财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为1.238亿美元，摊薄后每股收益为0.33美元，核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1% [11] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.39亿美元，摊薄后每股收益为1.18美元，核心运营资金为每股1.87美元，同比增长5.4%，再次引领住宅板块 [12] - 2025年核心运营资金每股收益为0.87美元，同比增长5.4% [9] - 2026年全年核心运营资金每股收益指导区间为1.89-1.95美元，中点同比增长2.7% [15] - 2026年同店核心净营业收入增长预期中点为2% [16] - 2026年同店核心收入增长预期中点为2.25%，其中平均月实现租金增长约2.5%，入住率面临25个基点的同比逆风，预计平均占用天数在高位95%区间 [16] - 2026年同店核心物业运营费用增长预期为2.75%，其中房产税增长约3%，其他所有费用增长约中低2% [16] - 截至2025年底，包括优先股在内的净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍 [14] - 公司拥有12.5亿美元的循环信贷额度，已使用余额3.6亿美元，资产负债表上约有1.1亿美元可用现金 [14] - 2025年第四季度和2026年1月，公司完全使用了剩余的2.65亿美元股票回购授权，以每股31.65美元的价格回购了840万股普通股，约占流通总股数的2% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，通过AMH开发计划交付了490套房屋，全年交付超过2300套新建筑房屋 [12] - 2025年第四季度处置了646处房产，获得约1.9亿美元的净收益 [12] - 2025年全年处置了1827处房产，获得约5.7亿美元的净收益，平均处置资本化率在高位3%区间 [13] - 2026年计划通过内部开发计划在全公司范围内交付约1900套新建房屋 [8] - 2026年资本计划预计部署约7.5亿美元总资本，包括合资企业，增加约1900套新建AMH开发房屋 [17] - 对于全资拥有的投资组合，预计投资约5.5亿美元AMH资本，包括通过开发计划增加的1400套房屋，计划完全通过处置计划回收的资本进行资助 [17] - 2025年，估计有超过5000个家庭（约占所有搬离者的30%）离开AMH房屋去购买住房 [7] - 自2017年以来，内部开发计划已在全国增加了超过14000套新建房屋 [8] - 2025年，公司向个人房主出售了超过1800套房屋，2026年预计有类似活动 [8] - 2025年1月，新租约、续约和综合租金涨幅分别为-1%、3.5%和2.4%，同店平均占用率为95% [9] - 2026年全年，预计新租约租金涨幅基本持平，续约租金涨幅在±3%区间，综合涨幅预期在低位2%区间 [24] - 2025年房产税增长约2.5%，是公司历史上最低的房产税增长年份之一，2026年预期为±3%的温和增长，仍低于4%-5%的长期平均水平 [39] - 2026年保险成本预计同比下降两位数，基于成功的续保活动 [40] - 2026年其他可控费用增长预期在3%左右 [41] - 2025年开发项目的初始收益率约为5.3%，2026年计划交付的1900套房屋预期有类似收益率 [33] - 2025年垂直建筑硬成本与2024年相比基本持平甚至略有下降 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 开发计划覆盖全国14个市场 [12] - 圣安东尼奥市场受到大量多户住宅交付的影响，存在大量库存 [44] - 凤凰城是建后出租产品的中心之一，仍有一定库存水平 [45] - 拉斯维加斯市场面临更多待售转待租房屋的转换以及来自传统房东的竞争 [45] - 中西部市场（如哥伦布）基本面依然强劲，供应相对受限，相对可负担，短期内不会改变 [46] - 西雅图和盐湖城等市场未受到过去几年大量交付的影响，且地理上受限，难以增加库存 [86] - 佛罗里达市场的一些建筑商采取了积极激励措施，例如买断租约以吸引居民购房 [74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是提供优质住房和卓越的居民体验，早期通过翻新房屋和振兴社区实现，2017年后战略重点转向新建开发以满足需求 [7][8] - 近年来，公司未在多重上市服务系统上大量购买房屋，而是积极出售方，处置收益为开发计划提供必要资本 [8] - 未来增长的基础仍然围绕通过内部开发计划增加房屋 [8] - 鉴于当前资本市场状况，公司战略性地放缓了开发计划活动 [17] - 公司平衡发展计划、资产负债表、目标杠杆水平以及稳健但负责任的处置水平 [49] - 公司运营平台在不同规模下都被证明非常高效，通过资产层面管理，战略性剔除非核心、增长前景不同的房屋，并再投资于具有更好长期增长的领域 [102] - 公司认为其是解决住房供应短缺问题的关键部分，特别是通过内部开发计划 [56] - 行业面临供应压力，包括多户住宅、待售转待租转换以及建后出租产品 [27] - 白宫可能对机构投资者设定房屋持有上限（如100套），具体定义和影响尚不明确，公司正积极参与政策讨论 [54][55] - 公司认为供应挑战是暂时的，对AMH房屋的长期需求展望在大多数市场没有改变 [29] - 公司社区租赁产品和散置房产均未提供优惠，新建开发社区在交付时也未提供优惠 [70] - 当供应压力缓解时，公司优质的开发产品将受益，定价能力将恢复，收益率将上升 [71] - 建筑商提供的利率补贴等激励措施尚未对居民购房搬离趋势产生重大影响，搬离购房比例稳定在高位20%-30%区间 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年底经营环境充满挑战，包括季节性需求放缓和顽固的供应，这对租金和入住率造成下行压力，并延续至2026年初 [9] - 2026年第一季度重点将继续放在入住率上，全年展望预计租金增长和入住率的季节性曲线将比正常情况更为平缓 [10] - 2026年租赁季开始时间可能比往年略有延迟，公司年初比预期少了约200套房屋的占用 [22] - 当前环境中，所有类型住宅的供应似乎都顽固地居高不下 [27] - 需求方面，对AMH产品的需求仍然强劲，客流量在正常的年度波动范围内，但在供应水平较高的背景下，潜在客户在市场上有更多选择，导致租赁时间略有延长 [28] - 供应失衡的持续时间取决于整个住房行业消化现有库存的速度，目前尚无法预测何时恢复正常环境 [60] - 公司拥有比以往更好的数据和洞察力，正在密切关注，并准备在看到领先指标改善时进行调整 [61] - 2025年第四季度能见度较低，市场活动有所缓和，定价策略调整导致新租约租金增长在第四季度略有负增长 [64] - 公司专注于在旺季提升入住率，并努力将部分入住率保持到下半年 [83] - 资本市场存在不确定性，公司对额外回购将采取审慎和耐心的态度 [18][36] - 公司资产负债表有约2亿美元的增量机会性资本容量 [18] - 政府事务和倡导相关成本每年通常略低于0.01美元每股，如果发生变化会单独说明 [96] 其他重要信息 - 公司估计自1965年以来，美国约有三分之一的家庭是租房者，包括急救人员、教育工作者和医疗保健提供者 [7] - 公司调查显示，购买房屋是居民搬离投资组合的首要原因 [7] - 公司积极与华盛顿及全国各地的政府和商界领袖接触，讨论可负担性挑战 [5][6] - 董事会最近批准了新的5亿美元股票回购授权 [18] - 近期有约2万套房屋从已清偿的证券化抵押中释放出来，为处置提供了良好的候选资产跑道 [50] - 处置计划中的房屋主要出售给通过多重上市服务系统购房的个人买家，因此房屋需要空置，这自然限制了每年可出售的房屋数量 [51] - 公司作为住房提供者责任重大，永远不会为了出售房屋而让现有居民搬离，需要等待租约到期，这限制了每年的销售量 [52] - 处置的房产通常是非核心资产，可能地理位置不理想或具有不同的增长特征，因此平均售价可能低于投资组合中的其他房屋，特别是新建开发房屋 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为什么预期入住率和租金增长曲线比正常情况更平缓？这对综合租金增长预期和入住率意味着什么？ [20] - 2026年租赁季开始时间可能略有延迟，且公司年初入住率比预期目标低了约200套房屋 [22] - 公司年初高度关注通过定价行动在租赁季提升入住率，并期望在达到峰值后保持更平缓的曲线进入下半年 [23] - 2026年全年，新租约租金涨幅预计基本持平，续约涨幅在±3%区间，综合涨幅在低位2%区间，入住率预计在高位95%区间，重点是第一季度提升入住率，年中有所积累，然后目标是保持并平缓曲线进入下半年 [24] 问题: 在制定全年指引时，哪些因素存在最大的可变性？指引范围的高端和低端分别对应什么情况？ [26] - 指引的构建考虑了年初的环境，通常租赁季初期增加200-300套房屋的占用并不困难，但当前环境是所有类型住宅的供应都顽固地居高不下 [27] - 供应问题高度依赖市场，一些过去几年交付量超过吸收量的市场仍在努力消化库存，而另一些市场则没有供应问题 [28] - 需求仍然强劲，但面对更高的供应水平，潜在客户有更多选择，导致租赁时间略有延长，但任何供应失衡都被视为暂时性的，对AMH房屋的长期需求展望在大多数市场没有改变 [29] 问题: 开发管道的收益率如何？在当前资本环境下，如何权衡开发投资与股票回购？ [32] - 2025年活跃项目的初始交付收益率约为5.3%，2026年计划交付的1900套房屋预期有类似收益率，高度依赖租金变动 [33] - 资本配置的关键是适当调整规模，公司在2025年底迅速调整了资本规模，并在2026年进一步调整，使资产负债表上的开发资本部署与处置收益基本匹配 [35] - 这为回购释放了增量资本容量，可作为开发计划的补充，公司已回购了约2%的流通股，资产负债表上还有约2亿美元的增量机会性资本容量，但鉴于当前诸多不确定因素，对额外回购将保持审慎和耐心 [36] 问题: 请详细说明运营费用预期，特别是房产税和保险续保情况 [38] - 2025年房产税增长约2.5%，是公司历史上最低的年份之一，2026年预期为±3%的温和增长，仍低于4%-5%的长期平均水平，部分原因是2025年税务上诉结果非常好，但2026年不太可能连续两年创纪录 [39] - 2026年保险成本预计同比下降两位数，基于成功的续保活动 [40] - 其他可控费用增长预期在3%左右，代表又一年严格的费用控制 [41] 问题: 2025年面临的供应压力具体情况如何？对市场策略和未来供应压力有何影响？ [43] - 供应压力在个别市场的第四季度业绩中有所体现，是过去几年某些市场交付量远超吸收量导致库存积累的结果 [44] - 圣安东尼奥受到大量多户住宅交付影响，凤凰城是建后出租中心之一，拉斯维加斯面临更多待售转待租转换和传统房东竞争 [45] - 中西部市场基本面依然强劲，未受到大量不同类型产品交付的影响，供应相对受限，相对可负担，短期内不会改变 [46] 问题: 如果需要额外回购资金，是否需要增加处置活动？去年从证券化中释放的2万套房屋是否会成为额外资金来源？ [48] - 增量回购的考虑需要平衡发展计划、资产负债表、目标杠杆水平以及稳健但负责任的处置 [49] - 目前资产负债表上已有约2亿美元的增量资本容量（杠杆容量），除此之外，可以通过处置计划回收额外资本 [50] - 近期从证券化中释放的约2万套房屋为处置提供了良好的候选资产跑道，但自然限制在于每年能实际出售的数量，因为需要等待租约到期、居民搬离、房屋空置后才能上市销售 [51][52] 问题: 白宫可能将投资者持有房屋上限设定为100套，这将对行业产生什么影响？是否会迫使小规模运营商退出市场或快速出售库存？ [54] - 关于机构投资者的规模和定义仍在讨论中，具体如何落地尚不明确 [55] - 公司多年来一直积极投入政府事务，参与讨论，传达公司是住房解决方案关键部分的讯息，特别是通过内部开发计划解决供应短缺 [56] - 该政策对小型运营商、大型建后出租公司或散置房产的影响尚不清楚，但好消息是会议中明确认识到供应未能满足需求，并且仍在寻求供应解决方案 [56] 问题: 何时能恢复到更正常的供需平衡环境？ [60] - 这取决于整个住房行业消化现有库存的速度，而库存消化又取决于需求 [60] - 目前尚无法预测何时会好转，但公司拥有比以往更好的数据和洞察力，正在密切关注，并准备在看到领先指标改善时进行调整 [61] 问题: 去年10月提到的租赁活动拐点为何没有持续？1月续约租金增长下降约70个基点的原因是什么？ [63] - 2025年第四季度能见度较低，市场活动有所缓和，11月曾出现活动回升，但未能持续，公司调整了定价策略，导致第四季度新租约租金增长略有负增长 [64] - 续约租金略有缓和，是为了在组合内支持保留率，这些续约报价提前发出，当时公司正在考虑市场其他变化，总体认为续约定价处于正确位置，全年约3%的涨幅应能达到入住率目标 [65][66] 问题: 建后出租产品与散置房产的定价趋势如何？是否有提供优惠？ [68] - 定价趋势方面，社区租赁产品需求良好，散置房产和新建开发社区在交付时均未提供优惠 [70] - 当供应压力缓解时，公司优质的开发产品将受益，定价能力将恢复，收益率将上升 [71] 问题: 建筑商的积极激励措施是否影响了关键阳光地带市场的供需平衡，并增加了居民购房搬离？ [73] - 居民搬离购房的比例保持在高位20%-30%区间，没有重大变化 [74] - 在一些市场（如佛罗里达）有建筑商提供买断租约等激励措施的个例，但总体影响不大，只是建筑商为争夺市场份额所做的努力 [74] - 公司也在密切关注有多少待售房屋重新进入市场库存 [75] 问题: 今年的开发交付位于哪些市场？对新开发项目的选址有何偏好？ [77] - 开发计划重点在中西部的哥伦布市场，以及卡罗来纳州的一些市场和西雅图 [77] - 公司对这些高需求市场的长期前景感到乐观，但在亚利桑那和拉斯维加斯等市场可能面临短期压力 [77] 问题: 同店样本池变化导致入住率跳升的原因是什么？是否因出售了更多空置房屋？ [80] - 这是明智的资产管理决策的结果，公司通过资产管理流程识别表现不佳或非核心的房产进行处置，从而提升剩余同店样本池的质量 [81] - 每季度之间通常有一些变动，但幅度不大，这是单元层面智能资产管理的结果 [81] 问题: 基于收入管理系统，对未来30-60天的入住率趋势有何展望？ [82] - 租赁季开始比预期稍慢，但正在看到活动呈正常上升趋势 [83] - 重点是提升入住率，预计在旺季峰值将达到96%以上，并努力将部分入住率保持到下半年 [83] 问题: 租金增长放缓或季节性曲线平缓是普遍现象还是更集中于阳光地带或中西部市场？这对开发决策有何影响？ [85] - 供应压力是广泛存在的，但具有高度市场特异性，并非所有市场都同等受影响，例如西雅图和盐湖城等市场就没有供应压力 [86] - 开发计划的规模是相对回报（开发收益率）与当前资本市场状况和资本成本的函数 [88] - 团队在控制开发成本方面做得很好，但最终规模取决于相对回报与资本成本以及该资本替代用途（如回购）的比较 [89] 问题: 已执行的处置交易，其房屋层级如何？是否代表投资组合的价值？ [91] - 处置的典型房产是非核心资产，可能地理位置不理想或具有不同的增长特征，因此平均售价可能低于投资组合中的其他房屋，特别是新建开发房屋 [92] - 处置的首要原因是地理位置，许多房产是过去通过整合收购的，后来被证券化，现在可以处置一些可能低于投资组合典型水平的房产 [93] 问题: 政治噪音是否导致倡导成本增加，并影响指引？ [95] - 公司多年前已开始投资政府事务团队和资源，因此成本结构中已经包含了政府事务和倡导相关费用的结构性部分 [95] - 这部分费用每年通常略低于0.01美元每股，如果2026年发生变化，公司将单独说明，以区别于业务的常规成本结构 [96][97] 问题: 除了税务问题，处置还有哪些限制？是否受限于希望在每个市场保持一定规模？ [99] - 处置需要考虑多个角度，包括税务规划，以及每年能出售房屋数量的自然时间限制 [100] - 考虑到从证券化中释放的抵押品，公司认为有良好的处置候选资产跑道，但主要限制在于每年能出售的数量，因为需要等待租约到期、居民搬离后房屋才能上市 [101] - 公司运营平台在不同规模下都被证明非常高效，通过资产层面管理，战略性剔除非核心、增长前景不同的房屋，并再投资于具有更好长期