首个“AI影响晴雨表”框架，帮助投资者和客户做出更好的长期房地产决策 [18][25][26] - 公司对办公楼的敞口：在租赁业务中占比约55%，在资本市场业务中占比约21%，总体略高于40% [41] - 公司通常不涉足B级办公楼市场，认为该市场将受到转型的最大冲击；公司不持有任何房地产，其业绩最重要的驱动因素是交易活跃度 [43] - 公司预计2026年收入增长6%-8%，各服务线增长趋势与2025年相似 [16][29] - 公司预计2026年调整后每股收益增长15%-20% [17] - 公司预计2026年自由现金流转换率在60%-80%之间 [17] - 公司计划继续去杠杆化，与三年内（2028年）达到2倍杠杆率的目标保持一致 [17] - 公司2026年将继续积极招聘，特别是在全球机构资本市场和租赁领域，招聘预算充足 [61] - 在资本配置方面，主要优先事项是有机增长投资和去杠杆化；从长期来看，股票回购肯定会考虑，特别是考虑到近期股价水平 [51] - 对于Greystone合资公司，公司正在考虑是否调整其多户住宅贷款发放业务的策略，但不会改变其运营方式，而是更深入地参与合资公司的运营，引导其转向更盈利的业务模式 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AI是否会对中小型交易规模的经纪业务构成风险？[21] - 公司认为关于AI使商业地产经纪业务脱媒的担忧被严重夸大，这不是住宅市场，许多交易（包括中型交易）是复杂、谈判驱动的决策，涉及重大财务和运营风险，AI更可能增强而非取代可信顾问 [22] 问题: 对EMEA地区利润率增长的信心如何？[23] - 从全年看，EMEA利润率有显著改善，第四季度下降主要是某些一次性费用的时间安排所致，对未来充满信心 [23] 问题: AI对不同物业类型（办公、工业、零售）的风险及公司定位？[25] - AI的影响遍及几乎所有行业和资产类别，公司鼓励参加周一的网络研讨会，将发布“AI影响晴雨表”框架来帮助决策 [25][26] 问题: 2026年租赁、资本市场收入增长及利润率轨迹的展望？[27] - 预计2026年各服务线收入增长趋势与2025年相似，对租赁业务持续增长感到满意，经济指标强劲，渠道良好 [29] - 未提供全年利润率指引，建议关注15%-20%的每股收益指引及各服务线表现 [30] 问题: 为促进跨部门销售采取了哪些举措？[32] - 公司进行了高层领导调整和组织重组，并利用AI促进数据流动以支持交叉销售，例如在各部门部署专门的数字平台，并调整薪酬与交叉销售挂钩 [34] 问题: 2026年去杠杆化、有机投资和并购的资本配置优先级？[36] - 计划在2026年保持平衡的资本配置方法，既关注有机增长，也会继续减少债务，目标是在2028年达到2倍杠杆率 [37][38] 问题: 公司对办公楼的敞口是多少？[40] - 总体而言，办公楼业务占比略高于40%（租赁约55%，资本市场约21%） [41] - 公司通常不涉足可能受冲击最大的B级办公楼市场，且不持有房地产，业绩关键驱动因素是交易活跃度；办公楼违约率上升可能导致更多物业易手和价格发现，这对经纪和服务业务都是净利好 [43][44] 问题: AI是否会改变组织的人员需求？[45] - AI被视为赋能工具，不预期白领岗位会大幅减少，而是将其视为在不增员的情况下实现增长和运营杠杆的机会 [45] 问题: 2026年收入指引与三年目标一致，但考虑到基数效应，未来增长是否会放缓？[47] - 资本市场复苏仍处早期阶段，有持续运行空间；工业租赁需求已重新加速，且过去几年建筑活动有限，高质量资产将继续升值，多数优质资产类别仍有增长动力 [48][49] 问题: 鉴于股价下跌，是否有股票回购计划？[50] - 公司正在评估股票回购，认为当前股价极具价值，但资本配置的首要优先事项仍是有机增长投资和去杠杆化，长期来看回购会考虑 [51] 问题: 2026年服务业务指引的具体细节及最看好的领域？[53] - 服务业务指引为高层级范围，各服务线预计与2025年相似 [54] - 2025年服务业务有机增长6%，表现强劲，预计将保持中高个位数增长；项目管理业务下半年表现强劲（尤其在EMEA和APAC），资产服务业务渠道也在增长 [54][55][56] 问题: 利润率方面的投资重点和效率提升空间？[57] - 成本削减方面的主要工作已完成，但成本纪律仍是企业文化的一部分；当前重点是在2026年实现盈利性增长 [57] 问题: Greystone减值的性质？[59] - 减值是由于当前环境与2021年收购时的市场状况和利率假设相比发生了变化，因此调整了合资公司的估值 [59] 问题: 2026年的招聘计划？[60] - 2026年将继续积极招聘，特别是在全球机构资本市场和租赁领域，招聘预算充足 [61] 问题: 资本市场持续增长需要什么条件？[63] - 避免剧烈的经济事件，10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动有利于交易，预计资产价值和交易量将随时间增长 [64] 问题: 工业需求，特别是超过50万平方英尺资产的需求驱动因素？[65] - （美洲地区）工业租赁增长10%，需求受向高质量资产转移、强劲的电子商务和最后一英里配送趋势驱动，大型现代化物流设施支持自动化和更高电力需求 [66][67] 问题: 多户住宅贷款发放业务策略及合资结构是否会改变？[69] - 公司正在考虑，但不会改变业务运营方式，而是更深入地参与合资公司运营，引导其转向更盈利的模式 [69]