财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为1.238亿美元，摊薄后每股收益0.33美元，核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1% [9] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.39亿美元，摊薄后每股收益1.18美元，核心运营资金为每股1.87美元，同比增长5.4%，在住宅板块中领先 [9][10] - 2025年第四季度处置了646处房产，获得约1.9亿美元的净收益，全年处置了1,827处房产，获得约5.7亿美元的净收益，平均处置资本化率在3%高位 [10][11] - 2025年第四季度和2026年1月，公司完成了剩余的2.65亿美元股票回购授权，回购了840万股普通股，约占流通股总数的2%，平均回购价格为每股31.65美元 [12] - 截至2025年底，包括优先股在内的净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，12.5亿美元的循环信贷额度使用了3.6亿美元，资产负债表上约有1.1亿美元可用现金 [11] - 2026年全年核心运营资金指引为每股1.89-1.95美元，中点同比增长2.7% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店投资组合：2026年指引中点预计核心收入增长2.25%，这反映了平均月实现租金增长约2.5%，以及25个基点的同比入住率阻力，预计2026年平均占用天数在95%高位区域 [13] - 同店投资组合：2026年指引中点预计核心物业运营费用增长2.75%，主要由约3%的房产税增长驱动，其他所有费用增长约2%中段，得益于成功的保险续约活动和对可控费用的有效管理 [13] - 同店投资组合：综合收入和费用预期，2026年同店核心净营业收入增长中点预计为2% [13] - 开发业务：2025年第四季度通过AMH开发计划交付了490套住房，全年交付超过2,300套新建住房，覆盖全国14个市场 [10] - 开发业务：2026年计划部署约7.5亿美元的总资本，包括合资企业，预计将增加约1,900套新建的AMH开发住房到全资和合资投资组合中 [14] - 开发业务：对于全资投资组合，预计将投资约5.5亿美元的AMH资本，包括从开发计划中增加的1,400套住房，计划完全通过处置计划回收的资本来资助 [14][15] - 租赁业务：2026年1月，新租约、续约和综合租金涨幅分别为-1%、3.5%和2.4%，同店平均占用天数为95% [7] - 租赁业务：2026年全年预期新租约租金涨幅基本持平，续约租金涨幅在±3%区域，综合涨幅预期在2%低段 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场表现差异：中西部地区基本面依然强劲，未像其他地区那样经历高水平的产品交付，因此在某种程度上仍然供应受限，相对可负担，是理想的居住地 [43][44] - 供应压力市场：圣安东尼奥因大量多户住宅交付而库存积压，凤凰城是建后出租项目的中心之一，拉斯维加斯则面临更多待售转出租的转换以及来自传统房东的竞争 [42][43] - 供应良好市场：西雅图和盐湖城等市场不仅在过去几年没有大量交付，而且地理上受限，难以增加库存 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重心：公司战略始终围绕提供优质住房和卓越的居民体验，早期通过翻新房屋和振兴社区实现，自2017年起战略重点转向新建开发以满足对单户租赁日益增长的需求 [5][6] - 开发计划：内部开发计划自启动以来已在全国增加了超过14,000套新建住房，未来增长的基础仍将围绕通过内部开发计划增加住房 [6] - 资产处置：近年来公司未在多重上市服务系统上积极购买房屋，而是积极出售，处置所得为开发计划提供了必要的资本，2026年预计有类似活动 [6] - 资本配置：鉴于当前资本市场状况，公司战略性地放缓了开发计划活动，但计划部署约7.5亿美元总资本增加新建住房，同时平衡股票回购机会 [14][16][32] - 行业定位：公司强调其是解决住房可负担性问题的方案的一部分，积极与政府和商界领袖接触，强调单户租赁在整体住房生态系统中的重要性 [4][54] - 政治环境应对：公司已投资于政府事务团队多年，预计2026年相关宣传成本略低于每股0.01美元，并将根据需要单独披露变化 [92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：2025年末团队在充满挑战的环境中表现出色，包括季节性需求放缓和顽固的供应，这对进入2026年初的租金和入住率造成了压力 [7] - 前景展望：2026年第一季度的重点将继续是入住率，对2026年的展望预计租金增长和入住率的季节性曲线将比通常预期的更为平缓 [8] - 供应挑战：当前环境中的挑战是住宅各领域的供应似乎都顽固地处于高位，包括多户住宅、待售转出租的转换以及一些市场的建后出租项目，这导致潜在客户有更多选择，租赁时间略有延长 [25][26] - 需求看法：对AMH产品的需求仍然强劲，但面对更高的供应水平，前景有更多选择，不过任何供应错位都被视为暂时性的，大多数市场对AMH住房的长期需求前景未变 [26][27] - 恢复正常时间：供应/需求平衡恢复正常环境的时间取决于整个住房行业消化现有库存的速度，目前尚无明确时间表，但公司正在密切关注领先指标 [57][58] 其他重要信息 - 居民动向：2025年估计有超过5,000个家庭（约占所有搬离者的30%）离开AMH住房去购买房屋 [5] - 开发收益率：2025年新开发项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套住房收益率与2025年相似，高度依赖租金变动 [30] - 成本控制：2025年垂直建筑硬成本与2024年基本持平甚至略有下降，团队在控制开发计划成本方面做得非常出色 [84] - 无租金优惠：在社区租赁和散置房产方面均未提供租金优惠，新建开发社区在交付时也未提供优惠 [65] - 资产出售性质：处置的房产通常是非核心资产，可能在位置或其他特征上增长前景不同，因此平均售价低于投资组合中的其他房屋，尤其是新建开发的高品质房屋 [89][90] - 回购授权：董事会最近批准了新的5亿美元股票回购授权 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何预计入住率和租金增长曲线比通常预期更平缓？这对综合租金增长预期和入住率意味着什么？ [18] - 进入2026年，租赁季的开始时间较往年略有延迟，且尽管采取了价格行动，年初仍比预期少了约200套住房，因此重点是通过价格行动在租赁季建立入住率，并期望在年底前保持更平缓的入住率峰值 [19][20] - 2026年全年预期新租约租金涨幅基本持平，续约租金涨幅在±3%区域，综合涨幅预期在2%低段，入住率预期在95%高位区域，重点是第一季度建立入住率，年中达到峰值，然后在下半年保持并拉平曲线 [21][22] 问题: 在给出全年指引时，哪些因素存在最大的变数？范围的高端和低端分别对应什么情况？ [24] - 指引的构建考虑了年初的环境，通常租赁季初期增加200-300套住房并不困难，但当前挑战在于各类型住宅的供应都顽固地处于高位 [25] - 供应问题具有市场差异性，一些过去几年交付量远超吸收量的市场仍在努力消化库存，需求方面，AMH产品需求仍然强劲，但面对高供应，潜在客户选择更多，导致租赁时间略长，不过供应错位被视为暂时性，大多数市场的长期需求前景未变 [26][27] 问题: 开发管道情况如何？当前新启动项目的开发收益率是多少？如何权衡开发与股票回购的资本配置？ [29] - 2025年新开发项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套住房收益率与2025年相似，高度依赖租金变动 [30] - 资本配置的关键在于适当调整规模，公司在2025年末迅速调整了资本规模，并在2026年进一步调整，使资产负债表上的开发资本部署与处置收益基本匹配，这为回购释放了增量资本能力 [32] - 公司已回购了约2%的流通股，资产负债表上还有约2亿美元的增量机会性资本部署能力，但由于当前环境存在诸多变数，公司将对额外回购采取谨慎和耐心的态度 [33] 问题: 请详细说明运营费用预期，特别是房产税和保险续约情况 [35] - 2025年房产税增长约为2.5%，是公司历史上最低的年份之一，2026年预计将出现±3%的温和增长，略高于2025年，但仍远低于4%-5%的长期平均水平 [36] - 2025年低增长部分得益于成功的税务申诉结果，2026年预计保险成本将同比两位数下降，这基于本月末生效的成功续约活动，其他可控费用预计增长约3%，体现了持续严格的费用控制 [37][38] 问题: 2025年看到的供应压力具体情况如何？对市场策略有何影响？中西部地区持续表现出色，是否会加大投入？ [40] - 供应压力因市场而异，圣安东尼奥因大量多户住宅交付而库存积压，凤凰城是建后出租项目的中心，拉斯维加斯则面临更多待售转出租的转换以及来自传统房东的竞争 [42][43] - 中西部地区基本面依然强劲，未经历高水平的产品交付，供应仍然受限，相对可负担，短期内不会改变，公司正在密切关注市场，并致力于大多数市场的长期发展 [43][44] 问题: 除了已执行的回购，是否需要额外的处置活动来资助更多回购？去年从证券化中释放的20,000套住房是否会成为额外资金来源？ [46] - 回购规模的考量在于平衡发展计划、维持目标杠杆水平以及稳健但负责任的处置水平 [46] - 目前资产负债表上已有约2亿美元的增量资本能力，除此之外，还可以通过处置计划回收更多资本，公司认为有良好的处置机会，特别是最近从已偿还的证券化中释放了20,000套住房 [47] - 然而，处置速度受自然因素制约，因为需要通过多重上市服务系统将房屋出售给个体购房者，这要求房屋空置，而投资组合中95%的房屋并非空置，公司不会为出售房屋而让现有居民搬离，因此每年可出售的房屋数量有限 [48][49][50] 问题: 对白宫可能将投资者持有单户住宅上限设定为100套的新闻有何评论？这对行业可能产生什么影响？ [52] - 公司一直积极参与各级政策讨论，关于“机构投资者”的定义和规模仍在变化中，最终如何界定尚不确定 [53] - 从与政策制定者的会议来看，他们清楚地认识到供应未能满足需求，并且正在继续寻求供应解决方案，公司正与行业伙伴努力确保政策制定者认识到单户租赁在整个住房生态系统中的重要性 [54][55] 问题: 何时能恢复到更正常的供需平衡环境？ [57] - 这取决于整个住房行业消化现有库存的速度，而这又取决于需求，目前公司尚未准备好预测何时好转，但正在密切关注数据，并准备在看到改善的领先指标时进行调整 [57][58] 问题: 去年10月提到的租赁活动拐点信号为何没有持续？续约租金增长在1月下降约70个基点的原因是什么？ [60] - 第四季度能见度较低，租赁活动出现缓和，虽然11月活动有所增加，但未能持续，公司调整了定价策略，导致第四季度新租约租金增长略为负值 [61] - 续约租金略有缓和是为了支持投资组合内的保留率，因为建立入住率的组成部分是新租赁和现有租户保留，全年续约租金增长在3%左右应该能达到入住率目标 [62][63] 问题: 建后出租产品与散置房产的定价趋势如何？是否在任一产品线提供优惠？ [65] - 定价趋势方面，社区租赁需求相当有利，公司在没有提供优惠的情况下进行租赁，散置房产也没有优惠，新建开发社区在交付时同样没有优惠 [65] - 当供应压力在近期 hopefully 得到缓解时，公司将受益于其新建开发产品，这是优质产品，租金有溢价，需求旺盛，定价能力将恢复，新交付项目的收益率也将上升 [66] 问题: 建筑商近期提供利率补贴和激励措施，这对关键阳光地带市场的供需平衡有何影响？是否看到更多租户为购房而搬离？ [68][69] - 为购房而搬离的比例保持在高位20%-30%区间，没有重大变化，在一些市场有建筑商提供激励措施的个例，例如佛罗里达州的建筑商愿意为有意购房的居民买断租约，但总体趋势未受影响 [70] - 公司也在密切关注有多少待售房屋重新进入市场或整体库存，目前影响不大，只是建筑商为争夺市场份额而采取的一些小范围行动 [71] 问题: 2026年的开发交付位于哪些市场？对新启动开发项目的地点有何偏好？ [73] - 开发计划在中西部集中在哥伦布市，公司非常喜欢哥伦布、卡罗来纳州的一些市场以及西雅图，对于在亚利桑那州和拉斯维加斯等地有大量地块管线的市场，长期感觉良好，但可能面临一些短期压力 [73] 问题: 同店投资组合池的变化导致入住率上升，原因是什么？是否因出售了更多空置房屋？ [75] - 这是明智的资产管理决策的结果，公司通过资产管理流程识别表现不佳或非核心的房产进行处置，随着时间的推移，这些表现不佳的资产进入处置计划并被出售，从而提升了剩余同店资产池的表现 [76] 问题: 根据收入管理系统，对未来30、60天的入住率有何展望？ [77][78] - 租赁季的开始比预期的要慢一些，但公司正在看到活动呈正常上升趋势，重点仍然是建立入住率，预计在旺季入住率将升至96%区间，并在年底前保持部分增长 [79] 问题: 租金增长放缓或季节性曲线平缓的预期是普遍现象，还是在阳光地带或中西部市场更为明显？这对开发决策有何影响？ [81] - 供应压力对所有住房类型的影响是广泛的，但具有市场特异性，并非所有市场都同等程度地受到影响，例如西雅图和盐湖城等市场不仅没有大量交付，而且地理上受限 [82][83] - 开发计划的规模是相对回报、开发收益率与当前资本市场状况和资本成本比较的结果，当前收益率的主要驱动因素是市场租金增长，团队在控制开发成本方面做得非常出色，2025年垂直建筑硬成本与2024年基本持平甚至略有下降，开发规模的确定是相对收益率与资本成本以及股票回购等替代资本用途权衡的结果 [84][85] 问题: 处置房产的平均售价约为30万美元，而大多数市场中位售价接近40万美元，如何定性所出售房产的层级？ [88] - 处置的典型房产是非核心资产，可能位于公司不想要的位置或具有其他特征，导致其增长前景与其余资产不同，因此这批房产的平均售价低于公司其他房屋，尤其是新建开发的优质房屋 [89] - 处置的首要原因是位置，许多房产是过去通过整合收购的，随后被证券化，现在公司得以处置其中一些可能低于投资组合典型水平的房产 [90] 问题: 考虑到政治噪音，公司的宣传成本是否升高？这对指引是否有影响？ [92] - 公司多年前已开始投资于政府事务团队，因此相关成本已是成本结构中的常规组成部分，预计2026年将继续发生，通常每年略低于每股0.01美元 [92] - 如果今年这些数字发生变化，公司将确保单独披露，以便与业务的常规成本结构区分开来 [93] 问题: 除了税务问题，处置还有哪些限制？例如，是否因希望在每个市场保持一定规模而受限？ [95] - 处置需要考虑多个角度，税务规划是其中之一，另一个限制是每年可以出售的房屋数量受自然时间因素制约，因为需要等待租约到期、居民搬离，然后房屋才能上市 [97][98] - 运营平台在不同规模下已被证明非常高效，公司正在逐个房屋地进行评估，找出非核心、增长前景与开发计划不同的房产，进行战略性修剪，然后重新投资到具有更好长期增长的领域 [99]