财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为1580万美元，较上年同期的1420万美元增加160万美元，摊薄后每股核心运营资金为0.49美元，上年同期为0.46美元 [13] - 全年核心运营资金为6050万美元，较上年同期的4790万美元增加1260万美元，摊薄后每股核心运营资金为1.87美元，上年同期为1.88美元，全年每股核心运营资金变化反映了2024年末降低杠杆的影响 [13][14] - 第四季度整体同店净营业收入增长1.1%，其中购物中心同店净营业收入增长4.3% [14][16] - 截至第四季度末，净债务与EBITDA之比为6.4倍，较第三季度末的6.7倍有所改善 [19] - 公司2026年初步业绩指引为：摊薄后每股核心运营资金1.98-2.03美元，调整后运营资金2.11-2.16美元 [19] - 2026年指引的关键假设包括：投资规模1-2亿美元，加权平均初始收益率8%-8.5%，购物中心同店净营业收入增长3.5%-4.5%，一般行政费用1950-2000万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售租赁表现强劲，第四季度签署租赁面积18.9万平方英尺，其中可比租赁面积16.7万平方英尺，现金租金增长31% [4] - 全年签署租赁面积达创纪录的67.1万平方英尺，其中可比租赁面积59.2万平方英尺，现金租金增长24% [5] - 截至年底，已签约未开业租金收入管道为610万美元，约占年度现金基础租金的5.8% [7] - 购物中心物业占第四季度总同店净营业收入的93% [16] - 公司正在积极谈判剩余的三个主力店空间，预计在2026年初收回 [6] - 公司已确定六个外围地块用于开发，平均投资资本约500万美元，收益率在低双位数，预计资本将在2026年和2027年投入，租赁收入从2027年下半年开始贡献 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司战略聚焦于美国东南部和西南部的高增长市场 [4] - 投资组合的85%位于北卡罗来纳州、佛罗里达州、德克萨斯州和佐治亚州 [60] - 亚特兰大市场在现金基础租金中占比较高，为36%，但公司表示未来不会增加在亚特兰大的投资，该市场占比预计会下降 [59][60] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于正确的资产和正确的市场，配合积极的租赁和资产管理 [12] - 通过收购和资产处置进行资本循环，以提升收益，例如以7800万美元出售了Legacy North商店，现金退出资本化率在低5%区间 [9][10] - 2025年完成了1.66亿美元的投资，加权平均初始现金收益率为9%，包括收购Ashley Park和2100万美元的结构性投资 [9] - 公司正在洽谈收购一处位于德克萨斯州、面积38.4万平方英尺的购物中心，价格约8300万美元，预计在2026年第一季度完成 [10] - 在收购策略上，公司目前主要关注生活方式中心和大型购物中心，而非以杂货店为主的物业，因为后者的收益率过低 [64][65][66] - 公司认为其投资组合设置良好，许多租约低于市场水平，为未来的租金上调提供了机会，无需特别操作即可实现收益增长 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2025年的业绩表示满意，但对公司的未来更加兴奋 [11] - 公司已开始从其战略业务计划中获益 [12] - 零售租赁需求强劲，特别是来自TJ Maxx、Ross等表现良好的全国性品牌，这些品牌仍在寻求门店扩张 [34] - 同店净营业收入增长的趋势将在年内改善，因为已签约未开业管道中的租户将接收空间并开始支付租金 [20] - 德克萨斯州的预期收购将暂时推高杠杆率，但公司预计通过出售选定资产以及已签约未开业管道开始产生租金收入来实现去杠杆化 [19] 其他重要信息 - 截至年底，公司拥有1.67亿美元的流动性，包括循环信贷额度下的1.49亿美元和1800万美元可用现金 [18] - 2026年仅有1780万美元债务到期 [18] - 2025年第四季度，公司以加权平均每股16.26美元的价格回购了500万美元普通股，使2025年全年回购总额达到930万美元，加权平均每股16.27美元 [18] - 公司更新了补充财务信息，以更清晰地突出与购物中心物业相关的指标 [17] - 新墨西哥州的办公物业现已100%出租给两个投资级租户，预计新墨西哥州将在2026年下半年开始支付现金租金 [16] - 公司可能通过出售一处稳定物业来为德克萨斯州的收购提供资金，从而创造性地回收资金以进一步推动收益 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于填补10个空置主力店空间的进展和时间安排 [22] - 对于已签约的租户，租金贡献将在2026年大约实现一半，并在2027年全部上线 [26] - 对于仍在谈判中的三个空间（主要在Carolina Pavilion），预计将在未来六个月内解决，但租户通常需要至少一年时间才能开始运营 [23][24] 问题: 关于新墨西哥州办公物业的价值、处置机会以及收益用途 [27] - 该物业现已是一个可销售资产，公司正在与有意向的买家进行早期讨论 [27] - 随着新墨西哥州开始支付租金，其价值将会提升，因此公司保持耐心 [27] - 如果出售，收益将用于再投资于露天购物中心或更大的露天购物中心 [27][28] 问题: 关于Pompano Citi Centre的租金上调机会 [32] - 主要机会在于租赁空置面积，目前正积极向潜在租户发出意向书 [32] - 最大的潜在上调机会来自JCPenney，其目前支付的租金极低，如果未来该公司退出或公司买断其租约，将带来巨大机会 [32][33] 问题: 关于租赁市场需求的主要类别 [34] - 需求主要来自表现强劲的全国性品牌，如TJ Maxx、Ross等，它们正在寻求门店扩张 [34] 问题: 关于Watters贷款的偿还预期 [35] - 公司预计该贷款将在第二季度被偿还，并正在寻找替代投资机会 [35] 问题: 关于Rivanna贷款剩余额度的使用预期 [36] - 预计剩余约2500万美元的额度将在2026年用于场地开发和基础设施建设 [36] 问题: 关于已签约未开业租金收入在2026年和2027年的确认时间 [37] - 2026年的确认大致按比例进行，可能在下半年略有增加，2027年目前看来也类似 [38][39] 问题: 关于德克萨斯州预期收购物业的特点 [45] - 该物业是一个具有增值机会的稳定资产，附带一块有开发潜力的土地，存在一些低于市场租金的租约和少量租赁空间，但近期没有重大调整机会 [45] 问题: 关于2026年收购计划中结构性投资与购物中心收购的比例 [46] - 公司正在积极寻找大型购物中心收购机会，目前市场供应不多，同时公司也有资产回收的机会，将增长较慢的物业置换为有增长潜力的物业 [46][47] 问题: 关于处置与收购资产之间的初始收益率差 [48] - 收益率差至少为100个基点，很可能更多 [49][51] 问题: 关于第四季度资本支出上升及未来运行率 [52] - 第四季度资本支出较高，部分原因是Seminole Towne Marketplace的一个大型主力店租赁以及一家餐厅的装修，该季度水平高于未来的运行率 [53][54] 问题: 关于已签约未开业租金收入在2026年确认比例从76%变为47%的原因 [58] - 比例变化的主要原因是出售了Legacy North物业，该物业的大量租赁从管道中移除，同时公司签署了新的租赁，因此管道总额并未减少 [58] 问题: 关于市场分配策略，特别是亚特兰大市场占比较高 [59] - 公司不打算增加在亚特兰大的投资，因此该市场占比预计会随时间下降，未来投资将更多集中在东南部和西南部的其他市场 [60] 问题: 关于对不同类型购物中心（杂货店主力、生活方式、大型购物中心）的偏好和收购目标 [64] - 杂货店主力物业收益率过低，公司目前不追逐；生活方式中心和大型购物中心是目标，后者收益率更高且资本追逐较少 [65][66] 问题: 关于2028年到期的占基础租金20%的租约所带来的增长机会 [67] - 许多租约目前低于市场水平，租户可能选择续约，如果不续约，则存在租金上调机会，公司投资组合的设置本身就能支持收益增长 [68]