财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入为610万美元 [8] - 第四季度调整后EBITDAre为6360万美元 调整后每股FFO为0.45美元 均达到或超过此前指引范围的上限 [8] - 第四季度同店RevPAR增长4.5% 同店总RevPAR增长6.7% [8][9] - 第四季度同店酒店EBITDA为6880万美元 同比增长16.3% 酒店EBITDA利润率同比提升214个基点 [9] - 2025年全年净收入为6310万美元 [10] - 2025年全年调整后EBITDAre为2.583亿美元 调整后每股FFO为1.76美元 均达到或超过指引范围的上限 [10] - 2025年全年同店RevPAR增长3.9% 同店总RevPAR增长8% [10] - 2025年全年同店酒店EBITDA为2.743亿美元 同比增长13.5% 酒店EBITDA利润率同比提升129个基点 [11] - 2025年全年餐饮收入同比增长13.4% 其他收入同比增长13.8% [11] - 第四季度客房部门支出增长5.5% 餐饮收入增长9.4% 支出增长5.7% [26][27] - 第四季度行政与总务支出增长2.7% 销售与营销支出增长1.6% 物业运营支出持平 公用事业支出下降2.7% [27] - 公司预计2026年调整后EBITDAre约为2.6亿美元（中点） 同比增长约1% [36] - 公司预计2026年调整后每股FFO为1.89美元（中点） 同比增长近7% [36] - 公司预计2026年每间已入住客房成本增长约3% 同店酒店总支出增长约4.5% 导致利润率略有收缩 [38] - 2026年调整后EBITDAre的季度分布预计为：第一季度近30% 第二季度约30% 第三季度约高十位数百分比 第四季度近25% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年团体需求是主要增长板块 同店团体客房收入同比增长12.8% [12] - 2025年宴会和餐饮收入同比增长17.2% [13] - 2025年团体客房收入占客房总收入的比例为37% 预计2026年保持相似比例 [41] - 2025年商务散客需求稳步改善 周二和周三夜间RevPAR全年增长6% [24] - 2025年休闲需求趋于稳定 部分休闲驱动市场全年RevPAR增长基本持平 [25] - 第四季度来自酒店最大客户的客房需求同比增长中十位数百分比 [25] - 截至2026年1月底 2026年约70%的团体业务已确定 [41] - 2026年3月至12月期间 团体客房收入预订进度同比增长约10% 剔除斯科茨代尔君悦酒店后增长8% [41] - 公司预计2026年休闲需求将好于2025年 特殊事件预计将贡献约75个基点的RevPAR增长 [42] - 公司预计商务散客需求将稳步改善 企业协议房价预计增长低个位数百分比 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 斯科茨代尔 丹佛 圣克拉拉 奥兰多 圣地亚哥 圣芭芭拉和旧金山的物业在2025年实现了最显著的总RevPAR增长 [11] - 休斯顿市场的酒店在第四季度RevPAR和总RevPAR实现增长 [9] - 2025年全年RevPAR增长表现强劲的酒店包括：斯科茨代尔君悦酒店（增长超104%） 圣芭芭拉金普顿卡纳里酒店（增长约10%） 奥兰多Grand Bohemian酒店（增长8%） 匹兹堡费尔蒙酒店（增长近8%） 圣克拉拉君悦酒店和五角城丽思卡尔顿酒店（各增长7.5%） [21] - 2025年全年RevPAR表现疲软的酒店包括：两家波特兰酒店 Royal Palms Resort and Spa 圣地亚哥安达仕酒店以及所有四家德克萨斯州酒店 [22] - 波特兰 圣地亚哥和达拉斯市场在2025年的全市会议日程显著少于2024年 [22] - 休斯顿市场除会议日程较软外 还面临2024年飓风“贝丽尔”带来的高基数影响 [22] - 斯科茨代尔君悦酒店的团体收入预订进度增长约50% [42] - 公司预计2026年RevPAR增长最强劲的市场包括休斯顿 北加州 斯科茨代尔和奥兰多 [48] - 第四季度纳什维尔市场表现艰难 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年公司以有吸引力的价格出售了达拉斯费尔蒙酒店 避免了未来几年约8000万美元的预计资本支出 [7] - 2025年公司收购了圣克拉拉君悦酒店的土地 消除了未来租约续签和租金上涨的不确定性 [7] - 2025年公司投资约8660万美元用于资产组合改善 [28] - 资本支出包括面向客人的升级和大量物业基础设施投资 [8] - 2025年完成了对7家物业的有限客房改造 [14] - 目前正在完成匹兹堡费尔蒙酒店的有限客房和走廊装修 预计在4月匹兹堡NFL选秀大会前完工 [15] - 纳什维尔W酒店餐饮设施的改造即将完成 将与José Andrés集团合作运营 [16] - 预计2026年总投资7000万至8000万美元的资本支出 [16] - 2026年主要项目包括启动纳帕安达仕酒店和丹佛丽思卡尔顿酒店的客房装修 [17] - 预计2026年因装修项目将产生约100万美元的调整后EBITDAre和FFO置换 [16] - 公司认为纳什维尔W酒店餐饮改造稳定后 每年可增加300万至500万美元的酒店EBITDA [31] - 2025年公司以平均每股12.87美元的价格回购了约940万股股票 约占2025年初流通股的9.2% [35] - 董事会目前授权可额外回购9750万美元普通股 [35] - 公司宣布2026年第一季度每股股息0.14美元 年化收益率约3.5% [36] - 公司对资产交易市场持观望态度 认为外部增长机会与股价估值之间的差距正在缩小 [57] - 公司收购标的的偏好规模在5000万至2亿美元之间 倾向于增加团体业务占比高的资产 但也会考虑优质的商务散客或休闲资产 [59][61] - 在已高度集中的市场（如奥兰多 休斯顿 凤凰城）不太可能新增收购 除非有极佳机会或涉及资产置换 [60] - 行业供应增长温和 预计2026年加权供应增长约1% 2027年更少 约一半客房位于预计无新增酒店供应的市场 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管更广泛的整体经济和政治环境存在持续不确定性 但住宿需求保持韧性 [18] - 团体业务的持续强劲 商务散客需求的持续复苏 以及大型活动带来的潜在增量休闲需求 将对2026年的高质量资产组合产生积极影响 [18] - 截至2月19日 第一季度同店RevPAR同比增长约4.6% 开局良好 [19] - 特殊事件（如FIFA世界杯 NFL选秀 America 250）预计将驱动强劲需求 初步估计贡献约75个基点的RevPAR增长 [42] - 商务散客需求仍在恢复中 入住率仍低于2019年每周各夜水平 [43] - 供应环境非常温和 是公司上市十多年来最好的时期 [44] - 2026年初始指引基于同店RevPAR增长1.5%-4.5%（中点3%） 总RevPAR增长2.75%-5.75%（中点4.25%） [17] - 剔除斯科茨代尔君悦酒店 总RevPAR增长指引中点为2.75% RevPAR增长指引中点为1.75% [40] - 餐饮和其他收入增速预计将继续快于客房收入 [40] - 指引中包含了斯科茨代尔君悦酒店收入持续爬坡的预期 以及投资组合其余部分适度的RevPAR增长预期 [18] - 从2025年到2026年 有四个项目对调整后EBITDAre构成约1100万美元的逆风：出售达拉斯费尔蒙酒店（2025年贡献约600万美元EBITDA） 2025年第四季度约100万美元的非经常性物业税退税 2025年利息收入比2026年预期多约300万美元 2026年预计约100万美元的装修干扰 [37] - 上述逆风被斯科茨代尔君悦酒店带来的约800万美元的EBITDA同比增长所部分抵消 [38] 其他重要信息 - 公司拥有约14亿美元未偿债务 超过四分之三为固定利率或对冲为固定利率 加权平均利率为5.51% [33] - 截至季度末 杠杆比率约为5.2倍（净债务/过去12个月EBITDA） 长期目标在3倍低段至4倍低段之间 [33] - 公司近期全额偿还了5250万美元的Grand Bohemian Orlando抵押贷款 目前30家酒店中有28家无物业层级债务 [34] - 债务到期期限分布良好 加权平均期限为3.2年 [34] - 可用现金为7500万美元 5亿美元信贷额度未动用 总流动性约为5.75亿美元 [34] - 过去四年 公司流通股数从2020年底到2025年底减少了20% [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于RevPAR指引范围 特别是高低两端 以及特殊事件贡献的更多背景 [47] - 特殊事件和斯科茨代尔君悦酒店（基于预订进度有高能见度）是支撑RevPAR展望的主要因素 团体收入预订进度持续强劲 [48] - 预计RevPAR增长最强劲的市场包括休斯顿 北加州 斯科茨代尔和奥兰多 [48] - 指引范围与过去几年一致 反映了业务的自然波动性 尤其是下半年非团体业务的能见度有限 [49] 问题: 关于大型企业账户的近期趋势和增量机会 [50] - 该细分市场复苏仍滞后于2019年水平 但2025年季度环比增长 特别是第四季度增长 令人更加乐观 [51] - 第四季度投资组合中最大客户的增长达到中十位数百分比 为今年奠定了良好基础 [52] - 增长源于更积极地争取业务 以及来自四大会计师事务所和咨询公司的项目工作增加 [52] 问题: 关于资产交易市场活动是否增加 以及公司是否会有更多动作 [55] - 市场产品比过去几年有所增加 经纪社区更为乐观 [57] - 公司过去几年积极进行股票回购 因为收购自身资产与外部增长机会之间存在较大差距 [57] - 若差距缩小 公司将更深入挖掘外部机会 希望未来几年能实现外部增长 这将取决于机会集 定价和自身股价估值 [58] 问题: 关于收购标的的偏好和边界 [59] - 偏好5000万至2亿美元规模的交易 [59] - 不限定于特定市场 希望保持机会主义 资产需符合公司战略 能灵活应对不同需求板块 [60] - 鉴于团体业务过去几年的益处 对增加团体业务资产非常感兴趣 但也不排除优质的商务散客或休闲资产 [61] 问题: 关于纳什维尔市场第四季度表现及2026年展望 [67] - 第四季度市场表现艰难 公司酒店也面临挑战 [67] - 改善机会在于周中商务客人和周中团体客人 这是该酒店的甜蜜点 [67] - 2026年预计将比2025年有所改善 但幅度不大 增长将主要来自周中商务和团体业务 [67] - 长期来看 餐饮改造有望通过提升目的地吸引力 增强对休闲客人的吸引力 [68] 问题: 关于RevPAR与总RevPAR的正向差异能持续多久 以及非客房收入增长是源于提价还是增量 [69] - 正向差异的持续受益于行业趋势和公司的独特优势 如大柏树君悦酒店的新宴会厅和斯科茨代尔君悦酒店 [70] - 增长主要由宴会和餐饮驱动 部分源于公司有意识地将业务向团体倾斜 且团体（尤其是企业团体）更愿意在餐饮上消费 [70][71] - 酒店也利用了定价机会 在宴会和餐饮价格上进行了全面提价 [72] 问题: 关于斯科茨代尔君悦酒店团体预订进度增长强劲但整体RevPAR指引增长较低的原因 [76] - 随着全年推进 团体预订进度预计会下降 因为可用空间和日期减少 [76] - 预计商务散客和休闲需求增长水平较低 混合后导致全年预测显著低于当前预订进度 [76] - 预计各细分市场表现排序类似去年：团体最强 其次是商务散客 然后是休闲 但今年休闲前景似乎更好 [77] 问题: 关于纳什维尔餐饮改造达到稳定的时间线 [79] - Zaytinya已开业约10天 ramp-up速度相当快 José Andrés集团的其他业务通常能快速爬升 [79] - 确切的稳定时间点尚难预测 但公司已为今年设定了合理的增长和爬坡预期 [79] - 主要收益将在未来几年体现 因为酒店将作为目的地更具吸引力 从而提升所有细分市场的表现 [80][81] 问题: 关于4.5%的运营支出增长预期中 斯科茨代尔君悦酒店的影响 以及支出何时能向通胀水平趋近 [85] - 给出的支出展望数据已包含斯科茨代尔君悦酒店 预计全年利润率略有收缩 若单独看该酒店 利润率收缩预期更大一些 [86] - 该酒店的大部分支出已到位 其影响不像去年那样突出 支出增长更多是因为入住率提升 [86] - 按每间已入住客房计算 支出增长约为3% 接近通胀数字 总支出增长至4.5% 部分原因是入住率提升 其中部分与斯科茨代尔君悦酒店相关 [87] 问题: 关于斯科茨代尔君悦酒店散客需求的爬坡情况 及其对ADR提升的贡献 [88] - 这是酒店改造后的第一个完整旺季 今年迄今表现良好 3月和4月预订进度强劲 酒店在收取溢价方面有所提升 [89] - 预计今年在旺季的散客定位上还无法完全达到目标 这为2027年初的进一步增长留下了机会 [90] - 2025年达到了第一年承销目标 但实现路径不同：凤凰城/斯科茨代尔休闲需求较软 但团体需求强劲弥补了缺口 [91] - 要达到稳定状态 希望未来12-24个月休闲需求能更强劲地回归 但对今年的预测基于强劲的团体基础和近期趋势感到满意 [92]