财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收同比持平 调整后EBITDA同比下降2%至3.27亿美元 [5] - 第四季度AFFO为2.14亿美元 AFFO每股为0.83美元 均同比持平且超出预期 [5] - 2025全年调整后EBITDA同比下降2.3%至13亿美元 全年AFFO每股同比增长2.4%至3.37美元 [6] - 第四季度仓库部门NOI同比下降2.4%至3.73亿美元 同店NOI同比下降5%至3.4亿美元 [23] - 2025全年仓库部门NOI同比下降3.3%至14.8亿美元 同店NOI增长为-5.8% [24] - 第四季度全球综合解决方案部门EBITDA同比增长15%至6100万美元 NOI利润率提升470个基点至19.5% [25] - 公司期末净债务为77亿美元 总流动性为19亿美元 净债务与调整后EBITDA比率为6.0倍 [29][30] - 第四季度税收支出比预期低约1800万美元或每股0.07美元 其中约一半的改善预计是可持续的 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 仓库部门：第四季度同店每托盘租金和仓储收入同比增长超过1.5% 整个仓库部门同比增长超过3% [8] - 仓库部门：吞吐量同比下降2.8% 每吞吐托盘的服务收入下降70个基点 [9] - 仓库部门：第四季度集装箱吞吐量同比下降9% [9] - 仓库部门：第四季度同店物理使用率环比提升400个基点至79.3% 表明业务正回归更正常的季节性 [6][24] - 全球综合解决方案部门：第四季度NOI同比增长15% 2025全年NOI同比增长近10% [10][25] - 公司已闲置10处设施 这减少了约1%的供应量 对NOI和入住率影响微乎其微 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据CBRE数据 2021至2025年美国公共冷藏仓库供应量按平方英尺计算增长14.5% 而网络内存储品类的消费需求增长5% 意味着四年内美国有9.5%的过剩产能 [17] - 公司美国资产中 超过60%的NOI来自过去四年累计新增供应低于15%的市场 这些市场受新供应压力影响相对较小 [19] - 约21%的样本NOI来自早期周期供应市场 这些市场在2023和2024年NOI下降后 2025年已出现小幅有机增长 预计2026年相对平稳 [20] - 约15%的美国样本NOI来自晚期周期供应市场 这些市场目前面临最大的竞争压力 预计将持续到2026年 [21] - 许多地区业务稳定或增长 包括欧洲、亚太、加拿大和美国大部分区域市场 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过精简和集中部分职能 在2026年底前实现超过5000万美元的年化成本节约 其中约一半将在2026年体现 [16][28][29] - 公司正积极寻求利用公开与私人市场估值错配的机会 包括合资和/或部分资产货币化 以提升股东价值 [11][32] - 公司将继续整合美国市场 并利用竞争对手的弱点和资产过时来缓解行业产能压力 [12][18] - 公司专注于可控因素 推动效率提升 包括继续投资于销售、客户支持团队以及自动化技术以保持行业领导地位 [16] - 公司正在部署其专有仓库执行系统LinOS 目前已部署至10个站点 预计2026年至少翻倍 目标在未来3-5年内实现1.1亿美元的年化运行率节约 [38] - 公司认为人工智能对行业影响有限 且自身处于利用AI的领先地位 已将其应用于运营决策、自动化堆栈、计算机视觉和机器人集成 [60][63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为库存去化已基本结束 客户库存处于非常低的水平 业务正回归正常季节性 [14][68][69] - 2026年行业新供应预计将显著放缓 当前环境不支持投机性开发 [17] - 需求端 关税解决、税收刺激、食品通胀缓和及利率降低可能成为业务的重要顺风 但2026年指引中未包含这些潜在催化剂的利好 [14][18] - 公司预计2026年行业将继续消化新供应并保持竞争态势 经营环境与2025年类似 [13] - 全球食品需求保持稳定 消费者持续寻求价值 进行消费降级 并将支出从餐厅更多转向零售 [14] - 公司对2026年指引的宏观假设包括：仓库部门净定价增长1%-2% 业务将遵循正常季节性 但年初入住率略低于2025年同期 [13] 其他重要信息 - 第四季度公司投入1.7亿美元增长资本 主要用于开发项目 目前有24个设施在建或处于爬坡稳定期 [10] - 这些开发项目代表超过10亿美元的前期投入资本 预计稳定后将贡献超过1.5亿美元的增量EBITDA [11] - 2025年12月 公司以约6000万美元的价格出售了加州圣玛丽亚的一处非核心资产 资本化率约为6% [11] - 公司认为其股价相对于净资产价值存在超过35%的折价 相对于投资组合的重置成本折价更大 [12] - 公司正在探索将部分冷藏设施转换为数据中心等替代用途 并已接近签署第二份小型数据中心安装协议 [62][79][80] - 公司认为行业资产平均年龄达42年 在供应过剩环境下 部分老旧设施可能被关闭或改作他用 这可能每年减少近1%的供应 [82][83] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于同店NOI指引的信心以及不同供应周期市场的表现差异 [41] - 回答：指引考虑了三个因素：1) 2026年初入住率略低带来轻微阻力 2) 尽管净定价有1%-2%增长 但产品组合和进出口等因素会略微拖累每托盘收入 3) 公司努力通过生产力提升保持NOI利润率持平 这些因素综合作用 预计业绩将在年内呈现良好态势 从区间低端开始改善 [42][43] 问题: 闲置资产的影响、数量以及对收益的加回处理 [46] - 回答：2025年闲置了10处站点 这有助于将劳动力和客户转移到相邻站点以降低成本并提高接收站点的使用率 由于2026年物理使用率相对强劲 预计此类机会将减少 闲置资产对NOI和入住率影响很小 约占供应的1% 相关成本计入非同店资产池 并相应计入AFFO和EBITDA 无任何加回 [47] 问题: 圣玛丽亚资产被视为非核心的原因、6%资本化率的代表性以及国际资产处置意愿 [49] - 回答：该资产是美国投资组合中质量中等的单一用户资产 未支持该区域的公共客户 用户有购买意愿且估值合理 公司正在审视整个投资组合以进行优化 并分析公私估值差异 目前无其他可宣布事项 [49] 过去一年追踪到超过10亿美元的交易 观察到强劲的15倍左右EBITDA倍数 对应低至中6%的资本化率 感觉良好 将客观评估是否为资产的最佳所有者 以创造能力抓住未来机会 [50][51] 问题: 关于客户在供应增加后转换供应商的说法是实际趋势还是谈论点 [54] - 回答：在美国 超过60%的市场未经历过剩新供应 已趋于稳定 在如新泽西、达拉斯、休斯顿等新供应最早出现的市场 公司确实经历了冲击 但现在看到许多客户因公司的服务优势而回归 这不是轶事 而是体现在NOI从下降到稳定或增长的趋势中 这使公司有信心应对最后一波晚期周期市场的压力 [55][56][57] 问题: AI对业务的影响 [59] - 回答：AI可能使供应链更高效 从而长期减少存储需求 但冷库基础设施对于连接食品生产和消费的时间差是持久且必需的 AI无法改变这一点 公司认为自身受AI颠覆影响最小且最具上行潜力 公司已投资数据科学超过10年 利用AI进行仓库运营决策、自动化、能源管理和计算机视觉 并因LinOS系统在集成机器人方面处于最佳位置 公司拥有庞大的仓储和温控运输数据集 可为客户提供洞察 [60][61][63][64][65] 问题: 第四季度季节性回升的性质以及库存去化是否结束 [67] - 回答：公司在2025年第一季度判断库存去化见底 季节性模式在2025年中已回归正常 回升时间略晚于往常 但随后正常进行 关键结论是库存去化已结束 客户库存处于极低水平 正常季节性已回归 第四季度物理使用率提升400个基点就是证据 预计2026年将有类似季节性模式 [68][69] 问题: 综合解决方案部门利润率是否还有提升空间 是否会重返欧洲 [71] - 回答：第四季度利润率表现良好 具有代表性 剥离利润率较低的欧洲业务后 更能反映基础业务状况 该部门通常在Q2和Q3表现强劲 整体仍看到增长机会 并将利用成本杠杆 当前利润率水平可作为未来预期的参考基准 [71][72] 问题: 圣玛丽亚资产出售的细节、对投资者的售价以及EBITDA倍数与资本化率的换算 [74] - 回答：该资产是三净租赁 很难说其他投资者会如何出价 但认为售价不错 观察到15倍左右的EBITDA倍数和低至中6%的资本化率 具体取决于地区、资产组合和买家 [75] 问题: 将冷库设施转换为替代用途的可行性及其对供应的影响 [77] - 回答：供应吸收可能快于预期的原因包括：1) 替代用途转换 如住宅或数据中心 公司即将签署第二份数据中心协议 正在评估全球投资组合的过剩电力 2) 部分新进入者可能退出行业 带走一些供应 3) 资产过时 美国冷库平均年龄42年 供应过剩可能导致部分老旧建筑关闭或改作他用 每年可能减少近1%供应 4) 大型运营商闲置设施也能减少供应 公司认为即使在当前环境下 资本雄厚、服务好、技术领先的运营商也能获胜 [78][79][80][81][82][83][84] 问题: 综合解决方案部门2026年指引增速放缓的原因 [86] - 回答：2025年业绩强劲导致比较基数较高 此外有两个因素影响指引：1) 燃料价格下跌 而公司会对燃料加价 因此燃料价格下降会拖累业绩 2) 卡车运输相对便宜时 铁路业务会走弱 存在运输模式转换 因此对2026年GIS指引持更谨慎态度 [87][88] 问题: 精益管理项目的更新和实施情况 [90] - 回答：目前约三分之一的营收基础由精益经理直接支持 正在将这些资源从单点支持提升到区域支持 并将其努力与LinOS部署团队结合 同步部署技术和流程 自12月Nareit会议以来已看到良好效果 公司致力于精益哲学以消除浪费 预计通过这些努力和其他生产力举措 即使在LinOS对财务产生重大影响之前 也能抵消通胀 [90][91] 问题: 一月底或年初至今的入住率更新 以及物理与经济使用率差值的稳定性 [93] - 回答：一月份数据符合预期 第一季度是季节性疲软季度 历史上使用率会比第四季度下降约3% 预计今年季节性模式将反映更正常的情况 因此预计从Q4到Q1会有所下降 进出口集装箱量下降趋势持续到第一季度 也将构成阻力 关于物理与经济使用率之间400-600个基点的差值 这是正常的 预计全年保持这一趋势 公司每年对大部分业务进行按市价调整 没有重大的重置 目前已完成了65%营收基础的合同谈判 这增加了公司实现1%-2%净定价增长的信心 [94][95][96][97] 问题: 不断演变的关税局势对业务的影响 当前15%的关税是否优于4月以来的政策 [100] - 回答：海鲜客户非常机会主义 其订购受关税、海运运费和美国销售价格驱动 最高法院的听证会结果尚不确定 看跌或看涨的情况是 对中国和巴西的关税可能降低 这可能显著增加与这些贸易伙伴的业务 目前进出口量处于历史低位 这损害了业务 预计第一季度将继续受到影响 但预计最终会正常化 这可能成为业务的重要上行因素 因为公司大量房地产位于全球高价值、难以替代的港口市场 [100][101] 问题: 5000万美元节约的构成、性质和时间安排 [103][104] - 回答：这5000万美元年化节约涉及行政和间接成本 包括现场间接成本 公司一直在审视快速增长过程中哪些职能可以集中、优化 并部署AI等技术 以少做多 预计在2026年内实现其中约一半的节约 全部影响将在2027年体现 关于现场支出与行政支出的转换 公司预计这将为2026年同店NOI带来约100个基点的顺风 同时可能通过进一步优化将影响降至75个基点左右 [104][105][106]