财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.63美元，同比增长17%，全年为每股2.33美元，同比增长9.4%，超过此前指引 [4][14] - 全年同中心净营业收入增长4.3% [14] - 年末入住率为98.1%，环比增长70个基点 [5] - 租户销售生产力为每平方英尺473美元，同比增长7% [5] - 租户收回率为9.7% [6] - 净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.7倍 [20] - 股息支付率占可分配资金的61% [20] - 预计2026年核心运营资金每股在2.41至2.49美元之间，中值增长超过5%，同中心净营业收入增长预计在2.25%至4.25%之间 [21] - 预计2026年经常性资本支出在6500万至7500万美元之间，占净营业收入的比例保持在15%左右 [22][58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全年租赁面积超过300万平方英尺，创历史新高 [5] - 租赁策略从续租转向重新招租，续租率从五年前的95%降至约80% [33] - 重新招租（非续租）的租赁面积增长近三倍，租金差接近30%，且租户补贴较低 [80] - 通过填补空置或临时租户位置（非可比基础）增加了30万平方英尺的租赁面积，对净营业收入增长有显著影响 [80] - 短期租户策略持续，占比约为10%，用于保持现金流并为长期重新招租提供灵活性 [65][68][69] - 忠诚度计划通过数字优惠和奖励吸引年轻消费者，增加访问频率和消费 [44][91][92] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司受益于服务市场有利的人口和经济趋势，包括人口增长和国内旅游业增长 [4][9] - 具体市场发展利好包括：华盛顿特区都会区的Sphere开发、堪萨斯城酋长队体育场迁至Village West娱乐区（毗邻新收购的Tanger Kansas City at Legends）、以及阿拉巴马州亨茨维尔Redstone Arsenal园区的太空军搬迁与开发 [10] - 这些发展强化了购物中心作为社区中心的地位，并为资本投资、净营业收入增长和增值带来长期机会 [10] - 堪萨斯城Legends资产因体育场搬迁计划而获得更多零售商兴趣和周边土地开发机会 [72][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略是增加新用途和品类，替换表现不佳的租户，持续更新商品组合 [7] - 通过外围土地激活、中心翻新以及战略性地增加餐饮和娱乐用途来升级房地产 [8] - 科技计划取得重大进展，利用人工智能提升运营效率、与购物者沟通并支持客户服务计划，例如多语言AI聊天机器人处理了去年超过一半的客户服务互动 [10] - 资产负债表得到加强，通过年初完成8亿美元债务的融资和再融资交易，增加了流动性、延长了债务期限、降低了定价并降低了风险 [15][16] - 交易后，公司拥有超过10亿美元的即时流动性，债务100%为固定利率，加权平均利率约为4%，加权平均到期期限为四年 [16][17][21] - 并购管道保持活跃，重点关注能在户外直销和生活方式中心两个垂直领域创造价值的资产，公司平台在这两个领域的协同效应已被证明具有增长潜力 [41] - 零售行业新开发有限，百货商店业务整合，这为公司的租赁需求提供了支撑，并预计将持续 [7][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 有利的市场条件，包括缺乏新的零售中心开发和百货商店业务整合，推动了投资组合的强劲租赁需求，预计将持续 [7] - 人口增长、零售商强劲的采购计划以及租户组合多样化共同为投资组合的长期持续增长创造了飞轮效应 [7] - 消费者，特别是在直销渠道，始终寻求心仪品牌的最佳价格，这使公司在面临关税、利率或通胀不确定性时具有优势 [61][62] - 零售商的开店采购计划没有减速迹象，品牌寻求扩张，而全国范围内新建零售空间很少，这为公司带来了增长机会 [61] - 尽管近期有零售商破产公告，但需求面（创纪录的租赁活动、入住率上升）远强于破产的影响，破产是零售业常态，也创造了重新规划商品组合的机会 [15][86] - 公司对2026年指引充满信心，该指引考虑了已知的信用情景和正常信用准备金 [78] 其他重要信息 - 公司被《新闻周刊》评为“2026年美国最佳职场（文化、归属感和社区）”以及“美国女性最佳职场”之一 [12] - 计划在次日收盘后提交10-K年报，同时将更新即将在2026年到期的三年期储架发行注册声明、可转换票据的转售协议以及未使用的ATM计划 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saks可能拒绝租约对2026年资本支出的影响 - 管理层表示Saks尚未拒绝任何租约，也不预期他们会这样做 如果发生，长期来看对公司是利好 任何相关资本支出不会包含在给出的6500万至7500万美元的指引中 [25][26] 问题: 关于与零售商的近期沟通，涉及关税和促销环境 - 管理层指出去年结束时促销活动频繁 去年4月宣布关税后，灵活调整供应链的零售商成功将商品送入店铺，甚至导致第四季度库存过剩，尤其是在直销渠道 零售商2026年的开店采购计划未见减速，公司与其协调销售预期 [29][30] 问题: 关于租赁趋势、租金差和租期延长 - 管理层强调重新招租比续租利润更高，因此续租率从95%降至80% 租期延长是公司和零售商共同的选择，旨在服务于长期增长和物业效用提升 [32][33][34] 问题: 关于增加餐饮娱乐对顾客停留时间的统计数据 - 管理层表示处于衡量停留时间的早期阶段，正在建立基线 经验上，餐饮确实增加了停留时间，并带来了晚间客流 停留时间延长有助于增加消费 [35][36][37] 问题: 关于2026年收购市场状况和交易类型 - 管理层表示并购管道活跃，但会专注于能创造价值的资产 市场存在竞争，但零售基本面良好 公司在户外直销和生活方式中心两个垂直领域的协同效应是竞争优势 [40][41] 问题: 关于商品组合调整带来的客户人口结构变化和消费者健康状况 - 管理层指出人口迁移导致更多家庭和年轻消费者 家庭服装、健康美容等年轻驱动品牌表现良好 数字营销和忠诚度计划有效吸引了年轻客户 [42][43][44] 问题: 关于2026年入住率季节性变化及业绩指引范围的影响因素 - 管理层解释入住率在年底达到峰值，一季度通常环比下降约150个基点 但并非每个百分点的入住率变化都对净营业收入有直接影响 同中心净营业收入增长范围考虑了租金差、租金起始日、租户信用、空置期和运营效率等多种变量 [47][49][50][51] 问题: 关于未来并购中与零售商的合作 - 管理层表示与零售商保持经常性沟通，零售商支持公司的增长战略，包括进入生活方式购物中心领域 公司在评估潜在收购或开发机会时会与零售商密切合作 [52][53][54] 问题: 关于资本支出占净营业收入比例的中期展望 - 管理层预计资本支出占净营业收入比例将维持在中双位数范围（15%左右），相对于行业20%-30%的水平较低，公司能产生积极的投资资本回报 [57][58] 问题: 关于假日季后的消费者和零售合作伙伴健康状况 - 管理层表示零售商的采购计划没有减速，品牌寻求扩张，而新零售空间有限 对于消费者，公司直销渠道提供日常价值，尽管存在不确定性，顾客仍寻求品牌和最优价格 [61][62] 问题: 关于短期租户策略的趋势和影响 - 管理层认为短期租赁是重要策略，占比约10%，用于在长期租户入驻前维持现金流和中心活力 公司已将短期租赁职责下放给购物中心总经理，增加了41名短期租赁代表 [65][68][69][70] 问题: 关于堪萨斯城Legends资产因酋长队搬迁带来的投资机会 - 管理层表示收购时已有资本计划 体育场搬迁消息增加了零售商兴趣和周边土地开发机会 该资产被视为公司未来的重要增长载体 [72][73][74] 问题: 关于2026年坏账准备的指导假设 - 管理层表示指引范围考虑了已知的信用情景和正常信用准备金 观察名单处于可控水平，近期破产不意外，且创造了长期增长净营业收入的机会 [77][78] 问题: 关于2025年租赁租金差下降的原因及对未来增长的影响 - 管理层解释租金差下降部分因可比基数较高 但增长更多来自重新招租（租金差高、补贴低）以及填补空置/临时位置，这些对净营业收入增长贡献显著 公司更关注现金流和同中心净营业收入增长 [80] 问题: 关于近期零售商破产（如Eddie Bauer）在投资组合中的占比 - 管理层表示近期宣布破产的租户均不在前25大租户之列，影响较小 例如Eddie Bauer在组合中有14家店 需求面（创纪录租赁活动）远强于破产影响 [84][85] 问题: 关于新签租约中需求增长的租户类别 - 管理层指出并非单一类别，家庭类别（如Gap品牌）、运动休闲品牌、健康 wellness以及餐饮娱乐类别需求增长 外围土地激活将带来更多餐饮娱乐选择 [87][88] 问题: 关于忠诚度计划如何扩大客户基础、吸引年轻客户及提升销售生产力 - 管理层解释忠诚度计划是选择加入制，通过数字优惠奖励顾客并追踪归因 提供可与店内折扣叠加的额外优惠，这对寻求最优价格的年轻消费者有吸引力 计划是数据驱动的，但具体会员增长和年龄数据未在本次披露 [91][92][95][96] 问题: 关于第四季度业绩超指引的具体驱动因素 - 管理层表示超预期主要来自第四季度收入表现（销售推动百分比租金，租赁活动推动基本租金和回收款）以及非同中心池中收购资产（堪萨斯城、Pinecrest、小石城）的贡献略高于预期 [99][100] 问题: 关于破产租约拍卖流程及公司在其中的角色 - 管理层表示希望控制房地产和租赁决策 对于Saks等租约，如果被拒绝，对公司是机会；如果在拍卖中被其他零售商购得，公司将与新租户合作 公司投资组合以中小型租户为主（平均面积5000平方英尺），大租户破产情况较少，通常能通过临时或永久性重新租赁来管理，对净营业收入影响有限 [101][102][103][104] 问题: 关于直销中心租约拍卖的限制和流程 - 管理层表示流程归根结底取决于租约质量 收购方将继承原有租约的条款，包括租期、租金和用途条款 如果新用途与原有用途条款不一致，则会产生冲突 [105][106]