财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.63美元，同比增长17%，全年为每股2.33美元，同比增长9.4%，超出预期 [4][14] - 全年同中心净营业收入增长4.3% [14] - 年末入住率达到98.1%，环比增长70个基点 [5] - 租户销售生产力为每平方英尺473美元，同比增长7% [5][6] - 租户收回成本率为9.7% [6] - 净债务与调整后EBITDA的比率（按比例份额）为4.7倍 [20] - 2026年核心运营资金指引为每股2.41-2.49美元，中点增长超过5% [21] - 2026年同中心净营业收入增长指引为2.25%-4.25% [22] - 2026年经常性资本支出指引为6500万至7500万美元，占净营业收入比例维持在15%左右的中段水平 [22][58] - 股息仅占可供分配资金的61% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 1) 租赁业务： - 全年租赁面积超过300万平方英尺，创历史新高 [5] - 续租和新租约均实现了正租金价差和更长的租期 [5] - 截至1月底，已处理了2026年到期空间中超过40%的部分 [6] - 租户续约率从五年前的95%降至约80%，以增加重新招租机会 [33] - 非可比性租赁（如重新招租或替换临时租户）增加了30万平方英尺，对净营业收入增长有显著影响 [80] 2) 科技与营销： - 多语言人工智能聊天机器人去年处理了超过一半的客户服务互动 [10] - “每日都是黑色星期五”等假日营销活动成功进行 [8] - 社交媒体营销（如TikTok、Instagram）增强了与年轻消费者的互动 [44] 3) 忠诚度计划： - TangerClub忠诚度平台持续增长，吸引年轻消费者，提供额外折扣 [8][44][91] - 忠诚度计划采用游戏化设计，提供不同层级的奖励和折扣 [92] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司受益于服务市场的人口增长和强劲的国内旅游业 [9] - 具体市场发展案例：华盛顿特区MSA的Sphere开发、堪萨斯城酋长队体育场搬迁至Village West娱乐区（毗邻Tanger Kansas City at Legends）、阿拉巴马州亨茨维尔太空军搬迁至Redstone Arsenal园区（邻近Bridge Street Town Center） [10] - 这些发展强化了公司中心作为繁荣社区核心的定位，并带来长期投资机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略：专注于增加新用途和品类，替换表现不佳的租户，持续更新商品组合 [7] - 增长驱动力：有限的零售新开发、百货商店业务整合、有利的人口和经济趋势 [4] - 资产升级：通过激活周边土地、中心翻新、战略性地增加餐饮和娱乐用途来强化和升级房地产 [8] - 投资重点：投资于现有物业的重新招租，使资产与市场增长机会保持一致，并选择性寻求外部增长机会 [11] - 竞争优势：结合露天奥特莱斯和生活方式中心两个垂直领域的平台，具有协同优势 [41] - 行业竞争：私人资本在资产收购方面存在竞争，但零售新开发极少，零售基本面积极 [41] - 并购策略：积极寻找能创造价值的资产，与零售商密切合作，在交易初期确保其支持 [41][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：零售新开发有限，百货店业务整合，为公司投资组合带来强劲的租赁需求，预计将持续 [7] - 消费者需求：零售商“开放购买”意愿没有减弱迹象 [29][61] - 消费者健康：在不确定性（关税、利率、通胀）下，消费者寻求心仪品牌的最佳价格，公司提供日常价值 [62] - 破产影响：近期宣布的租户破产并不意外，提供了有吸引力的商品重组机会，观察名单水平可控 [15][78][85] - 需求与供应：租赁活动创纪录，入住率上升，需求方远强于破产带来的影响 [86] 其他重要信息 - 资产负债表与融资：2026年1月初完成8亿美元债务的融资和再融资，增强了流动性、灵活性、延长了债务期限、降低了定价 [15] - 完成5.5亿美元无担保定期贷款（2030/2033年到期） [18] - 发行2.5亿美元五年期可转换优先票据，票面利率2.375% [19] - 融资后，公司拥有超过10亿美元的即时流动性，包括2.7亿美元现金 [16] - 100%的债务为固定利率（含互换），加权平均利率约为4%，加权平均到期期限为4年（若偿还9月债券和堪萨斯城抵押贷款则为5年） [21] - 临时租赁策略：临时租户占比约10%，是重要战略，有助于维持现金流和入住率，同时为长期招租规划提供缓冲 [65][68][69] - 员工与文化：公司被《新闻周刊》评为2026年美国最佳职场（文化、归属感、社区）以及最佳女性职场之一 [12] - 文件提交：计划在次日收盘后提交10-K年报 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saks潜在租约拒绝及2026年资本支出的影响 [25] - 管理层未预期Saks会拒绝租约，若发生，长期来看对公司是利好机会 [25] - 相关资本支出未包含在2026年6500-7500万美元的指引中 [26] 问题: 关于关税和零售商对今年销售及促销环境的看法 [27] - 去年结束时促销活动频繁，零售商在去年4月关税宣布后灵活调整供应链，成功将产品入库，导致第四季度库存过剩（特别是奥特莱斯渠道） [29] - 零售商2026年增长策略积极，“开放购买”未见减速，公司与其协调销售预期 [29][30] 问题: 关于租赁价差趋势、租期延长及资本支出 [32] - 重新招租比续租利润更高，因此公司主动降低续租率（从95%降至80%），以引入新品牌、娱乐和餐饮，实现物业组合多样化 [33][34] - 租期延长是公司和零售商共同的选择，反映了对有限供应市场的长期承诺 [32]（隐含于回答中） 问题: 关于增加餐饮娱乐以延长顾客停留时间的统计数据 [35] - 公司处于衡量“停留时间”的早期阶段，正在建立基线 [36] - 餐饮确实增加了顾客停留时间，并带来了晚间客流 [37] 问题: 关于2026年收购环境、交易量及交易类型 [40] - 收购渠道保持活跃，公司专注于能创造价值的资产，市场竞争存在，但零售新开发极少和基本面积极是利好背景 [41] - 交易包括市场挂牌和非市场交易，公司在奥特莱斯和露天生活方式中心两个垂直领域具有协同竞争优势 [41] 问题: 关于重新商品化是否导致客户人口结构变化及当前消费者健康状况 [42] - 人口迁移导致家庭和年轻消费者增加，家庭服装、健康美容及年轻驱动型品牌表现良好 [43] - 数字营销和忠诚度计划吸引了更多年轻消费者 [44] 问题: 关于2026年入住率季节性变化及达到业绩指引高低端的情境 [47] - 入住率存在季节性，通常在第四季度因假日达到峰值，第一季度因租约到期较多而平均下降约150个基点 [49] - 同中心净营业收入范围考虑了租金价差、租约起始时间、租户信用、空置期、运营效率等多种变量 [50][51] 问题: 关于未来并购中与零售商就特定中心展开的对话 [52] - 公司经常与零售商沟通，零售商支持公司增长，当公司评估潜在购物中心时，通常会获得零售商的积极反馈 [53][54] 问题: 关于资本支出占净营业收入比例中段水平是否将成为未来常态 [57] - 预计资本支出占净营业收入比例将维持在中段水平，相对于行业20%-30%的比例较低，公司能产生积极的资本回报 [58] 问题: 关于假日季后消费者健康状况及零售合作伙伴盈利能力和扩张意愿 [61] - 零售商“开放购买”未减速，品牌寻求扩张，而全国零售新开发有限，部门店业务整合，公司对机会持乐观态度 [61] - 消费者，特别是在奥特莱斯渠道，始终寻求心仪品牌的最佳价值 [62] 问题: 关于临时租户占比趋势及其对盈利能力的影响 [65] - 临时租赁是重要战略，占比约10%，有助于在长期租户入驻前维持现金流和中心活力 [68][69] - 公司已将短期租赁责任下放给购物中心总经理，增加了41名短期租赁代表 [70] 问题: 关于堪萨斯城酋长队搬迁带来的Legends资产投资机会 [72] - 收购该中心时已制定资本计划，投资已开始 [73] - 体育场搬迁将吸引更多零售商，公司有机会开发周边土地和中心内未开发部分 [73][74] 问题: 关于2026年坏账准备指引及已知与未知风险 [77] - 指引范围考虑了各种信用情景，包括已知情况和正常信用储备，观察名单水平可控 [78] - 近期破产均不意外，且通过临时租赁策略和重新招租创造了长期增长机会 [78][79] 问题: 关于租赁价差下降原因及未来可比性对价差的限制 [80] - 租赁价差下降部分因到期租约可比性更难，但增长更多来自重新招租（价差近30%）和非可比性租赁 [80] - 公司更关注现金流和同中心净营业收入增长，而非单一指标 [80] 问题: 关于零售商破产（如Eddie Bauer）及其在投资组合中的占比 [84] - 近期宣布破产的租户均不在前25大租户之列，规模较小（例如Eddie Bauer有14家店） [85] - 租赁需求创纪录，需求方远强于破产影响 [86] 问题: 关于新签租约增加的品类需求 [87] - 需求增长来自多个品类：Gap等家庭品牌、运动休闲品牌、健康 wellness，以及餐饮娱乐 [87] - 公司正专注于通过激活周边土地来扩大餐饮娱乐品类 [88] 问题: 关于忠诚度计划如何扩大客户基础、吸引年轻客户及提升销售生产力 [91] - 忠诚度计划通过数字优惠券和可叠加折扣奖励客户，并具有归因分析能力 [91][92] - 游戏化设计对年轻消费者尤其有吸引力 [92] - 具体会员增长和年龄组数据未在本次披露 [96] 问题: 关于第四季度业绩超预期的具体驱动因素 [99] - 超预期主要来自：第四季度收入表现（销售带动百分比租金，租赁活动带动基本租金和收回款），以及非同中心池中收购资产（堪萨斯城、Pinecrest、小石城）的贡献 [99][100] 问题: 关于破产租约拍卖流程、公司参与度及奥特莱斯组合的特殊性 [101][105] - 公司希望控制其房地产和租赁决策 [102] - 若租约在拍卖中被其他零售商购得，新租户需遵守原有租约的期限、租金和使用条款 [106] - 公司投资组合以小型租户为主（平均5000平方英尺），大盒子租户少，破产影响更多是新闻头条而非实际冲击 [103][104]