财务数据和关键指标变化 - 2025年全年营收为71亿美元，同比增长7% [10] - 2025年全年调整后EBITDA为6.56亿美元，同比增长11%，利润率扩大46个基点 [10] - 2025年全年调整后每股收益为1.22美元，同比增长34% [10] - 2025年全年自由现金流为2.93亿美元，自由现金流转换率达103%，较2024年改善1.26亿美元 [11] - 2025年第四季度营收为20亿美元，同比增长7% [11] - 2025年第四季度调整后EBITDA为2.39亿美元，同比增长5% [12] - 净杠杆率从2024年底的3.8倍改善至2025年底的2.9倍 [11] - 公司拥有约8亿美元现金及现金等价物，总流动性为18亿美元 [11] - 2025年第四季度记录了1.77亿美元的非现金减值，主要与Greystone合资企业有关，原因是未来盈利预期低于收购时的假设 [12] - 2025年第四季度记录了约2700万美元的非现金收益，主要来自对一家在第四季度上市的跨国设施管理公司的投资 [13] - 2025年Greystone合资企业贡献了3600万美元的调整后EBITDA，公司认为这是未来合理的运行速率 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第四季度全球租赁收入增长5%，达到公司历史最高季度水平 [12] - 资本市场业务：第四季度全球收入增长15% [12] - 服务业务：第四季度全球收入增长6%，主要受全球项目管理收入推动 [16] - 美洲市场：第四季度租赁业务增长5%，其中办公室和工业领域表现强劲 [13][14]；第四季度资本市场业务增长19%，办公室和零售领域表现突出 [16]；工业租赁需求强劲，增长10%，主要受大型、现代化设施需求驱动，特别是面积超过50万平方英尺、支持自动化和高电力需求的场地 [15][66] - 亚太市场：第四季度租赁收入增长5%，受印度市场强劲和大中华区改善推动 [15]；第四季度资本市场业务下降5%，主要由于日本市场去年同期基数较高 [16] - 欧洲、中东及非洲市场：第四季度租赁业务增长7%，荷兰、比利时和波兰表现强劲 [15]；第四季度资本市场业务增长9%，英国、比利时和西班牙领先 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲市场：第四季度资本市场增长19% [7]，租赁业务增长5% [13]，工业租赁增长10% [66] - 欧洲、中东及非洲市场：第四季度租赁增长7% [15]，资本市场增长9% [16] - 亚太市场：第四季度租赁增长5% [15]，资本市场下降5% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司制定了三年财务目标，包括每年15%-20%的调整后每股收益增长 [6] - 战略重点是向价值链上游移动，成为提供咨询主导、关系驱动解决方案的受信任合作伙伴 [7] - 公司正在积极应对人工智能带来的变革，认为人工智能将增强而非取代顾问的作用 [22] - 公司已打破部门、数据源和技术之间的孤岛，部署技术将思想领导力、数据资产和人工智能能力结合，创建覆盖所有客户和同事的数字工作流程 [8] - 公司正在推动跨业务线的交叉销售，通过组织结构调整、数据流整合和薪酬激励来实现 [34] - 公司认为资本市场复苏仍处于早期阶段，定价已基本重置，资本已回归，复苏仍有空间 [48] - 公司对工业领域保持乐观，认为电子商务和“最后一英里”配送趋势支撑着大型工业设施的需求 [66] - 在办公领域，公司主要专注于甲级写字楼，认为乙级写字楼将受到转型的最大冲击 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2026年及三年目标充满信心，进入2026年时势头强劲 [18] - 2026年营收增长预期为6%-8%，各服务线增长趋势与2025年相似 [16] - 2026年调整后每股收益增长预期为15%-20% [17] - 2026年自由现金流转换率预期在60%-80%之间 [17] - 计划继续去杠杆化，目标是在2028年达到2倍的杠杆率 [17] - 人工智能将创造赢家和输家，赢家将是拥有大型平台、全球执行能力、扁平化组织结构、变革文化和规模化专有数据的公司 [7] - 公司认为关于人工智能取代商业地产经纪业务的担忧被严重高估，因为交易涉及复杂的谈判和重大的财务运营风险 [22] - 人工智能被视为赋能员工的工具，预计不会导致白领工作岗位大规模减少，而是通过人工智能与员工结合带来运营杠杆 [45] - 工业租赁需求重新加速，在跟踪的83个市场中，有55个在2025年已录得正净吸纳量 [48] - 整体空置率在过去三个季度保持稳定，而新建筑活动较2017年下降了62%，为工业领域增长提供了健康基础 [67] - 公司认为10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动对市场有利，有利于交易进行 [64] 其他重要信息 - 公司赢得了一家大型跨国公司的综合投资组合管理委托，取代了原有服务商 [7] - 公司将于周一举办一场关于人工智能对商业地产影响的网络直播，届时将发布首个“人工智能影响晴雨表”框架 [18][26] - 公司对Greystone合资企业进行了1.77亿美元的减值，原因是市场状况和利率与2021年收购时相比发生了很大变化 [12] - 公司不持有任何房地产，业绩最重要的驱动因素是交易速度 [43] - 公司预计2026年将继续保持招聘步伐，特别是在机构资本市场和租赁领域 [61] - 公司正在评估股票回购，但当前资本配置的首要任务是投资于有机增长和公司去杠杆化 [51] - 对于Greystone合资企业，公司正更多地参与其运营，指导管理团队转向更盈利的商业模式 [69] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 人工智能是否会对中小型交易规模的经纪业务构成风险？[21] - 公司认为关于人工智能取代商业地产经纪业务的担忧被严重高估，因为交易涉及复杂的谈判和重大的财务运营风险，人工智能更可能增强而非取代受信任的顾问 [22] 问题: 欧洲、中东及非洲市场的利润率下降，是否仍有信心推动该地区利润率增长？[23] - 从全年来看，欧洲、中东及非洲市场利润率有显著改善，第四季度的下降主要是由于某些一次性费用的时间安排所致，对未来充满信心 [23] 问题: 人工智能对不同物业类型（办公、工业、零售）的风险如何？公司是否会调整市场定位？[25] - 人工智能的影响几乎涉及所有行业和物业类别，公司鼓励参加周一的网络直播，届时将发布“人工智能影响晴雨表”框架，帮助客户做出更好的长期房地产决策 [25][26] 问题: 2026年租赁、资本市场收入增长及利润率轨迹如何？[27] - 预计2026年各服务线收入增长趋势与2025年相似，对租赁业务持续增长感到满意，经济指标强劲，渠道良好 [29]。公司提供了三年利润率指引，但未给出全年具体利润率指引，建议关注15%-20%的每股收益增长指引及各服务线的表现 [30] 问题: 为促进跨业务线交叉销售，公司在2026年有哪些重大举措？[32] - 公司已进行高层领导调整和组织重组，并利用人工智能驱动数据和信息流动，打破组织孤岛。此外，还跟踪交叉销售并调整相关人员的薪酬 [34]。公司各个业务线都拥有专有平台，这为交叉销售创造了强大的数据湖 [35] 问题: 在杠杆率低于3倍后，2026年资本配置的优先事项是什么？是否会考虑并购？[36] - 2026年将保持资本配置的平衡方法，既关注有机增长，也将继续减少债务，目标是在2028年达到2倍杠杆率 [37][38] 问题: 公司对办公领域的风险敞口有多大？[40] - 在租赁业务中，办公领域占比约为55%；在资本市场业务中，占比约为21%；总体而言，办公领域占比略高于40% [41]。公司主要专注于甲级写字楼，认为乙级写字楼将受到最大冲击 [43]。公司不持有房地产，业绩主要取决于交易速度，如果拖欠率上升导致更多物业易手和价格发现，这对经纪和服务业务都是净利好 [43][44] 问题: 人工智能是否会改变公司对不同部门人员需求的看法？[45] - 人工智能被视为赋能员工的工具，预计不会导致白领工作岗位大规模减少，而是通过人工智能与员工结合带来运营杠杆，实现在不大量增加人员的情况下构建和增长平台 [45] 问题: 2026年收入增长指引与三年目标一致，但考虑到交易业务从较低基数反弹，未来增长是否会放缓？是否有其他业务加速增长？[47] - 资本市场复苏仍处于早期阶段，定价已重置，资本已回归，复苏仍有空间。预计资本市场将稳步提升。工业租赁需求已重新加速，且由于过去几年建设有限，高质量资产将继续增值 [48][49] 问题: 鉴于股价下跌，公司对股票回购有何看法？[50] - 公司正在评估股票回购，特别是考虑到近期股价水平，认为当前股价蕴含巨大价值。但资本配置的首要任务是投资于有机增长和去杠杆化，从长期看，股票回购肯定在考虑范围内 [51] 问题: 2026年服务业务的具体展望如何？哪些服务领域最令人兴奋？[53] - 预计2026年服务业务增长趋势与2025年相似，即中高个位数增长。对服务业务的表现和前景感觉良好，特别是在项目管理方面，下半年在欧洲、中东及非洲和亚太地区表现强劲。资产服务领域也有不断增长的渠道 [54][55][56] 问题: 在利润率方面，最大的投资领域是哪些？成本效率工作是否已完成？[57] - 成本方面的大部分繁重工作已经完成，但公司保持成本纪律，这已成为企业文化的一部分。2026年的关键重点是增长，并以盈利的方式推动增长 [57] 问题: 对Greystone的减值是否因背景环境变化导致计算假设改变？[59] - 是的，与2021年投资时的原始假设相比，在展望未来时，调整该合资企业的价值是合适的 [59] 问题: 2026年的招聘计划如何？重点招聘领域是哪些？[60] - 2026年将继续保持招聘步伐，拥有可观的招聘预算，将继续在全球机构资本市场和租赁领域招聘人员 [61] 问题: 要保持资本市场增长并恢复到过去周期水平，需要什么条件？[63] - 避免任何剧烈的经济事件将有助于维持当前步伐。10年期国债收益率在4%-4.5%区间波动有利于交易。预计不会出现类似2022年那种从市场完全关闭状态反弹的峰值式复苏，而是资产价值增长和交易量随时间持续增长 [64] 问题: 工业需求强劲，特别是超过50万平方英尺的场地，客户基础有何变化？驱动因素是什么？[65] - 在美洲，工业租赁增长10%，持续受益于对高质量资产的追求。该领域韧性很强，强劲的电子商务和“最后一英里”配送趋势支撑着大型工业设施的需求 [66]。主要驱动因素是大型用户寻求支持自动化和高电力需求的现代化物流设施，整体空置率稳定，而新建筑活动大幅下降，为工业增长提供了健康基础 [67] 问题: 鉴于Greystone合资企业面临阻力，公司是否会改变多户型住宅贷款发起策略？合资企业是否仍是合适的结构？[69] - 公司正在考虑相关问题，但不会改变业务开展方式。该业务运营结构相对固定，但公司正更多地参与合资企业的运营，指导管理团队转向更盈利的商业模式 [69]