财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净收入为1.238亿美元，摊薄后每股收益为0.33美元，核心运营资金为每股0.47美元，同比增长4.1% [11] - 2025年全年归属于普通股股东的净收入为4.39亿美元，摊薄后每股收益为1.18美元，核心运营资金为每股1.87美元，同比增长5.4% [12] - 2025年第四季度处置了646处房产，获得约1.9亿美元的净收益，全年处置了1,827处房产，获得约5.7亿美元的净收益，平均处置资本化率在3%高位区间 [12][13] - 截至2025年底，包括优先股在内的净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为5.2倍，循环信贷额度余额为3.6亿美元，可用现金约1.1亿美元 [14] - 2025年第四季度和2026年1月，公司完成了剩余的2.65亿美元股票回购授权，以每股31.65美元的价格回购了840万股普通股，约占流通股总数的2% [15] - 2026年1月，新租赁、续租和综合租金增长率分别为-1%、3.5%和2.4%，同店平均入住天数为95% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，通过内部开发计划交付了490套房屋，全年交付超过2,300套新建房屋 [12] - 2026年，计划通过开发计划在全公司范围内交付约1,900套新建房屋 [8] - 2025年，超过5,000个家庭（约占所有搬离家庭的30%）离开AMH的房屋是为了购买自己的住房 [7] - 自2017年以来，内部开发计划已在全国范围内增加了超过14,000套新建房屋 [8] - 2025年，公司出售了超过1,800套房屋给个人购房者，预计2026年会有类似的活动 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 供应压力在不同市场表现不一，中西部地区（如哥伦布市）基本面依然强劲，未受到其他地区高水平交付量的影响，供应仍然相对紧张且可负担性较高 [45][46] - 受供应压力影响较大的市场包括：圣安东尼奥（大量多户住宅交付）、凤凰城（大量建后出租项目）和拉斯维加斯（较多待售转待租转换及传统房东竞争） [44][45] - 西雅图和盐湖城等市场地理条件受限，过去几年交付量不高，未受到广泛的供应压力影响 [86] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是提供优质住房和卓越的租户体验，早期通过翻新房屋和振兴社区实现，自2017年起战略重点转向新建开发以满足单户租赁需求 [7][8] - 近年来，公司未在多重上市服务系统上大量购买房屋，而是积极出售非核心资产，处置所得为开发计划提供必要资本 [8][13] - 面对当前资本市场环境，公司战略性地放缓了开发计划活动，但预计2026年仍将部署约7.5亿美元的总资本（包括合资企业），增加约1,900套新建房屋 [17] - 公司认为单户租赁是住房解决方案的关键部分，并积极参与与政府及行业伙伴的沟通，强调其在解决住房可负担性和供应短缺问题中的作用 [5][6][56] - 公司正在密切关注白宫可能出台的针对机构投资者的政策（如设定100套房屋的持有上限），并积极参与政策讨论，强调其作为住房供应方的作用 [54][55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年底运营环境充满挑战，包括季节性需求放缓和顽固的供应压力，这对租金和入住率造成下行压力 [9] - 2026年第一季度的工作重点将继续是提升入住率，预计2026年的租金增长和入住率季节性曲线将比正常情况更为平缓 [10] - 供应压力普遍存在，涉及多户住宅、待售转待租转换以及建后出租项目，导致潜在租户有更多选择，租赁时间略有延长 [26][27] - 需求方面，对AMH产品的需求依然良好，但面对较高的供应水平，市场吸收库存需要时间，管理层尚无法预测何时能回归正常供需环境 [27][60] - 公司预计这些供应错配是暂时的，大多数市场对AMH房屋的长期需求前景并未改变 [28] 其他重要信息 - 2026年全年核心运营资金每股指导范围为1.89美元至1.95美元，中点同比增长2.7% [15] - 同店投资组合方面，预计核心收入增长2.25%（中点），反映了平均月实现租金增长约2.5%，以及25个基点的同比入住率阻力（预计2026年平均入住天数在95%高位区间） [16] - 预计核心物业运营费用增长2.75%（中点），其中房产税增长约3%，其他所有费用增长中低2%区间，这得益于成功的保险续约活动和对可控费用的有效管理 [16] - 综合收入和费用预期，预计2026年同店核心净营业收入增长2%（中点） [16] - 对于全资投资组合，预计将投资约5.5亿美元公司资本，通过处置计划回收的资金完全资助开发计划增加的1,400套房屋 [17] - 董事会近期批准了新的5亿美元股票回购授权，但鉴于行业关注度和资本市场不确定性，公司将对任何额外回购采取耐心的时机选择 [18] - 公司预计2026年房产税将适度增长约±3%，仍低于4%-5%的长期平均水平，同时保险成本预计将实现同比两位数下降 [38][40] - 开发项目当前收益率：2025年新交付项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套房屋收益率与2025年相似 [32] - 建后出租社区和散置房产目前均未提供租金优惠，新建社区在交付过程中仍能维持良好租金 [70][71] - 因出售表现不佳或非核心资产，同店投资组合的构成发生变化，导致报告的入住率有所提高 [80][81] - 政府事务和倡导相关成本每年通常略低于每股0.01美元，已包含在成本结构中，如有重大变化将另行说明 [95][96] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为什么预计2026年的入住率和租金增长曲线会比正常情况更平缓？这对综合租金增长预期和入住率意味着什么？ [20] - 进入2026年，租赁季开始时间较往年略有延迟，且公司原本期望在2025年底建立更高的入住率，但实际开局落后约200套房屋，因此当前重点是通过价格调整在第一季度建立入住率，并期望在年中达到峰值后，在下半年保持更平缓的曲线 [21][22] - 全年来看，预计新租赁租金增长基本持平，续租租金增长在±3%区间，综合增长预期在低2%区间，入住率预计在95%高位区间 [23] 问题: 在制定全年指引时，哪些因素的不确定性最大？指引范围的高端和低端分别对应什么情景？ [25] - 指引的构建考虑了年初的环境，当前挑战在于所有住宅类型的供应都顽固地处于高位，包括多户住宅、待售转待租转换和建后出租项目，这在不同市场影响不一 [26] - 需求依然良好，但面对高供应，潜在租户有更多选择，导致租赁时间略有延长，但公司认为这些供应错配是暂时的，长期需求前景未变 [27][28] 问题: 当前开发管道的收益率如何？如何权衡开发投资与股票回购？ [31] - 2025年新交付项目的初始收益率约为5.3%，预计2026年交付的1,900套房屋收益率与2025年相似，高度依赖租金变动 [32] - 资本配置的关键在于适当规模，公司已调整开发资本部署规模，使其与处置收益相匹配，这为股票回购释放了增量资本能力，股票回购可作为开发计划长期价值创造的补充 [34] - 公司已积极回购了约2%的流通股，资产负债表上还有约2亿美元的增量机会性资本配置能力，但鉴于当前环境，对额外回购将保持谨慎和耐心 [35] 问题: 请详细说明资本支出预期，特别是房产税和保险续约情况 [37] - 2025年房产税增长约2.5%，是公司历史上最低的年份之一，2026年预计将适度增长约±3%，仍低于4%-5%的长期平均水平 [38] - 2025年的低增长部分得益于成功的税务申诉结果，但预计2026年难以连续两年创纪录 [39] - 保险成本预计将实现同比两位数下降，这基于本月底生效的成功续约活动，其他可控费用预计增长约3%左右 [40][41] 问题: 2025年看到的供应压力具体情况如何？对市场和未来战略有何影响？ [43] - 供应压力因市场而异，是过去几年某些市场交付量远超吸收量的结果，虽然新开工和交付已放缓，但现有库存仍需时间消化 [44] - 受影响较大的市场包括：圣安东尼奥（大量多户住宅交付）、凤凰城（大量建后出租项目）和拉斯维加斯（较多待售转待租转换） [44][45] - 中西部地区（如哥伦布市）基本面依然强劲，供应相对紧张且可负担性高，公司长期看好并致力于大多数市场 [45][46] 问题: 如果需要额外回购，是否需要更多处置活动来提供资金？去年从证券化中释放的2万套房屋是否会成为额外资金来源？ [48] - 增量回购的资金来源可以是资产负债表上已有的约2亿美元杠杆能力，也可以通过处置计划回收额外资本 [49][50] - 去年从已清偿的证券化中释放了约2万套房屋，这为处置提供了良好的候选资产储备，但处置速度受自然因素制约：房屋需在租户搬出、空置后才能通过多重上市服务系统出售给购房者，而投资组合95%的房屋并非空置 [50][51][52] 问题: 白宫可能将投资者持有上限设定为100套房屋，这对行业可能产生什么影响？ [54] - 相关政策的具体定义和最终形式尚不明确，公司多年来一直积极投入政府事务，参与讨论，强调单户租赁是解决住房供应短缺的关键部分 [55][56] - 该政策对小型运营商、大型建后出租项目或散置房产的影响尚不清楚，但好消息是政策讨论中已认识到供应未能满足需求，并寻求供应解决方案 [56] 问题: 预计何时能回归更正常的供需环境？ [60] - 这取决于整个住房行业消化现有库存的速度，需求依然存在，但需要时间，公司目前无法预测具体转折点，但正在密切监控数据，准备在出现改善的领先指标时进行调整 [60][61] 问题: 自去年10月以来，租赁活动预期有何变化？1月续租租金增长为何下降约70个基点？ [63] - 2025年第四季度能见度较低，市场活动出现波动，公司调整了定价策略以支持入住率，但情况未完全按预期发展 [64] - 续租租金增长略有放缓，是为了支持投资组合内的租户保留率，这些续租报价提前发出，当时公司正在考虑市场其他变化，总体认为3%左右的全年续租增长是合适的目标 [65][66] 问题: 建后出租产品与散置房产的定价趋势如何？是否有提供租金优惠？ [68] - 目前，建后出租社区和散置房产均未提供租金优惠，新建社区在交付过程中仍能维持良好租金 [70] - 建后出租产品是优质产品，租金有溢价，需求旺盛，一旦供应压力缓解，定价能力将恢复，新交付项目的收益率也将上升 [71] 问题: 建筑商提供利率补贴和激励措施，是否影响了关键阳光地带市场的供需平衡，并增加了租户为购房而搬离的情况？ [73] - 租户为购房而搬离的比例保持稳定，在高位20%到30%区间，未出现重大变化 [74] - 在某些市场（如佛罗里达州），有建筑商为吸引租户购房而愿意买断租约的个别案例，但总体影响不大，公司也在关注有多少待售房屋重新进入市场库存 [74][75] 问题: 2026年的开发交付位于哪些市场？对新开发项目的选址有何偏好？ [77] - 开发项目重点市场包括中西部（如哥伦布市）、卡罗来纳州部分地区以及西雅图，公司看好这些高需求市场的长期前景 [77] - 在亚利桑那州和拉斯维加斯等市场，公司仍有大量地块储备，长期看好，但可能面临短期压力 [77] 问题: 同店投资组合构成变化导致入住率跳升的原因是什么？是否因出售了更多空置房屋？ [80] - 同店入住率上升是明智的资产管理决策的结果，即通过资产管理流程识别表现不佳或非核心的房产进行处置，从而优化剩余同店资产的表现 [81] 问题: 基于收入管理系统，对未来30-60天的入住率趋势有何展望？ [82] - 租赁季开局比预期稍慢，但目前已看到活动呈正常上升趋势，重点是通过执行来建立入住率，期望在旺季达到96%以上的入住率，并在下半年保持部分成果 [83] 问题: 租金增长放缓或季节性曲线平缓的预期是普遍现象，还是在阳光地带或中西部市场更为明显？这对开发决策有何影响？ [85] - 供应压力因市场而异，并非所有市场都同等受影响，例如西雅图和盐湖城供应压力不大 [86] - 开发计划的规模是相对回报（开发收益率）与当前资本市场状况和资本成本的函数，团队在控制开发成本方面做得很好，但最终规模取决于相对回报、资本成本以及股票回购等替代资本用途 [88][89] 问题: 已处置房屋的平均售价约为30万美元，而大多数市场中位售价接近40万美元，这些处置房屋的等级如何？是否代表投资组合的典型价值？ [91] - 处置的房产通常是非核心资产，可能在位置或其他特征上不符合公司长期增长要求，因此其平均售价低于投资组合中的其他房屋，尤其是新建的开发房屋 [92] - 处置的首要原因是位置，许多处置房产来自过去通过整合收购、随后被证券化的资产，其质量可能略低于投资组合的典型水平 [93] 问题: 考虑到政治噪音，公司的倡导成本是否增加，并对指引产生影响？ [95] - 政府事务和倡导相关成本已作为结构性部分包含在成本结构中，每年通常略低于每股0.01美元，2026年预计将继续发生 [95][96] - 如果这些成本在年内发生变化，公司将另行说明，以区别于业务的常规运营成本结构 [97] 问题: 除了税务问题，处置活动还有哪些限制因素？例如，是否因希望在每个市场保持一定规模而受限？ [99] - 处置的主要自然限制因素是每年可出售房屋的数量，因为需要等待租约到期、租户搬出后，房屋才能上市出售 [100][101] - 公司的运营平台在不同规模下都被证明是高效的，因此处置决策更多是基于单个房屋的评估，战略性地剔除非核心资产，并再投资于具有更好长期增长前景的领域 [102]